Koľko hypotéky dostane konateľ s.r.o. a aký príjem z firmy banka uzná

Konateľ (jednatel) a spoločník s.r.o. dostane v Česku hypotéku za rovnakých podmienok ako zamestnanec: LTV 80 % (90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov) a sadzbu okolo 5,00 %. Banka mu však uzná len príjem, ktorý z firmy preukázateľne odchádza k nemu, teda mzdu alebo odmenu konateľa a vyplatený podiel na zisku. Zisk, ktorý zostal vo firme, započíta len časť bánk, a aj to iba v pomere k vášmu obchodnému podielu.

Najčastejšou prekážkou preto nebýva slabá firma, ale daňová optimalizácia. Konateľ s čistou mzdou 18 000 Kč dosiahne pri obvyklej internej hranici bánk 45 % a sadzbe 5,00 % na 30 rokov zhruba na 1,5 mil. Kč. Ak si pravidelne vypláca dividendu a vie ju doložiť, môže dostať aj 5,8 mil. Kč (výpočet nižšie). O rozdiele nerozhoduje banka, ale to, ako sa pripravíte 12 až 24 mesiacov pred žiadosťou.

Aký príjem z firmy banka konateľovi uzná?

Banka najprv zistí, v akej úlohe z firmy peniaze beriete. Každá cesta má iný doklad a inú váhu:

Konzervatívna banka vás teda uvidí ako „zamestnanca s nízkou mzdou“ a na dividendy neprihliadne, iná vás posúdi podľa celej firmy. V tomto sa banky líšia viac než v sadzbe, takže výber banky rozhoduje o výške úveru.

Kedy banka posudzuje firmu, a nie vás

Hneď ako vo firme vlastníte rozhodujúci podiel, banka vie, že si príjem určujete sami, a začne čítať účtovníctvo. Sleduje najmä:

• výsledok hospodárenia za posledné dva roky: strata v poslednom roku spravidla znamená, že banka nezapočíta podiel na zisku ani zisk firmy;
• vlastné imanie: záporné je pre väčšinu bánk stopka, nech je vaša mzda akákoľvek;
• zadlženosť firmy, teda úvery, lízingy a najmä to, či za ne ručíte osobne (zmenkou, ručiteľským vyhlásením). Osobné ručenie môže banka pripočítať k vašim záväzkom a tým zmenšiť priestor pre hypotéku;
• účtovné závierky v zbierke listín (sbírka listin): firma ich musí zverejňovať a banka si to v obchodnom registri overí. Chýbajúce závierky za predchádzajúce roky berie ako varovný signál;
• nedoplatky voči finančnému úradu, ČSSZ (Česká správa sociálního zabezpečení) a zdravotnej poisťovni.

Ak firma funguje kratšie ako jedno účtovné obdobie, banka zvyčajne uzná len mzdu alebo odmenu. Podobne ako pri začínajúcej SZČO (OSVČ) chýba história, z ktorej by sa dal príjem spriemerovať.

Ten istý konateľ, dve rôzne hypotéky

Počítame s obvyklou internou hranicou bánk: všetky splátky najviac 45 % čistého príjmu. DSTI od 1. 7. 2023 nie je záväzným limitom ČNB, banky ho však ďalej používajú. Skutočná ponuka môže vyjsť nižšie, keď banka odpočíta iné úvery a životné minimum domácnosti.

Keby Martin podiel na zisku nevyplácal a nechával ho vo firme, k vyššej sume by sa dostal len v banke, ktorá počíta zisk firmy. Takých bánk je na trhu menej a podmienky si určujú individuálne.

Dokumenty, ktoré si banka od konateľa vyžiada

Okrem bežných podkladov (dva doklady totožnosti, doklady k nehnuteľnosti) počítajte s týmto zoznamom:

• potvrdenie o príjme zo mzdy alebo odmeny konateľa a výpisy z osobného účtu za 3–6 mesiacov, na ktorých sú vidieť prichádzajúce platby;
• zmluva o výkone funkcie konateľa, ak odmenu poberáte na jej základe;
• daňové priznanie k dani z príjmov právnických osôb za posledné 1–2 roky s potvrdením o podaní;
• účtovná závierka (súvaha a výkaz ziskov a strát) za rovnaké obdobie;
• zápisnica alebo rozhodnutie valného zhromaždenia o rozdelení zisku a výplate podielov;
• výpis z účtu, na ktorý podiel na zisku prišiel;
• v niektorých bankách potvrdenie o bezdlžnosti firmy voči finančnému úradu a poisťovniam;
• prehľad úverov firmy a vašich osobných ručení za ne.

