Záznam v registri hypotéku automaticky nevylučuje. Pár dní omeškania, ktoré ste doplatili, väčšina bánk toleruje, no omeškanie nad 90 dní, exekúcia alebo insolvencia znamenajú zamietnutie takmer všade. Medzi tým je sivá zóna, v ktorej rozhoduje interný scoring konkrétnej banky, a práve tam sa oplatí žiadať cielene, nie naslepo.
V bankovom (BRKI) a nebankovom (NRKI) registri zostáva záznam viditeľný 4 roky po doplatení záväzku, v registri SOLUS 3 roky. Čo o vás banka uvidí, si overte výpisom ešte pred žiadosťou, lebo aj samotná žiadosť o úver sa v registri zapíše ako dopyt. Záznam sa často prejaví aj na cene: pri priemernej sadzbe nových hypoték 5,00 % (ČBA, august 2026) dostane hraničný klient nižšie LTV a sadzbu o niekoľko desatín percentuálneho bodu vyššiu.
Čo banky považujú za negatívny záznam?
Registre neobsahujú len „dlhy“. BRKI (Bankový register klientskych informácií) eviduje všetky úvery v bankách vrátane kreditných kariet a kontokorentov, NRKI to isté pri nebankových veriteľoch a lízingových spoločnostiach. SOLUS k tomu pridáva dlhy u operátorov, dodávateľov energií a splátkových predajcov. Pri každom záväzku je vidieť priebeh splácania a to, či a ako dlho ste boli v omeškaní. Banka si pri žiadosti stiahne výpis zo všetkých troch registrov a pozrie sa aj do insolvenčného registra (insolvenční rejstřík) a do Centrálnej evidencie exekúcií (Centrální evidence exekucí).
| Čo je v registri | Ako to banka číta | Šanca na hypotéku |
|---|---|---|
| Jednorazové omeškanie do 30 dní, doplatené | Zabudnutá platba, technická chyba | Vysoká, väčšina bánk ho toleruje a chce len stručné vysvetlenie |
| Opakované omeškania 30–60 dní | Napätý rozpočet, chaotické platenie | Stredná, závisí od veku a výšky záznamu; časť bánk odmietne |
| Omeškanie nad 90 dní (v registri označené ako zlyhanie) | Vážny problém, aj keď je dlh doplatený | Nízka, zvyčajne sa čaká, kým záznam vyprší |
| Aktívny nesplácaný alebo vymáhaný dlh | Klient nezvláda súčasné záväzky | Nulová, kým dlh nie je uhradený |
| Prebiehajúca exekúcia alebo insolvencia | Právna aj riziková prekážka | Nulová počas trvania (podrobne v článku o exekúcii a insolvencii) |
| Veľa dopytov zo žiadostí o úver v krátkom čase | „Úverová turistika“, zháňanie peňazí za každú cenu | Mierne negatívna, po niekoľkých mesiacoch bez vplyvu |
| Ručenie alebo spoludlžníctvo za cudzí problémový úver | Váš záväzok ako každý iný | Posudzuje sa rovnako ako vlastné omeškanie |
Pozitívna história scoring naopak zlepšuje. Splatená pôžička na auto alebo kreditná karta bez jediného omeškania vám pri žiadosti pomôže.
Ako dlho záznam v registri zostáva?
Lehoty sa počítajú od vyrovnania záväzku, nie od chvíle, keď ste sa dostali do omeškania. Kto doplatí dlh z roku 2023 až v októbri 2026, bude ho mať v bankovom registri viditeľný do októbra 2030.
- BRKI a NRKI: 4 roky po splatení (zániku) záväzku. Celý ten čas je vidieť aj priebeh splácania vrátane omeškaní.
- SOLUS: 3 roky po uhradení dlhu v negatívnom registri fyzických osôb, pri dlhoch u operátorov a dodávateľov energií 1 rok.
