Найшвидше платоспроможність (bonita) зростає, коли ви зменшуєте щомісячні зобов’язання, які враховує банк. Кожні 1 000 Kč платежів за ставки 5,00 % і строку 30 років забирають із максимальної іпотеки приблизно 186 тис. Kč. Причому банк рахує не лише реальні платежі, а й ліміти кредитних карток та овердрафтів (kontokorent), якими ви взагалі не користуєтеся. Закрити їх перед заявкою найдешевше з усього, що можна зробити.
Другий великий важіль становить дохід: співзаявник, підтвердження додаткових заробітків, а для ФОП (OSVČ) податкова декларація, підготовлена на рік-два вперед. Нижче є 12 конкретних кроків із впливом у кронах і короткий перелік того, що, навпаки, не допоможе.
Усі розрахунки виходять зі звичайної внутрішньої межі банків: платежі за всіма боргами до 45 % чистого доходу (до 36 років 50 %). Обов’язкового ліміту DSTI від ČNB немає, його деактивовано з 1. 7. 2023.
Як банк рахує платоспроможність (bonita)?
Платоспроможність показує, який платіж ви витримаєте. Банк бере чистий дохід домогосподарства, віднімає платежі за всіма наявними кредитами та умовне навантаження від кредитних лімітів і порівнює результат із внутрішньою межею: зазвичай 45 % доходу (DSTI), для заявників до 36 років 50 %.
Паралельно банк дивиться на співвідношення загального боргу до річного чистого доходу (DTI), внутрішня межа якого зазвичай становить 8–9,5, на витрати домогосподарства на життя і на дані з реєстрів. Усе це доповнює внутрішній скоринг (scoring).
З максимального платежу випливає максимальний кредит. За ставки 5,00 % і строку 30 років 1 000 Kč платежу відповідає 186 282 Kč кредиту, за 25 років 171 060 Kč. На цьому перерахунку тримаються всі цифри в статті.
Готову таблицю за чистим доходом знайдете у статті скільки можна позичити на іпотеку.
З 3,1 до 4,6 млн Kč без зміни зарплати
Крок 1. Томаш закриває картку й овердрафт. Вільний платіж зростає до 20 250 Kč, а максимальна іпотека до 3 772 203 Kč (+670 614 Kč).
Крок 2. Він доплачує із заощаджень кредит за авто (95 000 Kč). Вільний платіж тепер 24 750 Kč, іпотека 4 610 470 Kč (+838 267 Kč).
95 000 Kč заощаджень і два розірвані договори збільшили доступну іпотеку на 1,51 млн Kč. DTI при цьому під контролем: 8 річних доходів Томаша становлять 5 280 000 Kč.
Зважайте на послідовність. Гроші на погашення старих кредитів не повинні забрати те, що потрібно на власні кошти для купівлі, а це щонайменше 20 % ціни (10 % до 36 років). Якщо на все не вистачає, варто розглянути об’єднання дрібних кредитів в іпотеку.
Скільки дає кожен із 12 кроків?
Вплив розраховано для Томаша (5,00 %, 30 років, межа 45 %), якщо не зазначено інше.
| # | Крок | Вплив на макс. іпотеку |
|---|---|---|
| 1 | Закрити невикористану кредитну картку (ліміт 80 000 Kč) | +447 076 Kč |
| 2 | Закрити овердрафт (ліміт 40 000 Kč) | +223 538 Kč |
| 3 | Погасити дрібний кредит із платежем 4 500 Kč | +838 267 Kč |
| 4 | Залучити співзаявника (spolužadatel) із чистим доходом 30 000 Kč | +2 514 802 Kč (до 7 125 272 Kč) |
| 5 | Подовжити строк із 25 до 30 років | +376 734 Kč |
| 6 | Виторгувати ставку 4,59 % замість 5,00 % | +223 071 Kč |
| 7 | Заявник або співзаявник до 36 років (межа 50 %) | +512 274 Kč |
| 8 | Підтвердити додатковий дохід 5 000 Kč чистими | +419 134 Kč |
| 9 | Більше власних коштів або дешевша нерухомість | менший потрібний кредит, а за LTV нижче 80 % часто й краща ставка |
| 10 | 12+ місяців в одного роботодавця, поза випробувальним строком | від цього залежить, чи визнає банк дохід узагалі |
| 11 | ФОП (OSVČ): податкова декларація, підготовлена на 1–2 роки вперед | вища податкова база дає вищий визнаний дохід |
| 12 | Чисті записи в реєстрах | від них залежать схвалення і ставка |
Крок 6 працює і навпаки: за ставки з прайс-листа 5,79 % (Hypoindex, жовтень 2026) Томаш отримає на 387 759 Kč менше, ніж за 5,00 %. Ставку «від 4,59 %» у вересні 2026 пропонувала Moneta з річною фіксацією за умов LTV до 80 %, активного рахунку й страхування.
