Директор і власник s.r.o. отримає іпотеку, але кожен банк рахує його дохід по-своєму

Директор (jednatel) і засновник (společník) s.r.o., чеського товариства з обмеженою відповідальністю, отримає іпотеку на тих самих умовах, що й найманий працівник: LTV 80 % (90 %, якщо хоча б одному із заявників менше 36 років) і ставка близько 5,00 %. Але банк визнає лише той дохід, який доказово надходить із фірми особисто вам, тобто зарплату або винагороду директора та виплачену частку прибутку (podíl na zisku).

Прибуток, що лишився у фірмі, враховує лише частина банків, і то пропорційно до вашої частки в компанії. Тому директорам найчастіше заважає не слабка фірма, а податкова оптимізація. Директор із чистою зарплатою 18 000 Kč за звичайної внутрішньої межі банків 45 % і ставки 5,00 % на 30 років отримає приблизно 1,5 млн Kč. Та сама людина з регулярним задокументованим дивідендом може розраховувати на 5,8 млн Kč, розрахунок нижче. Різницю робить не банк, а підготовка за 12–24 місяці до заявки.

Який дохід із фірми банк зарахує директору?

Спершу банк з’ясовує, у якій ролі ви берете гроші з фірми. Для кожного шляху потрібен інший документ, і важить він по-різному:

Консервативний банк бачить у вас «працівника з низькою зарплатою», і дивіденди для нього нічого не важать. Інший банк оцінить вас за всією фірмою. У цьому пункті банки розходяться сильніше, ніж у ставці, тож вибір банку визначає суму кредиту.

Коли банк оцінює фірму, а не вас

Щойно ви маєте у фірмі вирішальну частку, банк розуміє, що дохід ви встановлюєте собі самі, і береться читати бухгалтерію. Передусім його цікавить:

• фінансовий результат за останні два роки: збиток в останньому році зазвичай означає, що ні частку прибутку, ні прибуток фірми банк не врахує;
• власний капітал: від’ємний власний капітал для більшості банків означає відмову, хоч би яку зарплату ви мали;
• заборгованість фірми, тобто кредити, лізинги й насамперед те, чи ви за них поручилися особисто (вексель, поручительська заява). Особисте поручительство банк може зарахувати до ваших зобов’язань, і максимальна іпотека зменшиться;
• фінансова звітність у збірці документів (sbírka listin): фірма зобов’язана її оприлюднювати, і банк перевірить це в торговому реєстрі (obchodní rejstřík). Якщо звітів за попередні роки там немає, це насторожує;
• борги перед податковою, ČSSZ (Чеською адміністрацією соціального забезпечення) і медичною страховою.

Якщо фірма працює менше одного звітного періоду, банк зазвичай визнає лише зарплату або винагороду. Причина та сама, що в початківця ФОП (OSVČ): немає історії, за якою можна усереднити дохід.

Той самий директор, дві різні іпотеки

Розрахунок показує верхню межу, яку банк допустить за звичайною внутрішньою межею 45 % чистого доходу на всі платежі (DSTI з 1. 7. 2023 не є обов’язковим лімітом ČNB, але банки й далі ним користуються). Реальна пропозиція може бути нижчою, коли банк відніме інші кредити й прожитковий мінімум домогосподарства.

Якби Мартін не виплачував частку прибутку, а залишав її у фірмі, вищу суму він отримав би лише в банку, що враховує прибуток фірми. Таких банків на ринку менше, і умови вони встановлюють індивідуально.

Документи, які банк вимагає від директора

Крім звичайних документів (два посвідчення особи, документи до нерухомості), розраховуйте на такий перелік:

• довідка про доходи із зарплати чи винагороди директора та виписки з особистого рахунку за 3–6 місяців, де видно вхідні платежі;
• договір про виконання функцій директора, якщо винагороду ви отримуєте на його підставі;
• податкова декларація з податку на прибуток юридичних осіб за останні 1–2 роки з підтвердженням подання;
• фінансова звітність (баланс і звіт про прибутки та збитки) за той самий період;
• протокол або рішення загальних зборів про розподіл прибутку й виплату часток;
• виписка з рахунку, на який надійшла частка прибутку;
• у деяких банках довідка, що фірма не має боргів перед податковою та страховими;
• перелік кредитів фірми й ваших особистих поручительств за ними.