- Insolvenčný register: dlžníka vyčiarknu zo zoznamu dlžníkov 5 rokov po skončení insolvenčného konania, po oddlžení s oslobodením podľa súčasného znenia 3 roky od oslobodenia (§ 425 insolvenčného zákona).
- Centrálna evidencia exekúcií: záznam zmizne krátko po právoplatnom skončení exekúcie; kým exekúcia beží, je viditeľný.
Správny záznam na žiadosť vymazať nemožno. Nepomôže poplatok ani „služba na čistenie registrov“, ktorú niekto ponúka na internete. Opraviť sa dá iba chybný záznam, a to reklamáciou u veriteľa, ktorý ho zapísal, alebo priamo u prevádzkovateľa registra.
Ako zistiť, čo o vás banka uvidí
Výpis si vyžiadajte sami, najlepšie 2–3 mesiace pred žiadosťou. Uvidíte presne to isté ako úverový pracovník v banke a zostane vám čas na reklamáciu alebo doplatenie.
- BRKI a NRKI prevádzkujú spoločnosti CBCB a CNCB. Spoločný výpis získate online na portáli kolikmam.cz po overení totožnosti; online výpis stojí stovky korún, kópiu svojich osobných údajov však môžete podľa GDPR žiadať aj bezplatne.
- SOLUS vydáva výpis po pridelení identifikačného čísla (SIN), online cez aplikáciu alebo poštou.
- Insolvenčný register (isir.justice.cz) je verejný a bezplatný, vyhľadáte sa v ňom podľa mena a dátumu narodenia.
- Centrálnu evidenciu exekúcií vedie Exekútorská komora. Výpis z nej dostanete online alebo na Czech POINTe (kontaktné miesto verejnej správy), spravidla za poplatok.
Vo výpise sledujte pri každom záväzku označenie omeškania, dátum zániku záväzku (od neho beží lehota) a zoznam dopytov. Ak nájdete záväzok, ktorý nie je váš, alebo omeškanie, ktoré podľa vašich bankových výpisov nenastalo, reklamujte ho písomne a reklamáciu priložte k žiadosti o hypotéku.
Ako banka záznam naozaj posudzuje
Registre nie sú regulácia ČNB. Jediným záväzným limitom ČNB pre hypotéky na vlastné bývanie je LTV 80 % (90 % pre žiadateľov do 36 rokov). Ukazovatele DSTI a DTI ČNB deaktivovala (2023, resp. 2024) a banky ich používajú už len ako obvyklé interné hranice. Čo banka urobí so záznamom v registri, je výlučne vecou jej rizikovej politiky, a preto sa banky od seba líšia.
Žiadosť najprv prejde automatickým scoringom. Záznam nad určitou závažnosťou znamená okamžité zamietnutie bez ohľadu na príjem. Pri menej závažnom zázname ide žiadosť na manuálne posúdenie a úverový pracovník zvažuje:
- vek záznamu: omeškanie staršie ako 2 roky má oveľa menšiu váhu ako vlaňajšie;
- výšku dlhu: stovky korún u operátora verzus desaťtisíce na kreditnej karte;
- opakovanie: jedno omeškanie je nehoda, päť omeškaní je už vzorec správania;
- zvyšok profilu: stabilný príjem, nižšie LTV a vlastné zdroje záznam čiastočne vyvážia.
Hraničnému klientovi banka buď zamietne, alebo ponúkne horšie podmienky: nižšie LTV (typicky 70 % namiesto 80 %) a sadzbu pri hornom okraji dnešného rozpätia individuálnych ponúk 4,7–5,8 %. Keďže tolerancia bánk sa líši, nemá zmysel skúšať to naslepo v piatich bankách, lebo každá žiadosť pridá do registra ďalší dopyt. Rozumnejšie je dať záznam vopred posúdiť hypotekárnemu poradcovi, ktorý interné metodiky bánk pozná, a podať žiadosť cielene v jednej či dvoch bankách.