Potvrdenie o príjme, ktoré si ako konateľ podpisujete sám sebe, má pre banku menšiu váhu. Preto chce výpisy, z ktorých je zrejmé, že mzda naozaj odchádza z firemného účtu na váš. Úplný zoznam podkladov pre všetky typy žiadateľov nájdete v článku o dokumentoch k hypotéke.

Päť pascí, do ktorých konatelia najčastejšie spadnú

1. Mzda nastavená na minimum kvôli odvodom. Ak vás banka posudzuje len podľa mzdy, úspora na poistnom je oproti stratenej výške úveru zanedbateľná.
2. Jednorazová dividenda tesne pred žiadosťou. Banka, ktorá dividendy uznáva, chce históriu. Jedna výplata mesiac pred žiadosťou pôsobí účelovo a často sa započíta len čiastočne alebo vôbec.
3. Peniaze z firmy formou pôžičiek. Daňovo pohodlné, pre banku dvakrát nevýhodné: nejde o príjem a pohľadávka firmy voči vám vyzerá ako dlh.
4. Stratový rok kvôli veľkej investícii. Kúpa auta alebo techniky, ktorá stiahne výsledok hospodárenia do straty, môže zablokovať započítanie zisku aj v bankách, ktoré ho inak počítajú.
5. Nezverejnené závierky a nedoplatky firmy. Banka z nich usúdi, že firma nemá poriadok v administratíve, a teda ani v peniazoch, z ktorých budete splácať.

Plán na 12–24 mesiacov pred žiadosťou

Ak viete, že o rok či dva budete kupovať, nastavte výplaty z firmy podľa banky, nielen podľa daňového poradcu.

Zhruba 24 mesiacov vopred sa rozhodnite, či vás banka má posudzovať podľa mzdy, alebo podľa dividend. Ak podľa dividend, začnite s pravidelnou ročnou výplatou hneď, pretože druhý rok s výplatou je pre väčšinu bánk zlom.

Okolo 12 mesiacov vopred zvýšte mzdu alebo odmenu konateľa na úroveň, ktorú hypotéka potrebuje. Banky chcú vidieť stabilnú výšku za niekoľko mesiacov, nie skok tesne pred žiadosťou. S účtovníčkou si spočítajte, koľko vás vyššie odvody stoja. Zvyčajne ide o desiatky tisíc ročne oproti miliónom na úvere.

Keď zostáva 6 mesiacov, uzavrite a zverejnite účtovnú závierku, zvolajte valné zhromaždenie, rozhodnite o rozdelení zisku a podiel vyplaťte na osobný účet. Posledné 3 mesiace patria pôžičkám od firmy, ktoré treba vyrovnať, kontrole registrov a predschváleniu v dvoch bankách s odlišným prístupom k príjmu z firmy.

Ak čas nemáte, najrýchlejšie pomôže spolužiadateľ so zamestnaneckým príjmom alebo banka, ktorá počíta zisk firmy. Ďalšie spôsoby, ako v banke dopadnúť lepšie, nájdete v texte o bonite a v porovnaní zamestnanca a SZČO.

Byt na seba, alebo na firmu?

Hypotéka na vlastné bývanie je spotrebiteľský úver pre fyzickú osobu. Kupujete vy, ručíte bytom a úroky si môžete odpočítať zo základu dane až do 150 000 Kč ročne. Ak chcete byt kúpiť do s.r.o. ako investíciu, nejde o hypotéku pre spotrebiteľa, ale o podnikateľský úver pre firmu, ktorý banka posudzuje aj oceňuje inak.

Hypotéku pre s.r.o. v pravom zmysle teda nedostanete. Český zákon o spotrebiteľskom úvere (č. 257/2016 Sb.) chráni len spotrebiteľa, teda fyzickú osobu mimo podnikania. Firma preto nemá 14 dní na rozmyslenie pred podpisom ani zákonný strop poplatku za predčasné splatenie, oboje určí zmluva. Banka pri nej posudzuje hospodárenie spoločnosti a môže chcieť, aby ste za úver ručili aj osobne.

Keď kupujete byt na prenájom na seba, banka pri takejto investičnej hypotéke uplatní odporúčanie ČNB platné od 1. 4. 2026: LTV najviac 70 % a DTI 7. Je to odporúčanie, nie záväzný limit, banky sa ním však riadia. Podrobnosti sú v článku Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť.