Bonitu najrýchlejšie zvýšite tým, že znížite mesačné záväzky, ktoré banka započítava. Pri sadzbe 5,00 % a splatnosti 30 rokov uberá každých 1 000 Kč splátok z maximálnej hypotéky zhruba 186 tis. Kč. Banka pritom nepočíta len skutočné splátky, ale aj limity kreditných kariet a kontokorentov, ktoré vôbec nečerpáte. Ich zrušenie pred žiadosťou je najlacnejší krok zo všetkých.
Druhou veľkou pákou je príjem: spolužiadateľ, doložené vedľajšie príjmy, pri SZČO (v Česku OSVČ) daňové priznanie nastavené rok či dva dopredu. Nižšie je 12 konkrétnych krokov s dopadom v korunách a krátky zoznam toho, čo naopak nepomôže.
Výpočty vychádzajú z obvyklej internej hranice bánk: splátky všetkých dlhov do 45 % čistého príjmu, pri žiadateľoch do 36 rokov 50 %. Limit DSTI od ČNB neplatí, je deaktivovaný od 1. 7. 2023.
Ako banka bonitu počíta?
Bonita odpovedá na otázku, akú splátku unesiete. Banka vezme čistý príjem domácnosti, odpočíta splátky všetkých súčasných úverov a započítanú záťaž z úverových limitov a zvyšok porovná s internou hranicou, zvyčajne 45 % príjmu (DSTI), pri žiadateľoch do 36 rokov 50 %.
Súčasne sleduje pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu (DTI), interne zvyčajne 8–9,5-násobok, životné náklady domácnosti a údaje z registrov. Nakoniec všetko prejde interným scoringom.
Z maximálnej splátky sa dopočíta maximálny úver. Pri 5,00 % a 30 rokoch zodpovedá 1 000 Kč splátky 186 282 Kč úveru, pri 25 rokoch 171 060 Kč. Z tohto prepočtu vychádzajú všetky čísla v článku.
Hotovú tabuľku podľa čistého príjmu nájdete v článku koľko si môžem požičať.
Z 3,1 na 4,6 milióna bez zvýšenia platu
Krok 1: zruší kartu aj kontokorent. Voľná splátka stúpne na 20 250 Kč a maximálny úver na 3 772 203 Kč (+670 614 Kč).
Krok 2: z úspor doplatí auto (95 000 Kč). Voľná splátka je 24 750 Kč a úver 4 610 470 Kč (+838 267 Kč).
Za 95 000 Kč z úspor a dve zrušené zmluvy stúpla dostupná hypotéka o 1,51 mil. Kč. DTI zostáva pod kontrolou, keďže 8-násobok ročného príjmu je 5 280 000 Kč.
Pozor na poradie. Peniaze na doplatenie starých úverov nesmú chýbať vo vlastných zdrojoch na kúpu, kde treba aspoň 20 % ceny (10 % do 36 rokov). Ak nestačia na oboje, oplatí sa zvážiť zlúčenie drobných úverov do hypotéky.
Čo pridá každý z dvanástich krokov?
Dopady sú vypočítané pre Tomáša z modelovej situácie (5,00 %, 30 rokov, hranica 45 %), ak nie je uvedené inak.
| # | Krok | Dopad na max. hypotéku |
|---|---|---|
| 1 | Zrušiť nevyužitú kreditnú kartu (limit 80 000 Kč) | +447 076 Kč |
| 2 | Zrušiť kontokorent (limit 40 000 Kč) | +223 538 Kč |
| 3 | Doplatiť malý úver so splátkou 4 500 Kč | +838 267 Kč |
| 4 | Pribrať spolužiadateľa s čistým príjmom 30 000 Kč | +2 514 802 Kč (na 7 125 272 Kč) |
| 5 | Predĺžiť splatnosť z 25 na 30 rokov | +376 734 Kč |
| 6 | Vyjednať sadzbu 4,59 % namiesto 5,00 % | +223 071 Kč |
| 7 | Žiadateľ alebo spolužiadateľ do 36 rokov (hranica 50 %) | +512 274 Kč |
| 8 | Doložiť vedľajší príjem 5 000 Kč čistého | +419 134 Kč |
| 9 | Viac vlastných zdrojov alebo lacnejšia nehnuteľnosť | nižší potrebný úver, LTV pod 80 % často aj lepšia sadzba |
| 10 | 12+ mesiacov u zamestnávateľa, mimo skúšobnej doby | rozhoduje, či banka príjem vôbec uzná |
| 11 | SZČO: daňové priznanie nastavené 1–2 roky dopredu | vyšší základ dane = vyšší uznaný príjem |
| 12 | Čistý záznam v registroch | rozhoduje o schválení a o sadzbe |
Krok 6 funguje aj naopak: pri cenníkových 5,79 % (Hypoindex, október 2026) dosiahne Tomáš o 387 759 Kč menej ako pri 5,00 %. Sadzbu „od 4,59 %“ mala v septembri 2026 Moneta s ročnou fixáciou, pri LTV do 80 %, aktívnom účte a poistení.
