Перевести ипотеку на другого человека можно, но только с согласия банка. Юридически это перевод долга (převzetí dluhu) по § 1888 Гражданского кодекса: новый должник встаёт на место прежнего, а кредитор, то есть банк, должен это одобрить. Кредитоспособность нового должника банк проверит так же строго, как при новой заявке, с оценкой недвижимости и проверкой по кредитным реестрам.
На практике бывает три ситуации. Вывести созаёмщика после развода или расставания можно, если у того, кто остаётся, хватает дохода. Перевод долга на родственника банки разрешают в индивидуальном порядке. А передать дешёвую ипотеку покупателю квартиры удаётся в виде исключения, большинство банков откажет. Если банк против, остаётся рефинансирование на имя нового должника. Без штрафа оно проходит в конце фиксации или при разделе совместного имущества супругов, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев.
Что решает банк в каждой ситуации
| Ситуация | Кто должен согласиться | Что оценивает банк | Реалистичный результат |
|---|---|---|---|
| Вывод созаёмщика (развод, расставание) | банк; обычно и выводимый созаёмщик подписью дополнения к договору | доход и обязательства того, кто остаётся | обычно одобряется, если оставшийся заёмщик потянет платёж один |
| Перевод долга на родственника или другое лицо | банк, прежний и новый должник, собственник заложенной недвижимости | кредитоспособность нового должника, цель, часто новая оценка | индивидуально; чаще банк предложит новый договор |
| Покупатель принимает ипотеку продавца | банк, продавец, покупатель | кредитоспособность покупателя, LTV к новой цене покупки, собственные средства на доплату | в виде исключения; большинство банков откажет |
Перевод долга не надо путать с присоединением к долгу (přistoupení k dluhu) по § 1892 Гражданского кодекса. Присоединившийся берёт долг не вместо вас, а вместе с вами, и отвечаете вы оба за всю сумму. На такое банки соглашаются охотнее, ведь их риск падает. Но тому, кто хочет выйти из ипотеки, это ничего не даёт.
Как вывести созаёмщика после развода или расставания?
Только с согласия банка: он подпишет дополнение к договору, если оставшийся заёмщик сам пройдёт проверку дохода. Это самый частый «перевод». Созаёмщик подписал кредитный договор и отвечает за весь долг, а не за половину. Ни переезд, ни развод его из договора не выводят: пока банк не подписал дополнение, он может требовать платёж с любого из вас.
Банк согласится, если тот, кто остаётся, сам проходит по его внутренним критериям. Лимиты DSTI и DTI ČNB отменил (DSTI с 1. 7. 2023, DTI с 1. 1. 2024), но у банков остались свои пороги.
Обычно платежи по всем кредитам не должны превышать 45 % чистого дохода, у заявителей до 36 лет 50 %. Если одного дохода мало, банк может принять на место ушедшего другого созаёмщика, например нового партнёра или родителя.
Выплата партнёру за счёт увеличения кредита оформляется уже не дополнением, а новым кредитом или рефинансированием. Погасить прежнюю ипотеку при разделе совместного имущества супругов (SJM) после развода закон о потребительском кредите позволяет бесплатно даже посреди фиксации, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Об имуществе и долгах при разводе подробнее в статье Ипотека и развод.
Перевод долга на родителя, ребёнка, брата или сестру
Типичный случай: родители когда-то взяли ипотеку на квартиру для сына, и теперь он хочет забрать её вместе с квартирой. Банк смотрит сразу на три вещи.
- Кредитоспособность нового должника: доход, реестры, отношение платежей к доходу, всё как при новой заявке.
- Кто владеет залогом. В договорах залога обычно есть запрет отчуждения без согласия банка. Подарить или продать квартиру без его согласия значит нарушить договор, и дело может дойти до требования досрочно вернуть весь кредит.
- Цель кредита. Ипотека на собственное жильё предполагает, что должник в квартире живёт. Если новый должник её сдаёт, банк может перевести кредит в инвестиционные, а для них ČNB с 1. 4. 2026 рекомендует LTV не больше 70 % и DTI 7.
Если банк разрешит перевод, он оформит дополнение или новый кредитный договор и возьмёт комиссию по прайс-листу. Но многие банки сразу предлагают «новую ипотеку на погашение старой»: им так проще, а ставку они поставят по текущему прайс-листу.
