České banky dávajú hypotéky aj ľuďom s príjmom zo zahraničia: pendlerom do Nemecka a Rakúska, zamestnancom zahraničných firiem na home office aj tým, ktorí pracujú vonku a kupujú v Česku. Úver však dostanete v korunách a výplatu v eurách, frankoch, librách či dolároch, preto banka cudzí príjem prepočíta kurzom a väčšina bánk ho zníži o bezpečnostnú zrážku na kurzové riziko. S rovnakou čistou mzdou tak dostanete menej ako zamestnanec s výplatou v korunách.
LTV platí rovnaké ako pre každého, teda 80 %, alebo 90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov. Sadzba sa v októbri 2026 pohybuje okolo 5,00 %. Koľko vám banka požičia, závisí hlavne od výšky zrážky, od toho, ako ľahko overí zamestnávateľa, a od dĺžky histórie príjmu, ktorú doložíte.
Ako sa česká banka pozerá na príjem v eurách?
Najčitateľnejší prípad je pendler s bydliskom v Česku. Bývate v ČR a denne alebo týždenne dochádzate do Nemecka, Rakúska či na Slovensko, máte zamestnávateľa v EÚ, pracovnú zmluvu, výplatné pásky a mzdu na účte. Väčšina bánk, ktoré zahraničný príjem berú, začína práve tu.
Pri home office pre zahraničnú firmu pracujete z Česka ako zamestnanec firmy z Írska, Holandska alebo USA. Banka rieši, či sa dá zamestnávateľ overiť, kde sa odvádza poistné a či pracovný pomer nie je len formálne „kontraktorský“. Zamestnávateľ z EÚ je jednoduchší, firma zo Spojeného kráľovstva, Švajčiarska alebo USA znamená viac dokladov a v časti bánk zamietnutie.
Ak fakturujete klientom do cudziny, ale máte českú živnosť a podávate české daňové priznanie, banka vás posudzuje ako SZČO (OSVČ) podľa priznania v korunách. Mena faktúr je vtedy vedľajšia. Tento prípad rieši článok o hypotéke pre SZČO.
Najťažšie to majú tí, ktorí žijú a pracujú v zahraničí a kupujú v Česku. Ich dlhy v cudzine banka overí len ťažko, ich výdavky sa odohrávajú inde a často chýba český účet s históriou. Časť bánk takýchto žiadateľov neprijíma vôbec, iné chcú vyššie vlastné zdroje.
Koľko úveru sa stratí pri prepočte meny?
Banka postupuje v troch krokoch. Vezme čistý príjem v cudzej mene (pri zahraničných mzdách po tamojších daniach a odvodoch) a prepočíta ho kurzom, zvyčajne kurzom ČNB k určitému dňu alebo priemerom za obdobie. Potom väčšina bánk uplatní zrážku, ktorá má pokryť riziko, že koruna posilní a váš príjem v korunách klesne.
Výšku zrážky nikto nepredpisuje. Každá banka ju má inú a niektoré ju pri eure neuplatňujú vôbec, takže práve tu vznikajú rozdiely, ktoré sa rátajú v miliónoch.
Prečo banky príjem krátia, ukáže jednoduchý prepočet. Splátka je v korunách, takže keď euro oproti korune oslabí o 10 %, na tú istú splátku potrebujete 1 / 0,9, teda približne o 11,1 % viac eur. Zrážka z eurového príjmu je rezerva práve na takýto pohyb.
| Mena | Typický žiadateľ | Na čo banka hľadí |
|---|---|---|
| EUR | pendleri do Nemecka, Rakúska, na Slovensko; home office pre firmy z eurozóny | najčastejšie akceptovaná mena; zamestnávateľ z EÚ |
| CHF | práca vo Švajčiarsku | mimo EÚ, viac dokladov, overenie zamestnávateľa |
| GBP | práca v Spojenom kráľovstve, britskí zamestnávatelia | mimo EÚ od roku 2020, prístup bánk je prísnejší |
| USD | home office pre americké firmy | overiteľnosť zamestnávateľa; pohyblivé zložky (bonusy, akcie) banky zvyčajne nepočítajú v plnej výške |
Pohyblivé zložky príjmu, ako bonusy, nadčasy či zamestnanecké akcie, banky pri zahraničných mzdách započítavajú ešte opatrnejšie ako pri českých. Počítajte so základnou mzdou.
Pendler do Bavorska v dvoch bankách
Banka A berie príjem v plnej výške: 3 000 × 25 = 75 000 Kč, z toho 45 % = 33 750 Kč na splátku. Pri 5,00 % na 30 rokov to vychádza najviac na ≈ 6,3 mil. Kč.
Banka B uplatní zrážku 20 % a započíta 60 000 Kč; 45 % = 27 000 Kč, teda najviac ≈ 5,0 mil. Kč.
Tomáš si vezme 4 500 000 Kč na 30 rokov pri 5,00 % so splátkou 24 157 Kč. Pri kurze 25 Kč ho to stojí 966 EUR mesačne. Ak koruna posilní na 23 Kč/EUR, zaplatí 1 050 EUR, ak oslabí na 27 Kč/EUR, len 895 EUR. Tento výkyv o desiatky eur mesačne, v dlhšom období aj viac, je kurzové riziko, pre ktoré banky príjem krátia.
Kurz 25 Kč/EUR a zrážku 20 % sme zvolili pre názornosť, skutočné hodnoty použije banka v deň posúdenia. Platí však všeobecne, že výber banky podľa toho, ako počíta cudziu menu, môže znamenať viac ako rok vlastného sporenia.
Doklady navyše oproti českému zamestnancovi
- pracovná zmluva so zahraničným zamestnávateľom, podľa banky s úradným prekladom (dokumenty v angličtine alebo nemčine niektoré banky prijmú aj bez neho);
- výplatné pásky za posledné 3–6 mesiacov;
- výpisy z účtu, na ktorý chodí mzda, s pravidelnými platbami od zamestnávateľa;
- ročný doklad o mzde a dani z krajiny zamestnávateľa (v Nemecku Lohnsteuerbescheinigung, v Rakúsku Lohnzettel);
- potvrdenie zamestnávateľa, že pracovný pomer trvá a nie ste v skúšobnej dobe ani vo výpovednej lehote;
- české daňové priznanie, ak ho podávate: daňový rezident ČR v ňom priznáva aj príjmy zo zahraničia a banka ho berie ako silný doklad;
- čestné vyhlásenie o záväzkoch v zahraničí, prípadne výpis zo zahraničného úverového registra (v Nemecku SCHUFA). Zahraničné úvery v českých registroch BRKI, NRKI a SOLUS nie sú; jedinou výnimkou je výmena údajov registra BRKI so slovenským registrom SBCB a nemeckou SCHUFA, a to len s vaším súhlasom.
Všeobecný zoznam dokladov k nehnuteľnosti a pre všetky typy žiadateľov je v článku o dokumentoch k hypotéke. Pri zahraničnom príjme počítajte s tým, že papiere budete zháňať o dva až tri týždne dlhšie.
Čo ďalšie banka preverí
Prvou otázkou je dĺžka a stabilita zamestnania. Nový pracovný pomer v cudzine banka posudzuje prísnejšie ako rovnako starý doma, lebo o zahraničnom zamestnávateľovi vie menej. Väčšina bánk chce vidieť, že prácu robíte dlhší čas a nie ste v skúšobnej dobe.
Ďalej ju zaujíma, kam a v akej mene príjem chodí. Mzda na českom účte, z ktorého budete splácať, je pre banku jednoduchšia. Ak výplata ide na zahraničný účet a domov posielate len časť, banka chce výpisy z oboch.
Ak banka viaže zľavu zo sadzby na poistenie schopnosti splácať, overte si v podmienkach, či kryje aj stratu zamestnania u zahraničného zamestnávateľa. Výluky sa u poisťovní líšia.
Napokon pobyt a občianstvo. Občania EÚ majú rovnaké podmienky ako Česi. Žiadatelia z tretích krajín potrebujú trvalý alebo dlhodobý pobyt v ČR a banky im často požičajú najviac do LTV 70–80 %. Podrobnosti sú v článku Hypotéka pre cudzincov.
Ako dostať čo najvyššiu sumu
- Nechajte si ten istý príjem spočítať v dvoch až troch bankách. Pri zahraničných príjmoch sa banky líšia viac než pri sadzbách a hypotekárny poradca vie, ktorá banka euro momentálne nekráti alebo kráti menej.
- Pridajte spolužiadateľa s príjmom v korunách. Podiel cudzej meny v príjme domácnosti sa zníži a zrážka bude menšia.
- Doložte dlhšiu históriu, teda výpisy a pásky za viac mesiacov, ako banka minimálne žiada. Stabilná suma v cudzej mene za celý rok presvedčí viac ako tri mesiace.
- Podajte české daňové priznanie za posledný rok, ak ste tak ešte neurobili a máte povinnosť. Dokladá príjem v korunách a banka sa nemusí na nič dopytovať.
- Predĺžte splatnosť. Pri 5,00 % stojí každý milión na 30 rokov zhruba 5 368 Kč mesačne, na 25 rokov viac, takže pri rovnakom započítanom príjme dostanete vyšší úver.
- Majte rezervu v cudzej mene aspoň na niekoľko splátok. Keď koruna posilní, rozdiel pokryjete bez stresu a banka rezervu na výpisoch rada uvidí.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posúdenie úverovej spôsobilosti spotrebiteľa)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 2 (daňový rezident a príjmy zo zdrojov v zahraničí)
- ČNB – kurzy devízového trhu
- ČNB – makroprudenciálna politika: limit LTV 80/90 %, deaktivácia DSTI a DTI