Kdo smí poskytnout nebankovní hypotéku a kolik stojí proti bance

Nebankovní hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, který vám neposkytne banka, ale jiná firma. Spotřebiteli ho smí dát jen nebankovní poskytovatel s oprávněním od ČNB, zapsaný v jejím registru (§ 7 a 9 zákona č. 257/2016 Sb.). Platí pro něj stejná pravidla jako pro banky, včetně limitu LTV 80 %, resp. 90 % do 36 let. Liší se cena: srovnávat ji musíte s průměrem nových bankovních hypoték, který byl v srpnu 2026 5,00 % (ČBA).

Pokud nebankovní úvěr hledáte proto, že vás banka odmítla kvůli registru, přečtěte si nejdřív, kdy projde hypotéka se záznamem v registru. Jde-li o příjem, který neumíte doložit, možnosti rozebírá článek hypotéka bez doložení příjmu. Tady řešíme samotného věřitele: kdo smí půjčit, jak ho ověřit, kolik stojí a kdy od podpisu odejít.

Kdo smí nebankovní hypotéku poskytnout?

Spotřebitelský úvěr smí jako podnikatel poskytovat jen banka, spořitelní a úvěrní družstvo, platební instituce, instituce elektronických peněz a nebankovní poskytovatel spotřebitelského úvěru (§ 7 zákona o spotřebitelském úvěru). Nebankovní poskytovatel musí být akciová společnost, evropská společnost nebo s.r.o. se sídlem v Česku, mít počáteční kapitál aspoň 20 000 000 Kč a oprávnění od ČNB (§ 9, 10 a 14). Oprávnění vzniká zápisem do registru ČNB a po pěti letech se musí prodloužit.

Ochranu zákona máte jen tehdy, když si půjčujete jako spotřebitel od někoho, kdo k tomu má oprávnění. Nejčastěji o ni lidé přicházejí úvěrem „na IČO“ na soukromé účely: ČNB varuje, že takový úvěr nemá zákonem omezené náklady předčasného splacení ani sankce a zástava může být v nepoměru k dluhu.

Platí pro nebankovní hypotéku limit LTV?

Platí. Zákon o ČNB ukládá limit každému, kdo je oprávněn poskytovat spotřebitelský úvěr, nejen bankám (§ 45a odst. 1). Úvěr zajištěný obytnou nemovitostí tedy ani u nebankovní firmy nesmí přesáhnout 80 % hodnoty zajištění, nebo 90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let a jde o pořízení vlastního bydlení. Nad limit smí poskytovatel jít jen u 5 % objemu úvěrů za čtvrtletí.

LTV se počítá ze všech spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí (§ 45a odst. 5). Druhá zástava za bankovní hypotékou limit neobejde: na byt za 4 000 000 Kč s hypotékou 3 000 000 Kč může další zajištěný úvěr dosáhnout nejvýš 200 000 Kč, pokud poskytovatel nepoužije výjimku.

Platí i ostatní pravidla zákona o spotřebitelském úvěru. Poskytovatel musí:

• Posoudit vaši úvěruschopnost. Když to neudělá, je smlouva neplatná a vracíte jen jistinu v době přiměřené svým možnostem (§ 86 a 87).
• Nechat vám 14 dní na rozmyšlenou, během kterých nesmí návrh smlouvy změnit ani odvolat (§ 111).
• Dodržet zákonný strop poplatku za předčasné splacení (§ 117), čísla uvádíme u refinancování níže.
• Omezit sankce: smluvní pokuta nejvýš 0,1 % denně, všechny pokuty dohromady nejvýš polovina úvěru a 200 000 Kč; po 90 dnech prodlení úrok nejvýš ve výši repo sazby ČNB plus 8 p. b., ve 2. pololetí 2026 tedy 11,75 % (§ 122).
• Než úvěr zesplatní, musí vás vyzvat a dát vám aspoň 30 dní. Zástavu pak smí zpeněžit nejdřív 6 měsíců poté, co vám oznámil zahájení výkonu zástavního práva (§ 123 a 124).

Kolik stojí nebankovní hypotéka proti bance

Cenu tvoří sazba, poplatek za poskytnutí, odhad nemovitosti a případně odměna zprostředkovateli. Souhrnnou statistiku sazeb nebankovních hypoték jsme nenašli, srovnávejte proto RPSN a celkovou splatnou částku z předsmluvních informací, které musí dát každý poskytovatel.

Kdo neprošel bankou kvůli příjmu, unese vyšší splátku ještě hůř. Nebankovní úvěr se zástavou proto dává smysl hlavně jako most na kratší dobu, s plánem, jak ho splatit prodejem nebo převést do banky. Nabídky porovnáte v kalkulačce Srovnání dvou hypoték, rozdíl mezi sazbou a RPSN vysvětluje článek RPSN vs. úroková sazba.

Jak ověřit poskytovatele v registru ČNB

1. Otevřete seznamy regulovaných a registrovaných subjektů finančního trhu ČNB (aplikace JERRS na jerrs.cnb.cz). Před hledáním chce aplikace opsat kontrolní kód.
2. Zvolte přímé vyhledání a zadejte název firmy nebo IČO ze smlouvy či z webu.
3. Ve vizitce subjektu zkontrolujte typ subjektu (banka, nebo nebankovní poskytovatel spotřebitelského úvěru) a v povolených činnostech položku „poskytování spotřebitelského úvěru na bydlení“.
4. Porovnejte IČO a sídlo s údaji ve smlouvě. Podobný název nestačí, rozhoduje IČO.
5. Jedná-li za věřitele zprostředkovatel, ověřte i jeho zápis. Ještě před sjednáním vám musí říct, jestli je samostatný, nebo vázaný zástupce, a v jakém registru to zjistíte (§ 93).

Firmu, kterou v registru nenajdete, nechte být. Spotřebitelský úvěr poskytovat nesmí.

Varovné signály před podpisem

• Chce peníze předem. Před uzavřením smlouvy nemá poskytovatel ani zprostředkovatel nárok na žádnou platbu kromě daní, správních poplatků a nákladů na ocenění zástavy (§ 83).
• Nabízí úvěr „na IČO“, ačkoli peníze chcete na soukromé účely.
• Chce podepsat směnku. U spotřebitelského úvěru je zakázaná (§ 112).
• Místo zástavy chce převést byt na sebe, třeba kupní smlouvou se zpětným odkupem. U spotřebitelského úvěru smí nemovitost zajišťovat dluh jen zástavním právem a k jiným zajišťovacím ujednáním se nepřihlíží (§ 113 odst. 2). Dohodu, že si věřitel zástavu při nesplácení ponechá, zakazuje i občanský zákoník (§ 1315).
• Smlouva obsahuje rozhodčí doložku. Spory ze smluv, které podnikatel uzavírá se spotřebitelem, od 1. 12. 2016 rozhodce řešit nesmí (§ 2 zákona č. 216/1994 Sb.). Rozhoduje soud, nebo bez poplatku finanční arbitr.
• Slibuje úvěr „bez registru a bez příjmu“. Licencovaný poskytovatel úvěruschopnost posoudit musí, a kdo ji přeskočí, spoléhá na prodej zástavy.
• Žádá plnění v hrubém nepoměru k tomu, co dostanete, a těží z vaší tísně. Taková smlouva je neplatná jako lichva (§ 1796 občanského zákoníku) a jde i o trestný čin (§ 218 trestního zákoníku).
• Do zástavy má jít jediné bydlení kvůli menší půjčce. U neúčelového úvěru nesmí být zajištění ve zcela zjevném nepoměru k dluhu (§ 113 odst. 1). I když to smlouva splní, při výpadku příjmu riskujete domov.

ČNB radí chtít každou nabídku písemně a odmítnutí vydat dokumenty brát jako varování.

Jak nebankovní hypotéku refinancovat v bance?

Nejlepší konec nebankovní hypotéky je její splacení bankovní hypotékou. Banka to udělá, jakmile odpadne důvod, proč vás odmítla: záznam v registru zestárne, doložíte celý rok podnikání nebo přibude spolužadatel s příjmem. Refinancování bez navýšení jistiny, zajištěné stejnou nemovitostí, je z limitu LTV vyjmuté (§ 45a odst. 3 zákona o ČNB); hodnotu si banka stejně ověří vlastním odhadem.

Poplatek za odchod má zákonný strop. U neúčelového úvěru zajištěného nemovitostí jde nejvýš o 1 % předčasně splacené částky (0,5 %, zbývá-li do konce úvěru nejvýš rok), u účelové hypotéky o 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýš 1 %. Při předčasném splacení 1 500 000 Kč je to nanejvýš 15 000 Kč, zlomek toho, co ušetříte na úrocích. Máte-li vedle zástavního úvěru i další drahé půjčky, rozebírá jejich sloučení článek konsolidace půjček do hypotéky.