Может ли покупатель забрать дешёвую ипотеку продавца?
Соблазн понятен. Ипотека 4 000 000 Kč на 25 лет с фиксацией 2021 года под 1,99 % даёт платёж 16 935 Kč, а такой же кредит по нынешним 5,00 % стоит 23 384 Kč, на 6 449 Kč в месяц дороже. Мешают три обстоятельства.
- Банк не обязан соглашаться и обычно не соглашается. Кредит под 1,99 % ему сегодня невыгоден, и продлевать его новому клиенту незачем.
- Остаток не покрывает цену. Если квартира стоит 6 000 000 Kč, а остаток 2 800 000 Kč, то 3 200 000 Kč покупателю надо найти где-то ещё. Второй залог другого банка на той же квартире первый банк, как правило, не допустит.
- Низкая ставка живёт только до конца фиксации. Пятилетние фиксации 2021 года как раз заканчиваются в 2026 году, так что выгоды хватило бы на несколько месяцев.
Когда такой переход всё-таки удаётся, это обычно передача внутри семьи: у покупателя высокий доход и свои деньги на всю разницу, а до конца фиксации ещё несколько лет. При обычной продаже продавец гасит ипотеку из цены, а покупатель берёт свою. Как это происходит, описано в статье о продаже недвижимости с ипотекой.
Что не переходит вместе с ипотекой
- Льгота до 36 лет. LTV 90 % привязан к возрасту заявителей на момент выдачи кредита. Если новый должник старше, банк может потребовать снизить LTV до 80 %.
- Налоговый вычет процентов. Его получает только тот, кто должен по кредиту и живёт в квартире, по ипотекам с 1. 1. 2021 не больше 150 000 Kč в год. После перевода вычет переходит к новому должнику, и только с того дня, как он им стал.
- Страхование платёжеспособности и жизни. Полисы привязаны к человеку, поэтому новый должник оформляет их заново, с новой медицинской анкетой и ценой по своему возрасту.
- Скидки на ставку за продукты банка. Если в ставку зашита скидка за счёт или страховку, новый должник сохранит её, только оформив то же самое.
Сколько стоит и сколько длится
| Шаг | Обычный срок | Расходы |
|---|---|---|
| Заявка и подтверждение доходов нового должника | 1–2 недели | 0 Kč |
| Рассмотрение банком | 2–4 недели с момента полного пакета документов | комиссия за изменение договора по прайс-листу банка |
| Новая оценка недвижимости (если банк её требует) | несколько дней | 3 000–6 000 Kč |
| Смена собственника в кадастре (при передаче квартиры) | не раньше чем через 20 дней после уведомления о пломбе | 2 000 Kč за заявление о регистрации (návrh na vklad) |
| Новая страховка недвижимости с винкуляцией | дни | годовая страховая премия |
Если меняется только должник, а владелец залога прежний, в кадастре ничего не меняется и залоговое право продолжает действовать. Всего закладывайте 1–2 месяца, примерно как на новую ипотеку.
Банк отказал: рефинансирование на новое имя
Отказ в переводе долга ещё не тупик. Новый должник берёт собственную ипотеку в любом банке, из неё гасится прежняя, старый залог удаляют из кадастра и регистрируют новый. Всё упирается в момент.
- В конце фиксации погасить можно всегда бесплатно. Банк обязан сообщить новую ставку не позже чем за 3 месяца, и в течение 3 месяцев после этого письма комиссии не будет.
- При разделе SJM после развода погашение бесплатное, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев.
- При продаже квартиры тоже бесплатно, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев.
- В остальных случаях банк вправе взять до 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, всего не больше 1 %.
Какой будет платёж у нового должника и какой кредит он потянет, покажут расчёт платежа и калькулятор Какую ипотеку мне дадут.
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс, § 1888–1891 (перевод долга) и § 1892 (присоединение к долгу)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение)
- ČNB — макропруденциальная политика: лимит LTV, деактивация DSTI и DTI, рекомендация для инвестиционных кредитов с 1. 4. 2026
- закон № 586/1992 Sb. о подоходных налогах, § 15 (вычет процентов по жилищному кредиту)