Який дохід визнає банк
Якщо ви найманий працівник, більшість банків не прийме дохід під час випробувального строку (zkušební doba); деякі визнають його через три місяці з підтвердженням роботодавця. Якщо плануєте змінити роботу, подайте заявку на іпотеку до зміни або дочекайтеся кінця випробувального строку. Регулярні бонуси й премії банки зазвичай усереднюють за довший період, тож одноразове підвищення зарплати безпосередньо перед заявкою не допоможе.
У ФОП банк дивиться на податкову декларацію (daňové přiznání) за 1–2 роки, а не на оборот. Хто застосовує паушальні витрати (paušální výdaje) 60 %, за доходів 1 200 000 Kč має податкову базу 480 000 Kč, тобто 40 000 Kč на місяць, і саме з цієї суми рахує банк. Якщо плануєте іпотеку, подумайте про реальні витрати замість паушальних в останніх деклараціях або про меншу оптимізацію: додатковий податок є ціною вищого визнаного доходу. Паушальний податок (paušální daň) ускладнює справу, бо багато банків тоді визнають лише фіксовану частку доходів. Докладніше у статті Іпотека для ФОП (OSVČ).
Додаткові доходи, як-от оренду іншої нерухомості (підтверджену договором і податковою декларацією), дохід за договорами (dohody), батьківську допомогу (rodičovský příspěvek) чи аліменти, банки визнають по-різному. Вимога в усіх одна: дохід має бути регулярним і простежуватися на рахунку.
Що перевірити в реєстрах заздалегідь
Перш ніж подавати заявку, замовте виписку з реєстрів SOLUS і BRKI/NRKI (кредитні реєстри). Шукайте три речі: забуті кредити й ліміти (стара картка з торговельного центру рахується так само, як актуальна), записи про прострочені платежі та поруку за чужий кредит. Помилковий запис можна оскаржити в кредитора, але на це йдуть тижні.
Перевірте також, чи справді закриті ліміти, які ви вважаєте скасованими. Банку потрібне підтвердження про припинення договору, нульового залишку недостатньо.
Якщо в реєстрі є негативний запис, порядок дій описано у статті про іпотеку із записом у реєстрі. Якщо банк вам уже відмовив, почніть зі статті Що робити, якщо мені не дають іпотеку.
Що платоспроможність не підвищить
- Споживчий кредит на власні кошти тільки збільшить ваші платежі, а походження власних коштів банки перевіряють. У результаті іпотека буде меншою, а не більшою.
- Погашений овердрафт із відкритою кредитною лінією й далі зараховується, тож гасити борг без закриття ліміту марно.
- Приховати борг не вийде: банк побачить його в реєстрі, і розбіжність із заявкою зашкодить скорингу більше, ніж сам борг.
- Одноразово вища зарплата не допоможе, бо банки працюють із середнім значенням за кілька місяців або з довідкою про доходи.
- Заявки в п’ять банків одночасно залишають у реєстрах повторні запити, і це справляє погане враження. Краще одна попередньо схвалена пропозиція й порівняння умов.
- Подовжити строк понад вікові можливості не дадуть: його обмежує вік старшого заявника, тож 30 років доступні не кожному.
Після кожного кроку перераховуйте свою максимальну суму в калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти.
Джерела
- ČNB — деактивація DSTI (1. 7. 2023) і DTI (1. 1. 2024), ліміт LTV
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 86 (оцінка кредитоспроможності)
- закон № 586/1992 Sb. про податки з доходів, § 7 (паушальні витрати самозайнятих)
- Swiss Life Hypoindex — ставки пропозицій, жовтень 2026