Как банки считают доход директора и владельца s.r.o. для ипотеки

Банк засчитает директору (jednatel) и участнику s.r.o. (чешского ООО) только те деньги, которые доказуемо приходят из фирмы к нему лично: зарплату или вознаграждение директора и выплаченную долю в прибыли. Прибыль, оставшуюся в фирме, принимает лишь часть банков, и то пропорционально вашей доле. Остальные условия обычные: LTV 80 % (90 %, если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет) и ставка около 5,00 %.

Поэтому мешает обычно не слабая фирма, а налоговая оптимизация. При чистой зарплате 18 000 Kč, обычном внутреннем пороге банков 45 % и ставке 5,00 % на 30 лет директору дадут примерно 1,5 млн Kč. Если же он регулярно выплачивает себе дивиденды и может это подтвердить, разговор пойдёт о 5,8 млн Kč (расчёт ниже). Эта разница складывается не в банке, а за 12–24 месяца до заявки.

Какой доход из фирмы банк засчитает директору?

Директору банк засчитает зарплату или вознаграждение и выплаченную долю в прибыли, а прибыль, оставшуюся в фирме, только часть банков. Первым делом он выясняет, в каком качестве вы получаете деньги из фирмы. У каждого варианта свой документ и свой вес:

Консервативный банк увидит в вас сотрудника с маленькой зарплатой и дивиденды пропустит мимо. Другой оценит вас по всей фирме. Здесь банки расходятся сильнее, чем в ставках, так что от выбора банка прямо зависит, сколько вы получите.

Когда банк оценивает фирму, а не вас

Если у вас решающая доля, банк понимает, что доход вы назначаете себе сами, и садится читать бухгалтерию. Смотрит он прежде всего на пять вещей.

• Финансовый результат за два последних года. Если последний год убыточный, банк, как правило, не засчитает ни дивиденды, ни прибыль фирмы.
• Собственный капитал. При отрицательном капитале большинство банков откажет, сколько бы вы себе ни платили.
• Долги фирмы: кредиты, лизинг и особенно ваши личные гарантии по ним (вексель, поручительство). Личное поручительство банк может записать в ваши обязательства, и на ипотеку останется меньше.
• Отчётность в собрании документов (sbírka listin). Публиковать её фирма обязана, и банк проверит это в торговом реестре (obchodní rejstřík). Пропуски за прошлые годы его насторожат.
• Недоимки перед налоговой, ČSSZ (Чешской службой социального обеспечения) и медицинской страховой.

Если фирма не закрыла ещё ни одного отчётного периода, банк обычно учтёт только зарплату или вознаграждение. Ситуация та же, что у начинающего OSVČ (индивидуального предпринимателя): усреднять доход не по чему.

Один директор, две разные суммы

Ниже верхняя граница по обычному внутреннему порогу банков: все платежи не больше 45 % чистого дохода. С 1. 7. 2023 DSTI уже не обязательный лимит ČNB, но банки продолжают им пользоваться. Реальное предложение может оказаться ниже, когда банк вычтет другие кредиты и прожиточный минимум семьи.

Оставляй Мартин прибыль в фирме, на крупную сумму он мог бы рассчитывать только в банке, который учитывает долю в прибыли фирмы. Таких банков на рынке меньше, и условия у каждого свои.

Какие документы попросят у директора

Кроме обычного пакета (два документа, удостоверяющих личность, бумаги по квартире) готовьте:

• справку о доходах от зарплаты или вознаграждения директора и выписки с личного счёта за 3–6 месяцев, где видны поступления;
• договор об исполнении функции директора, если вознаграждение платится по нему;
• декларацию по налогу на прибыль юридических лиц за последние 1–2 года с подтверждением подачи;
• бухгалтерскую отчётность (баланс и отчёт о прибылях и убытках) за тот же период;
• протокол или решение общего собрания о распределении прибыли и выплате долей;
• выписку со счёта, куда пришла доля в прибыли;
• справку об отсутствии долгов фирмы перед налоговой и страховыми, если её требует банк;
• список кредитов фирмы и ваших личных поручительств по ним.

Справку о доходах директор по сути подписывает сам себе, поэтому банк ей не слишком верит и хочет видеть выписки, где зарплата уходит с фирменного счёта на ваш. Полный список для всех типов заявителей есть в статье о документах для ипотеки.

Где директора чаще всего теряют сумму

1. Зарплата на минимуме ради экономии на взносах. Сэкономленные взносы ничтожны рядом с потерянной суммой кредита, если банк смотрит только на зарплату.
2. Разовые дивиденды прямо перед заявкой. Банк, который их признаёт, хочет видеть историю. Одна выплата за месяц до заявки выглядит как подгонка, и её часто учитывают частично или не учитывают совсем.
3. Деньги из фирмы в виде займов. Для налогов удобно, для банка плохо вдвойне: это не доход, а требование фирмы к вам смотрится как долг.
4. Убыточный год из-за крупной покупки. Машина или оборудование, которые увели результат в минус, могут закрыть учёт прибыли даже в тех банках, которые обычно её считают.
5. Неопубликованная отчётность и недоимки фирмы. Банк делает вывод, что в фирме беспорядок с документами, а значит, и с деньгами, из которых вы собираетесь платить.

План на 12–24 месяца до заявки

Если покупка намечена через год-два, настраивайте выплаты из фирмы под банк, а не только под налогового консультанта.

1. За 24 месяца решите, по чему вас будут оценивать: по зарплате или по дивидендам. Если по дивидендам, начните ежегодные выплаты сразу. Для большинства банков переломным становится второй год выплат.
2. За 12 месяцев поднимите зарплату или вознаграждение директора до уровня, которого хватит на ипотеку. Банк хочет видеть ровную сумму несколько месяцев подряд, а не скачок перед заявкой. Посчитайте с бухгалтером, во что обойдутся более высокие взносы: обычно это десятки тысяч в год против миллионов в кредите.
3. За 6 месяцев закройте и опубликуйте отчётность, проведите общее собрание, примите решение о распределении прибыли и переведите долю на личный счёт.
4. За 3 месяца погасите займы от фирмы, проверьте себя в кредитных реестрах и получите предварительное одобрение в двух банках, которые по-разному смотрят на доход от фирмы.

Если времени нет, быстрее всего поможет созаёмщик с зарплатой по найму или банк, который учитывает прибыль фирмы. Другие способы поднять результат описаны в тексте о кредитоспособности и в сравнении наёмного работника и OSVČ.

Квартира на себя или на фирму?

Ипотека на собственное жильё оформляется на физическое лицо как потребительский кредит. Покупаете вы, в залоге квартира, и проценты до 150 000 Kč в год можно вычитать из налоговой базы. Квартира на s.r.o. в качестве инвестиции уже не потребительская ипотека, а предпринимательский кредит фирме, с другой оценкой и другой ценой.

Ипотеку для s.r.o. в настоящем смысле поэтому не получить. Закон о потребительском кредите (№ 257/2016 Sb.) защищает только потребителя, то есть физическое лицо вне предпринимательской деятельности. У фирмы нет 14 дней на размышление до подписания и законного потолка платы за досрочное погашение: и то и другое определяет договор. Банк оценивает хозяйственные результаты компании и может потребовать, чтобы вы лично поручились за кредит.

Если же квартиру под сдачу вы покупаете на себя, банк применит рекомендацию ČNB для инвестиционных ипотек, действующую с 1. 4. 2026: LTV не выше 70 % и DTI 7. Это рекомендация, а не обязательный лимит, но банки её соблюдают. Подробности в статье Ипотека на инвестиционную недвижимость.