Быстрее всего кредитоспособность (bonita) растёт, если сократить ежемесячные обязательства, которые учитывает банк. Каждые 1 000 Kč платежей при ставке 5,00 % и сроке 30 лет отнимают от максимальной ипотеки примерно 186 тыс. Kč. Причём банк считает не только реальные платежи, но и лимиты кредитных карт и овердрафтов (kontokorent), которыми вы вообще не пользуетесь. Закрыть их до подачи заявки дешевле всего.
Второй большой рычаг — доход: созаявитель, подтверждённые дополнительные заработки, а у OSVČ (индивидуальных предпринимателей) налоговая декларация, которую готовят к ипотеке за год-два. Ниже 12 конкретных шагов с эффектом в кронах и короткий список того, что не поможет.
Все расчёты исходят из обычного внутреннего порога банков: платежи по всем долгам не выше 45 % чистого дохода (до 36 лет 50 %). Сам ČNB лимит DSTI не устанавливает, он деактивирован с 1. 7. 2023.
Как банк считает кредитоспособность?
Кредитоспособность отвечает на вопрос, какой платёж вы потянете. Банк складывает платежи по всем действующим кредитам и условную нагрузку от кредитных лимитов и проверяет, укладывается ли эта сумма вместе с новой ипотекой во внутренний порог: обычно 45 % чистого дохода домохозяйства (DSTI), у заявителей до 36 лет 50 %.
Параллельно банк смотрит на отношение всего долга к годовому чистому доходу (DTI), по внутренним правилам обычно 8–9,5 годовых доходов, на расходы домохозяйства на жизнь и на данные кредитных реестров. Поверх всего этого работает внутренний скоринг.
Из максимального платежа выводится максимальный кредит. При 5,00 % и 30 годах 1 000 Kč платежа соответствуют 186 282 Kč кредита, при 25 годах 171 060 Kč. На этом пересчёте построены все цифры статьи.
Готовую таблицу по чистому доходу найдёте в статье сколько можно взять в ипотеку.
Как Томаш поднял лимит с 3,1 до 4,6 млн Kč без прибавки к зарплате
Шаг 1. Томаш закрывает карту и овердрафт. Свободный платёж вырастает до 20 250 Kč, ипотека до 3 772 203 Kč (+670 614 Kč).
Шаг 2. Из сбережений он гасит кредит за машину (95 000 Kč). Свободный платёж 24 750 Kč, ипотека 4 610 470 Kč (+838 267 Kč).
95 000 Kč из сбережений и два расторгнутых договора увеличили доступную ипотеку на 1,51 млн Kč. DTI при этом в порядке: 8 годовых доходов составляют 5 280 000 Kč.
Следите за порядком: деньги на погашение старых кредитов не должны пробить дыру в собственных средствах на покупку, а их нужно минимум 20 % цены (10 % до 36 лет). Если на то и другое не хватает, подумайте об объединении мелких кредитов в ипотеку.
Сколько даёт каждый из 12 шагов?
Больше всего даёт созаявитель (у Томаша +2,5 млн Kč), затем погашение мелкого кредита (+838 тыс. Kč) и закрытие неиспользуемых лимитов. Цифры посчитаны для Томаша (5,00 %, 30 лет, порог 45 %), если не сказано иное.
| # | Шаг | Эффект на макс. ипотеку |
|---|---|---|
| 1 | Закрыть неиспользуемую кредитную карту (лимит 80 000 Kč) | +447 076 Kč |
| 2 | Закрыть овердрафт (лимит 40 000 Kč) | +223 538 Kč |
| 3 | Погасить небольшой кредит с платежом 4 500 Kč | +838 267 Kč |
| 4 | Взять созаявителя с чистым доходом 30 000 Kč | +2 514 802 Kč (до 7 125 272 Kč) |
| 5 | Продлить срок с 25 до 30 лет | +376 734 Kč |
| 6 | Выторговать ставку 4,59 % вместо 5,00 % | +223 071 Kč |
| 7 | Заявитель или созаявитель до 36 лет (порог 50 %) | +512 274 Kč |
| 8 | Подтвердить дополнительный доход 5 000 Kč чистыми | +419 134 Kč |
| 9 | Больше собственных средств или более дешёвая недвижимость | нужен меньший кредит, а при LTV ниже 80 % часто и ставка лучше |
| 10 | 12+ месяцев у работодателя, вне испытательного срока | от этого зависит, признает ли банк доход вообще |
| 11 | OSVČ: налоговая декларация, подготовленная к ипотеке за 1–2 года | выше налоговая база = выше признанный доход |
| 12 | Чистая запись в реестрах | влияет и на одобрение, и на ставку |
Шаг 6 работает и в обратную сторону: при ставке из прайс-листа 5,79 % (Hypoindex, октябрь 2026) Томаш получит на 387 759 Kč меньше, чем при 5,00 %. Ставку «от 4,59 %» в сентябре 2026 года предлагает Moneta, но с фиксацией на год и условиями: LTV до 80 %, активный счёт и страховка.
