Як працює іпотека на будівництво будинку і що хоче бачити банк

Іпотека на будівництво будинку (hypotéka na stavbu domu) відрізняється від іпотеки на купівлю трьома речами. Гроші надходять не одразу, а етапами, у міру того як росте будинок. LTV 80 % (90 %, якщо хоча б одному із заявників менше 36 років) банк рахує від майбутньої вартості готового будинку, а не від того, що стоїть на ділянці сьогодні. А доки кредит не виданий повністю, ви платите лише відсотки з уже виданої суми.

Як це виглядає в жовтні 2026: власна ділянка за 2 млн Kč, кошторис будівництва 4 млн Kč, майбутня вартість будинку 6 млн Kč, кредит 4 млн Kč під 5,00 % на 30 років. За 18 місяців будівництва ви сплатите приблизно 175 тис. Kč відсотків, а потім погашатимете 21 473 Kč на місяць.

Вибрати весь кредит зазвичай треба за 18–24 місяці. Дозвіл на будівництво, проєкт, детальний кошторис і оцінку банк хоче бачити вже під час подання заявки.

Що фінансує банк і від чого рахує LTV

Іпотекою на будівництво можна оплатити ділянку разом із будівництвом або лише будівництво на ділянці, яка вже ваша. Заставою стає ділянка і все, що на ній з’явиться. Головна цифра тут майбутня заставна вартість (zástavní hodnota): оцінювач рахує будинок таким, яким він буде після завершення за проєктом, і банк позичає з цієї суми щонайбільше 80 %, молодим до 36 років 90 %.

Це єдиний обов’язковий ліміт ČNB. Показники DSTI і DTI ČNB деактивував (2023 і 2024), тож банки застосовують їх лише як власні внутрішні межі.

Власна ділянка зараховується як власні кошти, і в цьому велика перевага будівництва перед купівлею квартири. Мати 20 % готівкою не обов’язково: досить, щоб вартість ділянки разом із вашими грошима становила 20 % майбутньої вартості.

• Ділянка ваша (2 млн Kč), будівництво коштує 4 млн Kč, майбутня вартість 6 млн Kč. Максимальний кредит 4,8 млн Kč, вам потрібно 4 млн Kč, тобто LTV 67 %. Готівка понад ділянку не потрібна.
• Ділянку ви купуєте й будуєте (2 + 4 млн Kč). Максимальний кредит 4,8 млн Kč, решта 1,2 млн Kč має бути вашою. До 36 років це 5,4 млн Kč кредиту і 600 тис. Kč власних.

Дві цифри мусять зійтися: детальний кошторис і оцінка майбутньої вартості. Якщо ви зведете дорогий будинок там, де за такою ціною не продають, оцінювач знизить вартість, LTV рахуватиметься від меншої суми, і різницю доплатите ви. Коли ділянка належить батькам, банк захоче взяти в заставу її: батьки стануть заставодавцями, хоча боржниками не будуть.

Якщо ви купуєте готовий будинок, кошторис, дозвіл на будівництво і видача грошей етапами не потрібні. Як працює іпотека на купівлю будинку, ми розібрали окремо.

Які документи потрібні до заявки

Документів для будівництва на один шар більше, ніж для купівлі. Стандартна частина та сама: 2 документи, що посвідчують особу, довідка про доходи (potvrzení o příjmu) або 3–6 розрахункових листків, для ФОП (OSVČ) 1–2 податкові декларації, виписка з кадастру (list vlastnictví). До неї додається будівельна частина.

• Дозвіл на будівництво (stavební povolení) або інший документ за будівельним законом, який підтверджує право будувати. Без нього більшість банків кредит не схвалить, у кращому разі схвалить попередньо.
• Проєктна документація, завірена будівельним управлінням. З неї оцінювач рахує майбутню вартість.
• Детальний кошторис (položkový rozpočet). Якщо будує фірма «під ключ», він є частиною договору підряду. При будівництві власними силами ви складаєте його самі або з проєктантом, а оцінювач перевіряє.
• Договір підряду (smlouva o dílo) з будівельною фірмою, з графіком робіт і умовами оплати, якщо будуєте з фірмою.
• Оцінка майбутньої вартості від оцінювача-партнера банку (саме банківська оцінка, а не експертний висновок), 3 000–6 000 Kč. Для будинків онлайн-оцінку, як для квартир, банки зазвичай не роблять.
• Підтвердження власних коштів: виписка з рахунку, договір дарування або виписка з кадастру на ділянку.
• Страхування будівництва з вінкуляцією на користь банку. Його вимагають перед першою видачею, а не під час подання заявки.

Схвалення триває 2–4 тижні від подання повного пакета. Найчастіше справа затримується через неповний кошторис або проєкт, який не відповідає дозволу.

Як банк видає гроші під час будівництва?

Кредит видають траншами, зазвичай 3–5 за етапами: фундаментна плита, коробка, дах і вікна, інженерні мережі зі штукатуркою, завершення. Банки працюють у двох режимах.

1. Видача за фактом, на підставі рахунків. Ви платите фірмі або за матеріал, подаєте рахунки банку (часто з актом виконаних робіт), і банк суму відшкодовує. Для банку це безпечно, але кожен етап вам доведеться спершу профінансувати самим.
2. Авансова видача. Банк перераховує транш наперед за кошторисом і графіком, а після етапу хоче бачити, що гроші пішли на будівництво. Приїжджає оцінювач або технік банку, іноді досить фото й оновленої оцінки. Цей режим типовий для будівництва власними силами, де рахунки не покривають вашої праці.