Koľko stojí záznam pri hypotéke na 3 mil. Kč
| Sadzba (3 000 000 Kč, 25 rokov) | Mesačná splátka | Úroky celkom |
|---|---|---|
| 5,00 % (klient bez záznamu) | 17 538 Kč | 2 261 tis. Kč |
| 5,50 % (hraničný klient) | 18 423 Kč | 2 527 tis. Kč |
| 5,80 % (horný okraj ponúk, október 2026) | 18 964 Kč | 2 689 tis. Kč |
Horšia sadzba nie je naveky. Pri ďalšej fixácii, keď bude záznam starší alebo už vymazaný, sa o nej dá rokovať, prípadne hypotéku refinancovať. Drahšie je nižšie LTV, pretože vlastné peniaze navyše musíte mať hneď.
Čo so záznamom urobiť pred žiadosťou
- Uhraďte dlh a dajte si zapísať zánik záväzku. Lehota 4 roky (BRKI/NRKI) alebo 3 roky (SOLUS) beží až od splatenia. Vyžiadajte si od veriteľa potvrdenie o úhrade a vo výpise skontrolujte, že záväzok je označený ako ukončený.
- Omeškanie vysvetlite a doložte. Pri jednorazovom kratšom omeškaní pomôže písomné vysvetlenie s dokladom: chybne zadaný trvalý príkaz, hospitalizácia, výpis, ktorý ukazuje, že peniaze odišli načas a chyba bola u veriteľa. Vysvetlenie priložte k žiadosti hneď, nečakajte, kým sa banka opýta.
- Chybný záznam reklamujte. Zápis za dlh, ktorý ste nikdy nemali (zabudnutá SIM karta, zrušený účet s poplatkom), reklamujte u veriteľa aj v registri. Kým sa reklamácia vybavuje, je záznam označený ako sporný a úverový pracovník to vidí.
- Upravte parametre žiadosti. Pomôže spolužiadateľ s čistou históriou, nižšie LTV vďaka vyšším vlastným zdrojom a zrušenie nepotrebnej kreditnej karty či kontokorentu, ktoré vám uberajú priestor v internom DSTI. Výsledok si vopred overte v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku.
- Ak chcete počkať, kým záznam vyprší, spočítajte si, čo vás čakanie stojí. Realizované ceny starších bytov vzrástli v 2. štvrťroku 2026 o 14 % medziročne (Praha +11 %). Keby tempo vydržalo, rok čakania predraží byt za 4,3 mil. Kč o 470–600 tis. Kč, kým horšia sadzba o 0,5 p. b. stojí pri 3 mil. Kč zhruba 10 600 Kč ročne a pri ďalšej fixácii sa dá zmeniť. Čakať dáva zmysel pri vážnom zázname, ktorý vyprší o pár mesiacov, nie pri drobnom omeškaní, ktoré bude v registri ešte tri roky.
Čomu sa vyhnúť: inzerátom na „hypotéku bez registra“ od nebankových spoločností. Aj nebankový poskytovateľ musí mať licenciu ČNB a podľa § 86 zákona o spotřebitelském úvěru posúdiť vašu schopnosť splácať (úvěruschopnost). Kto požičia proti zálohu nehnuteľnosti bez ohľadu na register a príjem, počíta s tým, že pri prvom výpadku záloh predá. Sadzby bývajú násobne vyššie ako priemerných 5,00 % v bankách a jediné, čo získate navyše, je ďalší záznam. Ak vás banka odmietla, prejdite si najprv sedem reálnych riešení, čo robiť, keď nedostanem hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 a 87 (posúdenie schopnosti splácať a dôsledky jeho neuskutočnenia)
- zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, § 425 (vyčiarknutie dlžníka zo zoznamu dlžníkov po 5 rokoch, po oddlžení s oslobodením po 3 rokoch)
- CBCB / CNCB – výpis z Bankového a Nebankového registra klientskych informácií (kolikmam.cz)
- SOLUS, záujmové združenie právnických osôb – negatívny register fyzických osôb
- ČNB – makroprudenciálna politika: horná hranica LTV, deaktivácia DSTI (1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024)