Перевести іпотеку на іншу особу можна, але лише за згодою банку. Юридично це переведення боргу (převzetí dluhu) за § 1888 Цивільного кодексу (občanský zákoník): новий боржник стає на місце попереднього, і кредитор, тобто банк, має на це погодитися. Платоспроможність (bonita) нового боржника банк перевіряє так само суворо, як за нової заявки, з оцінкою нерухомості й перевіркою в кредитних реєстрах.
На практиці трапляються три ситуації. Вивести співпозичальника (vyvázání spoludlužníka) після розлучення чи розриву цілком звичайна справа, і якщо той, хто лишається, має достатній дохід, банк погодиться. Переведення боргу на родича можливе, але банки вирішують його індивідуально. А щоб покупець квартири перейняв дешеву іпотеку продавця, трапляється рідко: більшість банків відмовить.
Якщо банк не погоджується, лишається рефінансування на ім’я нового боржника. Без штрафу це можна зробити наприкінці фіксації ставки або при поділі спільного майна подружжя (SJM), якщо від укладення кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці.
Три ситуації і що в них вирішує банк
| Ситуація | Хто має погодитися | Що оцінює банк | Реалістичний результат |
|---|---|---|---|
| Виведення співпозичальника (розлучення, розрив) | банк; зазвичай і співпозичальник, якого виводять, підписом додатка | дохід і зобов’язання того, хто залишається | зазвичай схвалюють, якщо боржник, що залишається, потягне платіж сам |
| Переведення боргу на родича чи іншу особу | банк, попередній і новий боржник, власник заставленої нерухомості | платоспроможність нового боржника, мета, часто нова оцінка | індивідуально; частіше банк пропонує новий договір |
| Покупець переймає іпотеку продавця | банк, продавець, покупець | платоспроможність покупця, LTV до нової ціни купівлі, власні кошти на доплату | у виняткових випадках; більшість банків відмовить |
Переведення боргу не варто плутати з приєднанням до боргу (přistoupení k dluhu, § 1892 Цивільного кодексу). У цьому разі нова людина не забирає борг собі, а стає поруч із вами, і ви обоє відповідаєте за всю суму. На приєднання банки погоджуються легше, бо їхній ризик зменшується. Але тому, хто хоче вийти з іпотеки, воно нічого не дає.
Як вивести співпозичальника після розлучення чи розриву?
Це найчастіша причина «переведення». Співпозичальник підписав кредитний договір і відповідає за весь борг, а не за половину. Ні переїзд, ні розлучення не звільняють його від договору: доки банк не підпише додаток, він може стягувати платежі з будь-кого з вас.
Банк схвалить виведення, якщо той, хто лишається в іпотеці, сам відповідає його внутрішнім критеріям. Якщо одного доходу не вистачає, банк може прийняти замість колишнього партнера іншого співпозичальника (нового партнера, батьків).
ČNB скасувала ліміти DSTI і DTI (DSTI з 1. 7. 2023, DTI з 1. 1. 2024), але банки й далі мають власні межі. Зазвичай платежі за всіма кредитами не повинні перевищувати 45 % чистого доходу, для заявників до 36 років 50 %.
Виплата партнерові за рахунок збільшення кредиту означає вже не додаток, а новий кредит або рефінансування. Погасити наявну іпотеку при поділі спільного майна подружжя після розлучення закон про споживчий кредит дозволяє безкоштовно навіть посеред фіксації, якщо від укладення кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Як ділять майно й борги при розлученні, пояснює стаття Іпотека та розлучення.
Переведення боргу на батьків, дитину чи брата або сестру
Типовий випадок: колись батьки взяли іпотеку на квартиру для сина, а тепер він хоче перейняти її разом із квартирою. Банк тут розглядає три речі одночасно.
- Платоспроможність нового боржника: документи про дохід, кредитні реєстри, співвідношення платежів і доходу, як у новій заявці.
- Власність на заставу. Договори застави зазвичай забороняють відчужувати нерухомість без згоди банку. Подарувати чи продати квартиру без такої згоди означає порушити договір, і банк може навіть вимагати дострокового погашення всього кредиту (zesplatnění).
- Мету кредиту. Іпотека на власне житло передбачає, що в квартирі житиме боржник. Якщо новий боржник квартиру здає, банк може віднести кредит до інвестиційних, а для них ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує LTV не більше 70 % і DTI 7.
Якщо банк дозволить переведення боргу, він складе додаток або новий кредитний договір і візьме плату за тарифами. Але багато банків одразу пропонують «нову іпотеку на погашення старої»: їм так простіше, а ставку вони встановлять за поточними тарифами.