Aký príjem banka uzná a ako ho doložiť
Zamestnancom väčšina bánk neuzná príjem v skúšobnej dobe; niektoré ho prijmú po troch mesiacoch s potvrdením zamestnávateľa. Ak plánujete zmeniť prácu, podajte žiadosť o hypotéku ešte predtým, alebo počkajte, kým sa skúšobná doba skončí. Pravidelné bonusy a odmeny banky zvyčajne priemerujú za dlhšie obdobie, takže jednorazovo vyššia výplata tesne pred žiadosťou nepomôže.
Pri SZČO banka vychádza z daňového priznania za 1–2 roky, nie z obratu. Kto uplatňuje paušálne výdavky 60 %, má pri príjmoch 1 200 000 Kč základ dane 480 000 Kč, teda 40 000 Kč mesačne, a z toho banka počíta.
Ak hypotéku plánujete, zvážte v posledných priznaniach skutočné výdavky namiesto paušálu alebo menej agresívnu daňovú optimalizáciu. Daň navyše je cena za vyšší uznaný príjem. Paušálna daň (paušální daň) situáciu komplikuje, mnohé banky potom uznajú len pevný podiel z príjmov. Podrobnejšie v článku Hypotéka pre SZČO.
Vedľajšie príjmy, napríklad nájom z inej nehnuteľnosti (doložený nájomnou zmluvou a daňovým priznaním), príjem z dohôd, rodičovský príspevok alebo výživné, banky uznávajú rôzne. Vždy však chcú, aby boli pravidelné a doložiteľné na účte.
Čo si v registroch skontrolovať vopred
Skôr ako podáte žiadosť, vyžiadajte si výpis z registrov SOLUS a BRKI/NRKI. Hľadáte tri veci: zabudnuté úvery a limity (stará karta z obchodného domu sa počíta rovnako ako tá aktuálna), záznamy o oneskorených splátkach a ručenie za cudzí úver. Chybný záznam môžete reklamovať u veriteľa, trvá to však týždne.
Overte si aj to, či sú naozaj ukončené všetky limity, ktoré považujete za zrušené. Banka potrebuje potvrdenie o ukončení zmluvy, nulový zostatok nestačí.
Ak máte v registri negatívny záznam, podrobný postup nájdete v článku o hypotéke so záznamom v registri. Ak vás banka už odmietla, začnite článkom Čo robiť, keď nedostanem hypotéku.
Čo bonitu nezvýši
- Spotrebiteľský úver na vlastné zdroje zvýši vaše splátky a banky pôvod vlastných zdrojov skúmajú. Výsledkom je nižšia, nie vyššia hypotéka.
- Splatený úver s neukončeným limitom: doplatený kontokorent s otvoreným rámcom sa započítava ďalej.
- Zamlčaný dlh banka uvidí v registri a nesúlad so žiadosťou poškodí scoring viac ako samotný dlh.
- Jednorazovo vyššia výplata nepomôže, banky pracujú s priemerom za niekoľko mesiacov alebo s potvrdením o príjme.
- Žiadosti v piatich bankách naraz pôsobia zle, lebo opakované dopyty do registrov sú vidieť. Lepšia je jedna predschválená ponuka a porovnanie podmienok.
- Splatnosť nad vekové možnosti nedostanete, obmedzuje ju vek staršieho žiadateľa. 30 rokov preto nie je dostupných každému.
Svoju maximálnu sumu si po každom kroku prepočítajte v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku.
Zdroje
- ČNB – deaktivácia DSTI (1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024), limit LTV
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posúdenie úverovej spôsobilosti)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 7 (paušálne výdavky OSVČ)
- Swiss Life Hypoindex – ponukové sadzby, október 2026