Перед першою видачею умови завжди ті самі. Застава (zástavní právo) має бути внесена до кадастру: кадастр дозволяє внесення не раніше ніж через 20 днів після того, як повідомить власника про позначку про зміну (plomba), збір за внесення 2 000 Kč. Будівництво має бути застраховане з вінкуляцією, а власні кошти підтверджені. Банк хоче бачити, що свою частку ви вклали першими, і лише тоді випускає свої гроші.

Кожну наступну видачу обробляють кілька днів, і вона може бути платною, тож тарифи перевірте заздалегідь. Весь кредит треба вибрати у строк, указаний у договорі, найчастіше за 18–24 місяці. Не встигнете, і банк анулює невикористану частину або стягне комісію за невикористання та продовжить строк додатковою угодою. Домовлятися про це варто до того, як строк спливе.

Під час будівництва ви платите лише відсотки

Доки кредит не виданий повністю, ви платите відсотки тільки з виданої суми. Під 5,00 % це 4 167 Kč на місяць із кожного виданого мільйона: після першого траншу 4 167 Kč, після другого 8 333 Kč, після третього 12 500 Kč, після четвертого 16 667 Kč. Ануїтет, який уже гасить основний борг, починається після повної видачі або після закінчення строку видачі.

Звідси дві практичні поради. Вибирайте рівно стільки, скільки потребує етап: мільйон, виданий на пів року раніше, коштує 25 тис. Kč відсотків і будівництву нічого не дає. І домовтеся з банком, щоб ануїтет починався лише після введення в експлуатацію, бо деякі договори вмикають його автоматично після закінчення строку видачі, хоч би в якому стані було будівництво. Варіанти строку порівняйте через розрахунок платежу.

Власними силами чи з будівельною фірмою?

Банки фінансують обидва шляхи, але на різних умовах. Усе залежить від того, наскільки легко банку перевірити, що гроші пішли саме на будівництво.

Найпоширеніший компроміс: коробку з дахом і вікнами зводить фірма за договором підряду, а оздоблення ви робите самі. Банк отримує рахунки на найбільші транші, а ви економите на роботі, з якою впораєтеся власними руками.

Від ділянки до введення в експлуатацію

Усе починається з ділянки та проєкту. Якщо ділянку ви тільки купуєте, її можна профінансувати окремою іпотекою на ділянку або однією іпотекою на ділянку й будівництво. Другий шлях зазвичай дешевший і простіший, але проєкт і дозвіл вам знадобляться раніше, ніж гроші на ділянку.

Далі дозвіл. За новим будівельним законом № 283/2021 Sb. з 1. 7. 2024 це рішення про дозвіл наміру (rozhodnutí o povolení záměru): одне провадження замість колишніх планувального й будівельного. Повноцінну заявку подають лише з ним, до того можна отримати хіба що попереднє схвалення за доходами.

Схвалення займає 2–4 тижні від подання повного пакета разом з оцінкою майбутньої вартості. Потім ви підписуєте кредитний і заставний договори, і заставу вносять до кадастру (не раніше ніж через 20 днів після повідомлення власника про пломбу, збір 2 000 Kč). Перша видача настає, коли виконано умови: застава, страхування, вкладені власні кошти. Кожен наступний транш банк випускає після підтвердження попереднього етапу, а повністю кредит має бути виданий не пізніше 18–24-го місяця. Тоді ж починається ануїтет.

Останній крок: введення в експлуатацію (kolaudace; за новим законом це kolaudační rozhodnutí, а не kolaudační souhlas) і внесення будинку до кадастру. Банк ставить строк, до якого будинок має бути зареєстрований як завершена споруда, а після реєстрації зазвичай оновлює оцінку, а з нею і LTV.

Найчастіше будівництво з іпотекою зупиняють чотири помилки:

• кошторис без резерву: оцінювачі й банки хочуть бачити запас понад детальний кошторис, бо за два роки будівництва ціни на матеріали й роботу змінюються;
• зміна проєкту без згоди банку: інший будинок, ніж в оцінці, означає нову оцінку, а іноді й новий дозвіл;
• недооцінені витрати в період, коли відсотки й оренду доводиться платити одночасно;
• будівництво на чужій ділянці, власник якої не хоче віддавати її в заставу.

Якщо кошторис зросте вже під час будівництва, зазвичай дешевше збільшити наявну іпотеку додатковою угодою, ніж латати дірку споживчим кредитом. Це можливо, якщо збільшення й далі вкладається у 80 % майбутньої вартості та у ваші доходи.

Як записати новий будинок до кадастру?

Готовий будинок кадастрове управління записує на підставі повідомлення власника (§ 31 кадастрового закону). До повідомлення додаєте документ про спосіб використання будівлі, для будов, дозволених за новим будівельним законом, тобто рішення про введення в експлуатацію (kolaudační rozhodnutí), і геометричний план від землеміра (§ 30).

Це не внесення запису (vklad), тож збір 2 000 Kč, який тариф адміністративних зборів установлює за заяву про внесення, тут не сплачують. Заплатите лише за геометричний план. Банку потім надішліть актуальну виписку з листа власності із записаним будинком. Стежте за строком, який банк заклав для цього в кредитний договір: запис часто є умовою, без якої банк не оновить оцінку, а готовий будинок підвищує вартість застави і знижує LTV.