Чи може покупець перейняти дешеву іпотеку продавця?
Спокуса зрозуміла. Іпотека 4 000 000 Kč на 25 років із фіксацією 2021 року на 1,99 % має платіж 16 935 Kč, а той самий кредит за сьогоднішніх 5,00 % коштує 23 384 Kč, тобто на 6 449 Kč на місяць більше. Звідси й ідея, щоб покупець просто перейняв дешеву іпотеку продавця. Здебільшого це не спрацює, і причин три.
- Банк не зобов’язаний погоджуватися і зазвичай не погоджується. Кредит за 1,99 % для нього сьогодні збитковий, і продовжувати його новому клієнтові немає сенсу.
- Залишок не покриває ціну. Якщо квартира коштує 6 000 000 Kč, а залишок становить 2 800 000 Kč, то 3 200 000 Kč покупець мусить знайти деінде. Другу заставу для іншого банку на тій самій квартирі перший банк зазвичай не допустить.
- Ставка діє лише до кінця фіксації. П’ятирічні фіксації, укладені 2021 року, закінчуються якраз у 2026, тож перевага однаково тривала б кілька місяців.
Коли перехід усе ж вдається, це зазвичай передача в родині, покупець має сильний дохід і власні кошти на всю різницю, а до кінця фіксації лишається кілька років. У звичайному продажу розраховуйте, що продавець погасить іпотеку з ціни продажу, а покупець візьме власну. Як це відбувається, описано в статті про продаж нерухомості з іпотекою.
Що разом з іпотекою не переходить
Пільга для молоді до 36 років. LTV 90 % банк оцінює за віком заявників на момент надання кредиту, тож якщо борг перейде до старшого боржника, банк може вимагати LTV до 80 %.
Податкове відрахування відсотків. Його має лише той, хто є боржником і живе в нерухомості, максимум 150 000 Kč на рік для іпотек з 1. 1. 2021. Після переведення відраховує новий боржник, і то лише з дати, коли ним став.
Страхування платоспроможності й страхування життя прив’язані до особи. Новий боржник оформлює їх заново, з новою медичною анкетою і ціною відповідно до віку.
Знижки на ставку за продукти банку. Якщо ставка містить знижку за рахунок чи страхування в банку, новий боржник збереже її, лише якщо оформить ті самі продукти.
Скільки це коштує і скільки триває
| Крок | Звичайна тривалість | Витрати |
|---|---|---|
| Заява й підтвердження доходів нового боржника | 1–2 тижні | 0 Kč |
| Розгляд банком | 2–4 тижні від повного пакета документів | плата за зміну договору за тарифами банку |
| Нова оцінка нерухомості (якщо банк її вимагає) | кілька днів | 3 000–6 000 Kč |
| Зміна власника в кадастрі (при передачі квартири) | не раніше ніж через 20 днів після повідомлення власника про пломбу (plomba) | 2 000 Kč за заяву про внесення запису (návrh na vklad) |
| Новий поліс страхування нерухомості з вінкуляцією | дні | річна страхова премія |
Якщо змінюється лише боржник, а власник застави той самий, кадастр не потрібен: застава діє далі. Загалом закладіть 1–2 місяці, приблизно як на нову іпотеку.
Банк відмовив? Тоді рефінансування на нове ім’я
Відмова в переведенні боргу не означає глухого кута. Новий боржник бере власну іпотеку в будь-якому банку, нею погашають початкову, стару заставу виключають із кадастру й вносять нову. Усе вирішує момент.
- Наприкінці фіксації погашення завжди безкоштовне. Банк має повідомити нову ставку щонайменше за 3 місяці, і протягом 3 місяців від повідомлення кредит можна погасити без комісії.
- При поділі SJM після розлучення погашення безкоштовне, якщо від укладення кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці.
- При продажу квартири діє те саме правило: безкоштовно, якщо від укладення кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці.
- В інших випадках банк може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом макс. 1 %.
Який платіж чекатиме нового боржника, покаже розрахунок платежу, а який кредит він потягне, підкаже калькулятор Яку іпотеку я можу взяти.
Джерела
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс (občanský zákoník), § 1888–1891 (переведення боргу) і § 1892 (приєднання до боргу)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокове погашення)
- ČNB — макропруденційна політика: ліміт LTV, деактивація DSTI і DTI, рекомендація для інвестиційних кредитів з 1. 4. 2026
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 15 (відрахування відсотків за кредитом на житло)