Що банк пробачить у кредитному реєстрі, а через що відмовить в іпотеці

Із записом у кредитному реєстрі (záznam v registru) іпотеку отримати можна, якщо йдеться про давнє дрібне прострочення, але не тоді, коли триває виконавче провадження чи неплатоспроможність. Банк дивиться на вид, суму та давність запису. Затримку на кілька днів, яку ви давно погасили, більшість банків пропустить, а прострочення понад 90 днів, виконавче провадження (exekuce) або неплатоспроможність (insolvence) майже всюди означають відмову. Усе, що між цими полюсами, вирішує внутрішній скоринг конкретного банку, тому заявку краще подавати прицільно, а не навмання.

Банківський (BRKI) і небанківський (NRKI) реєстри показують запис ще 4 роки після погашення зобов’язання, SOLUS тримає його 3 роки. Що саме побачить банк, можна перевірити випискою заздалегідь, і це варто зробити до заявки: кожна заявка на кредит теж залишає в реєстрі слід у вигляді запиту. Навіть коли банк погоджується, запис зазвичай означає нижчий LTV і на кілька десятих відсоткового пункту вищу ставку, ніж середні для нових іпотек 5,00 % (ČBA, серпень 2026).

Що банки вважають негативним записом?

У реєстрах записані не лише борги. BRKI (Bankovní registr klientských informací, банківський реєстр клієнтської інформації) обліковує всі кредити в банках, зокрема кредитні картки й овердрафти. NRKI робить те саме для небанківських кредиторів і лізингових компаній, а SOLUS додає борги перед операторами зв’язку, постачальниками енергії та продавцями, які продають у розстрочку. У кожного зобов’язання видно історію платежів: чи бували ви в простроченні і як довго. Розглядаючи заявку, банк бере виписку з усіх трьох реєстрів і заразом перевіряє реєстр неплатоспроможності (insolvenční rejstřík) та Центральний облік виконавчих проваджень (Centrální evidence exekucí).

Позитивна історія, навпаки, скоринг покращує: погашений автокредит чи кредитна картка без жодного прострочення працюють на вас.

Чи бачить чеський банк борги в Україні? У реєстрах ні. BRKI, NRKI і SOLUS збирають дані лише від кредиторів, які працюють у Чехії, а з закордонними реєстрами BRKI обмінюється тільки зі словацьким SBCB і німецьким SCHUFA, та й то лише з вашої згоди. Кредит, який ви далі сплачуєте в Україні, однаково зменшує ваш вільний дохід, тож указуйте його в заявці, як і чеські зобов’язання.

Скільки часу запис залишається в реєстрі?

Строк рахують від погашення зобов’язання, а не від дня, коли сталося прострочення. Якщо борг 2023 року ви погасите лише в жовтні 2026, банківський реєстр показуватиме його до жовтня 2030.

• BRKI і NRKI: 4 роки після погашення (припинення) зобов’язання. Увесь цей час видно й історію платежів разом із простроченнями.
• SOLUS: 3 роки після сплати боргу в негативному реєстрі фізичних осіб, для боргів операторам зв’язку та постачальникам енергії 1 рік.
• Реєстр неплатоспроможності: боржника викреслюють зі списку через 5 років після завершення провадження. Після особистого банкрутства (oddlužení) зі звільненням від решти боргу за чинною редакцією закону строк становить 3 роки від звільнення (§ 425 insolvenčního zákona).
• Центральний облік виконавчих проваджень: провадження видно, доки воно триває, а запис зникає незабаром після його остаточного завершення.

Коректний запис на прохання не видалять: ні за гроші, ні через «послугу з очищення реєстрів», яку пропонують в інтернеті. Виправити можна тільки помилковий запис. Для цього подають скаргу кредиторові, який його вніс, або прямо операторові реєстру.

Як дізнатися, що про вас побачить банк

Замовте виписку самі, найкраще за 2–3 місяці до заявки. Ви побачите те саме, що й кредитний спеціаліст у банку, і встигнете подати скаргу або погасити борг.

1. BRKI і NRKI ведуть компанії CBCB і CNCB. Спільну виписку отримаєте онлайн на порталі kolikmam.cz після підтвердження особи. Онлайн вона коштує 200 Kč (поштою 350 Kč), а копію своїх персональних даних за GDPR можна запросити безкоштовно.
2. SOLUS видає виписку після присвоєння ідентифікаційного номера (SIN), онлайн через застосунок або поштою.
3. Реєстр неплатоспроможності (isir.justice.cz) публічний і безкоштовний: себе шукаєте за ім’ям і датою народження.
4. Центральний облік виконавчих проваджень веде Палата судових виконавців (Exekutorská komora). Виписку отримаєте онлайн або в пункті Czech POINT, зазвичай платно.

У виписці перевірте три речі: позначку прострочення в кожного зобов’язання, дату його припинення (від неї рахують строк) і список запитів. Якщо знайдете зобов’язання, яке вам не належить, або прострочення, якого за вашими банківськими виписками не було, оскаржте його письмово й додайте скаргу до заявки на іпотеку.

Як банк насправді оцінює запис

Реєстри не мають стосунку до регулювання ČNB (Чеського національного банку). Єдиний обов’язковий ліміт ČNB для іпотек на власне житло становить LTV 80 % (90 % для заявників до 36 років). Показники DSTI і DTI ČNB деактивував у 2023 і 2024 роках відповідно, і банки використовують їх як звичні внутрішні межі. Як поводитися із записом у реєстрі, кожен банк вирішує за власною ризиковою політикою, тому й підходи різні.

Спершу заявка проходить автоматичний скоринг. Серйозний запис означає миттєву відмову, хоч би який був дохід. Легший запис відправляє заявку на ручний розгляд, і там кредитний спеціаліст зважує кілька речей:

• давність: прострочення, старше 2 років, важить значно менше, ніж торішнє;
• суму: кілька сотень крон боргу операторові зв’язку важать інакше, ніж десятки тисяч на кредитній картці;
• повторюваність: одна затримка буває випадковістю, п’ять затримок уже складаються в модель поведінки;
• решту профілю: стабільний дохід, нижчий LTV і власні кошти частково врівноважують запис.

Клієнтові на межі банк або відмовить, або запропонує гірші умови: нижчий LTV (зазвичай 70 % замість 80 %) і ставку біля верхньої межі нинішніх індивідуальних пропозицій 4,7–5,8 %. Толерантність у банків різна, але подавати заявки навмання в п’ять банків не варто, бо кожна додає запит у реєстр. Краще заздалегідь показати запис іпотечному консультантові (hypoteční poradce), який знає внутрішні методики банків, і подати заявку прицільно в один-два з них.

Скільки коштує запис на іпотеці в 3 млн Kč

Гірша ставка не назавжди: на наступній фіксації, коли запис постаріє або зникне, її можна переузгодити чи рефінансувати іпотеку. Нижчий LTV болить більше, бо додаткові власні гроші потрібні одразу.

Що можна зробити із записом і чого краще уникати

1. Сплатіть борг і переконайтеся, що зобов’язання записане як припинене. Строк 4 роки (BRKI/NRKI) або 3 роки (SOLUS) біжить тільки від погашення. Попросіть у кредитора підтвердження про сплату й перевірте у виписці, що зобов’язання позначене як завершене.
2. Поясніть і підтвердіть документами. Якщо прострочення було одноразове й коротке, допоможе письмове пояснення з доказом: неправильно налаштований постійний платіж, госпіталізація або виписка, з якої видно, що гроші пішли вчасно, а помилився кредитор. Додайте пояснення до заявки самі, не чекайте, поки банк попросить.
3. Оскаржте помилковий запис. Запис про борг, якого у вас ніколи не було (забута SIM-картка, закритий рахунок із комісією), оскаржують у кредитора і в реєстрі. Доки спір не вирішено, запис позначено як спірний, і кредитний спеціаліст це бачить.
4. Змініть параметри заявки. Допоможуть співзаявник із чистою історією, нижчий LTV завдяки більшим власним коштам, закриття непотрібної кредитної картки й овердрафту (вони з’їдають простір у внутрішньому DSTI). Результат перевірте заздалегідь у калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти.
5. Перш ніж чекати, доки запис зникне, порахуйте ціну очікування. Фактичні ціни старіших квартир у 2-му кварталі 2026 зросли на 14 % за рік (Прага +11 %). Якщо темп збережеться, за рік очікування квартира за 4,3 млн Kč подорожчає на 470–600 тис. Kč. Натомість ставка, гірша на 0,5 в. п., на 3 млн Kč коштує приблизно 10 600 Kč на рік, і на наступній фіксації її можна переузгодити. Чекати має сенс, коли серйозний запис зникне за кілька місяців, а не коли дрібне прострочення висітиме в реєстрі ще три роки.

Чого уникати: оголошень про «іпотеку без реєстру» від небанківських компаній. Небанківський кредитор теж мусить мати ліцензію ČNB і за § 86 закону про споживчий кредит оцінити вашу кредитоспроможність (úvěruschopnost). Хто позичає під заставу нерухомості, не дивлячись ні на реєстр, ні на дохід, розраховує забрати заставу після першого ж збою. Ставки там у рази вищі за банківські 5,00 %, а на додачу ви отримаєте ще один запис. Якщо банк відмовив, спершу перегляньте сім реальних рішень на випадок, коли іпотеку не дають.