Hypotéku na inú osobu previesť možno, ale len so súhlasom banky. Právne ide o prevzatie dlhu (převzetí dluhu) podľa § 1888 českého občianskeho zákonníka: nový dlžník vstúpi na miesto pôvodného a veriteľ, teda banka, s tým musí súhlasiť. Bonitu nového dlžníka banka posudzuje rovnako prísne ako pri novej žiadosti, vrátane odhadu nehnuteľnosti a hodnotenia v registroch.
V praxi sa stretnete s tromi situáciami. Uvoľnenie spoludlžníka po rozvode alebo rozchode je bežné a prejde, ak má ten, kto zostáva, dostatočný príjem. Prevzatie dlhu príbuzným je možné, banky ho však povoľujú individuálne. Prevzatie lacnej hypotéky kupujúcim pri predaji bytu je výnimka, ktorú väčšina bánk odmietne.
Keď banka nesúhlasí, zostáva refinancovanie na meno nového dlžníka. Bez sankcie je na konci fixácie alebo pri vyporiadaní spoločného imania manželov, ak od uzavretia úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov.
Tri situácie a čo v nich banka rieši
| Situácia | Kto musí súhlasiť | Čo banka posudzuje | Realistický výsledok |
|---|---|---|---|
| Uvoľnenie spoludlžníka (rozvod, rozchod) | banka; zvyčajne aj uvoľňovaný spoludlžník podpisom dodatku | príjem a záväzky toho, kto zostáva | bežne schválené, ak zostávajúci dlžník unesie splátku sám |
| Prevzatie dlhu príbuzným alebo inou osobou | banka, pôvodný aj nový dlžník, vlastník založenej nehnuteľnosti | bonita nového dlžníka, účel, často nový odhad | individuálne; častejšie banka navrhne novú zmluvu |
| Kupujúci prevezme hypotéku predávajúceho | banka, predávajúci, kupujúci | bonita kupujúceho, LTV k novej kúpnej cene, vlastné zdroje na doplatok | výnimočne; väčšina bánk odmietne |
Prevzatie dlhu si nezamieňajte s pristúpením k dlhu (přistoupení k dluhu, § 1892 občianskeho zákonníka). Pri pristúpení nový človek dlh nepreberá namiesto vás, ale popri vás, a obaja ručíte za celú sumu. Banky s pristúpením súhlasia ľahšie, pretože ich riziko klesá. Tomu, kto chce z hypotéky odísť, však nepomôže.
Ako uvoľniť spoludlžníka po rozvode alebo rozchode?
Toto je najčastejší dôvod „prevodu“. Spoludlžník podpísal úverovú zmluvu a ručí za celý dlh, nie za polovicu. Odsťahovaním ani rozvodom sa z nej neuvoľní: kým banka nepodpíše dodatok, môže vymáhať splátky od ktoréhokoľvek z vás.
Banka uvoľnenie schváli, ak ten, kto v hypotéke zostáva, sám splní jej interné kritériá. ČNB limity DSTI a DTI zrušila (DSTI k 1. 7. 2023, DTI k 1. 1. 2024), banky však ďalej používajú vlastné hranice, zvyčajne splátky všetkých úverov do 45 % čistého príjmu, pri žiadateľoch do 36 rokov do 50 %.
Ak jeden príjem nestačí, banka môže namiesto odchádzajúceho prijať iného spoludlžníka, napríklad nového partnera alebo rodiča.
Vyplatenie partnera navýšením úveru už nie je len dodatok, ale nový úver alebo refinancovanie. Splatenie doterajšej hypotéky pri vyporiadaní SJM po rozvode je podľa zákona o spotrebiteľskom úvere bez poplatku aj uprostred fixácie, ak od uzavretia úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Podrobnosti k majetku a dlhom pri rozvode nájdete v článku Hypotéka a rozvod.
Prevzatie dlhu rodičom, dieťaťom alebo súrodencom
Typický prípad: rodičia kedysi vzali hypotéku na byt pre syna a ten ju teraz chce prevziať aj s bytom. Banka v takej situácii posudzuje naraz tri veci:
- Bonitu nového dlžníka: doklady o príjme, registre a výpočet splátok k príjmu ako pri novej žiadosti.
- Vlastníctvo zálohu. Záložné zmluvy zvyčajne obsahujú zákaz scudzenia nehnuteľnosti bez súhlasu banky, takže darovanie alebo predaj bytu bez jej súhlasu je porušenie zmluvy, ktoré môže viesť až k zosplatneniu.
- Účel úveru. Hypotéka na vlastné bývanie predpokladá, že v nehnuteľnosti býva dlžník. Ak nový dlžník byt prenajíma, banka ho môže preradiť medzi investičné úvery, pre ktoré ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV najviac 70 % a DTI 7.
Ak banka prevzatie dlhu povolí, spíše dodatok alebo novú úverovú zmluvu a spoplatní ju podľa cenníka. Mnohé banky však rovno ponúknu „novú hypotéku na splatenie starej“, ktorá je pre ne interne jednoduchšia, a sadzbu nastavia podľa aktuálneho cenníka.
Môže kupujúci prevziať lacnú hypotéku predávajúceho?
Motivácia je zrejmá. Hypotéka 4 000 000 Kč na 25 rokov s fixáciou z roku 2021 na 1,99 % má splátku 16 935 Kč, rovnaký úver za dnešných 5,00 % stojí 23 384 Kč, teda o 6 449 Kč mesačne viac. Prevzatiu však bránia tri veci:
- Banka nemusí súhlasiť a spravidla nesúhlasí. Úver za 1,99 % je pre ňu dnes stratový a nemá dôvod ho predlžovať novému klientovi.
- Zostatok nepokryje cenu. Pri byte za 6 000 000 Kč so zostatkom 2 800 000 Kč musí kupujúci 3 200 000 Kč zaplatiť inak a druhé záložné právo pre inú banku na tom istom byte prvá banka zvyčajne nepripustí.
- Sadzba platí len do konca fixácie. Päťročné fixácie dojednané v roku 2021 končia práve v roku 2026, takže výhoda by aj tak trvala len niekoľko mesiacov.
Kde sa prevzatie predsa podarí, ide spravidla o rodinný prevod, kupujúci má silný príjem a vlastné zdroje na celý rozdiel a do konca fixácie zostáva niekoľko rokov. Pri bežnom predaji počítajte s tým, že predávajúci hypotéku z kúpnej ceny splatí a kupujúci si vezme vlastnú. Postup opisujeme v článku o predaji nehnuteľnosti s hypotékou.
Čo sa s hypotékou neprevedie
- Výhoda pre mladých do 36 rokov. LTV 90 % sa posudzuje podľa veku žiadateľov v čase poskytnutia úveru, takže pri prevzatí starším dlžníkom môže banka chcieť LTV do 80 %.
- Odpočet úrokov z daní. Úroky si môže odpočítať len ten, kto je dlžníkom a v nehnuteľnosti býva, najviac 150 000 Kč ročne pri hypotékach od 1. 1. 2021. Po prevzatí uplatňuje odpočet nový dlžník, a to až odo dňa, keď sa ním stal.
- Poistenie schopnosti splácať a životné poistenie. Sú viazané na osobu, takže nový dlžník ich dojednáva znova, s novým zdravotným dotazníkom a cenou podľa veku.
- Zľavy zo sadzby za produkty. Ak sadzba obsahuje zľavu za účet alebo poistenie v banke, nový dlžník ju udrží, len keď si tie isté produkty dojedná.
Náklady a časová os
| Krok | Obvyklá doba | Náklad |
|---|---|---|
| Žiadosť a doloženie príjmov nového dlžníka | 1–2 týždne | 0 Kč |
| Posúdenie bankou | 2–4 týždne od kompletných podkladov | poplatok za zmenu zmluvy podľa cenníka banky |
| Nový odhad nehnuteľnosti (ak ho banka chce) | niekoľko dní | 3 000–6 000 Kč |
| Zmena vlastníka v katastri (pri prevode bytu) | najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka o plombe | 2 000 Kč za návrh na vklad |
| Nová poistka nehnuteľnosti s vinkuláciou | dni | ročné poistné |
Ak sa mení len dlžník a vlastník zálohu zostáva rovnaký, kataster sa nerieši a záložné právo trvá ďalej. Celkovo počítajte s 1–2 mesiacmi, teda podobne ako pri novej hypotéke.
Keď banka nesúhlasí, pomôže refinancovanie na nové meno
Odmietnutie prevzatia dlhu nie je slepá ulička. Nový dlžník si vezme vlastnú hypotéku v ktorejkoľvek banke a z nej sa splatí tá pôvodná, staré záložné právo sa vymaže a zapíše sa nové. Rozhoduje načasovanie:
- Na konci fixácie je splatenie vždy zadarmo. Banka musí novú sadzbu oznámiť najmenej 3 mesiace vopred a do 3 mesiacov od oznámenia môžete splatiť bez poplatku.
- Pri vyporiadaní SJM po rozvode je splatenie zadarmo, ak od uzavretia úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov.
- Pri predaji bytu platí to isté: zadarmo, ak od uzavretia úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov.
- Inokedy smie banka účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, celkovo max. 1 %.
Koľko bude nového dlžníka stáť splátka a aký úver unesie, si spočítate vo výpočte splátky a v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1888 – 1891 (prevzatie dlhu) a § 1892 (pristúpenie k dlhu)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (predčasné splatenie)
- ČNB – makroprudenciálna politika: limit LTV, deaktivácia DSTI a DTI, odporúčanie pre investičné úvery od 1. 4. 2026
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úrokov z úveru na bývanie)