Довідка про доходи, яку ви як директор підписуєте самі собі, для банку важить менше. Тому він хоче бачити виписки, з яких видно, що зарплата справді йде з рахунку фірми на ваш. Повний перелік документів для всіх типів заявників є в статті про документи для іпотеки.

П’ять пасток, у які директори потрапляють найчастіше

1. Зарплата на мінімумі, щоб заощадити на внесках. Економія на страхових внесках мізерна порівняно з тим, скільки кредиту ви втрачаєте, якщо банк оцінює вас лише за зарплатою.
2. Разовий дивіденд перед самою заявкою. Банк, що визнає дивіденди, хоче бачити історію. Одна виплата за місяць до заявки виглядає підлаштованою, і її часто зараховують лише частково або не зараховують зовсім.
3. Гроші з фірми у формі позик. З погляду податків це зручно, але банк бачить подвійну проблему: це не дохід, а ваш борг перед фірмою.
4. Збитковий рік через велику інвестицію. Купівля авто чи техніки, через яку фінансовий результат піде в мінус, може заблокувати зарахування прибутку навіть у банках, які зазвичай його враховують.
5. Неоприлюднені звіти й борги фірми. Банк робить висновок, що у фірмі безлад з адмініструванням, а отже, і з грошима, з яких ви платитимете іпотеку.

План на 12–24 місяці до заявки

Якщо знаєте, що за рік-два купуватимете житло, налаштуйте виплати з фірми під вимоги банку, а не лише під поради податкового консультанта.

За 24 місяці вирішіть, за чим вас оцінюватимуть: за зарплатою чи за дивідендами. Якщо за дивідендами, починайте регулярну щорічну виплату одразу, бо для більшості банків переломним є другий рік із виплатою.

За 12 місяців підвищте зарплату чи винагороду директора до рівня, потрібного для іпотеки. Банки хочуть бачити стабільну суму протягом кількох місяців, а не стрибок перед самою заявкою. Порахуйте з бухгалтером, скільки коштуватимуть вищі внески: зазвичай це десятки тисяч на рік проти мільйонів кредиту.

За 6 місяців закрийте й оприлюдніть фінансову звітність, скличте загальні збори, ухваліть рішення про розподіл прибутку й виплатіть частку на особистий рахунок. За 3 місяці погасіть позики від фірми, перевірте кредитні реєстри й отримайте попереднє схвалення (předschválení) у двох банках із різним підходом до доходу з фірми.

Якщо часу немає, найшвидше допоможе співзаявник (spolužadatel) із доходом найманого працівника або банк, що рахує прибуток фірми. Інші способи покращити результат у банку описано в тексті про платоспроможність (bonita) і в порівнянні найманого працівника й ФОП.

Квартира на себе чи на фірму?

Іпотека на власне житло є споживчим кредитом фізичній особі. Купуєте ви, забезпеченням є квартира, і ви можете відраховувати від податкової бази відсотки до 150 000 Kč на рік. Якщо ж хочете купити квартиру на s.r.o. як інвестицію, це вже підприємницький кредит для фірми, з іншою оцінкою та ціною.

Іпотеки для s.r.o. у справжньому сенсі тому не буває. Закон про споживчий кредит (№ 257/2016 Sb.) захищає лише споживача, тобто фізичну особу поза підприємницькою діяльністю. Фірма не має ні 14 днів на роздуми перед підписанням, ні законної стелі комісії за дострокове погашення: те й інше визначає договір. Банк оцінює господарювання компанії і може вимагати, щоб ви поручилися за кредит і особисто.

Купуєте квартиру для здавання в оренду на себе? Тоді банк застосує до такої інвестиційної іпотеки рекомендацію ČNB, чинну з 1. 4. 2026: LTV не більше 70 % і DTI 7. Це рекомендація, а не обов’язковий ліміт, але банки її дотримуються. Подробиці є в статті Іпотека на інвестиційну нерухомість.