Какой доход признает банк
Наёмным работникам большинство банков не засчитывает доход во время испытательного срока (zkušební doba); некоторые признают его через три месяца с подтверждением работодателя. Если собираетесь сменить работу, подайте заявку на ипотеку до этого или дождитесь конца испытательного срока. Регулярные бонусы и премии банки обычно усредняют за длительный период, так что разовое повышение зарплаты прямо перед заявкой не поможет.
У OSVČ банк смотрит на налоговую декларацию за 1–2 года, а не на оборот. Если вы применяете паушальные (нормативные) расходы 60 % (paušální výdaje), при доходах 1 200 000 Kč налоговая база составит 480 000 Kč, то есть 40 000 Kč в месяц, и банк будет считать именно от неё. Планируя ипотеку, подумайте о реальных расходах вместо паушала или о менее агрессивной оптимизации в последних декларациях. Дополнительный налог здесь плата за более высокий признанный доход.
Паушальный налог (paušální daň) усложняет дело: многие банки тогда признают лишь фиксированную долю выручки. Подробнее в статье «Ипотека для OSVČ».
Дополнительные доходы банки признают по-разному: аренду другой недвижимости (с договором аренды и налоговой декларацией), доход по договорам (dohody), родительское пособие или алименты. Требование везде одно: доход должен быть регулярным и приходить на счёт.
Что проверить в реестрах заранее
Перед подачей заявки запросите выписку из реестров SOLUS и BRKI/NRKI (кредитные реестры банков и небанковских кредиторов). Ищите три вещи: забытые кредиты и лимиты (старая карта торгового центра считается так же, как действующая), просрочки и поручительство за чужой кредит. Ошибочную запись можно оспорить у кредитора, но на это уходят недели.
Убедитесь и в том, что лимиты, которые вы считаете отменёнными, действительно закрыты. Банку нужно подтверждение о расторжении договора, нулевого остатка недостаточно.
Если в реестре есть негативная запись, порядок действий описан в статье об ипотеке с записью в реестре. Если банк уже отказал, начните со статьи «Что делать, если мне не дали ипотеку».
Что кредитоспособность не повысит
- Потребительский кредит на собственные средства. Он добавит платежей, а происхождение собственных средств банки проверяют, так что ипотека станет меньше, а не больше.
- Погашение кредита без закрытия лимита. Погашенный овердрафт с открытым лимитом по-прежнему учитывается.
- Сокрытие долга. Банк увидит его в реестре, и расхождение с заявкой навредит скорингу сильнее, чем сам долг.
- Разовая прибавка к зарплате. Банки берут средний доход за несколько месяцев или справку о доходах.
- Заявки в пять банков сразу. Многократные запросы в реестры выглядят плохо; лучше одно предварительно одобренное предложение и сравнение условий.
- Срок длиннее, чем позволяет возраст. Его ограничивает возраст старшего заявителя, поэтому 30 лет доступны не всем.
После каждого шага пересчитывайте свою максимальную сумму в калькуляторе «Какую ипотеку мне дадут».
Источники
- ČNB — деактивация DSTI (1. 7. 2023) и DTI (1. 1. 2024), лимит LTV
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 86 (оценка кредитоспособности)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 7 (паушальные расходы OSVČ)
- Swiss Life Hypoindex — предлагаемые ставки, октябрь 2026