Ako financovať byt v zahraničí, keď ho česká banka do zálohu nevezme

Česká banka vám hypotéku zabezpečenú bytom v Španielsku, Chorvátsku alebo na Slovensku neposkytne, pretože záložné právo zapisuje len do českého katastra nehnuteľností (katastr nemovitostí). Reálne cesty sú dve: úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorú už v Česku vlastníte (typicky americká hypotéka), alebo hypotéka v banke v krajine, kde kupujete, zvyčajne v eurách.

Prvá cesta sa vybavuje jednoduchšie a dlh nenesie kurzové riziko, stojí však viac a zaťaží váš český domov. Druhá býva lacnejšia, no počítajte s miestnym daňovým číslom, účtom, notárom, nižším LTV pre nerezidentov a so splátkou v eurách, ktorú platíte z príjmu v korunách. Pri úvere 140 000 EUR stačí pohyb kurzu o 1,50 Kč a ročné splátky sa zmenia zhruba o 13 tis. Kč.

Americká hypotéka, alebo úver v miestnej banke

Americkú hypotéku podrobne rozoberá článok Americká hypotéka: pravdy a mýty. Pre kúpu v zahraničí je podstatné, že limit LTV 80 % platí pre všetky úvery zabezpečené rezidenčnou nehnuteľnosťou a zvýhodnenie pre mladých do 36 rokov (LTV 90 %) sa týka len obstarania vlastného bývania. Pri neúčelovom úvere banky zvyčajne požičajú menej, než limit dovoľuje.

Prečo česká banka nevezme do zálohu nehnuteľnosť v zahraničí?

Hypotéka je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Česká banka potrebuje, aby záloh ocenil jej odhadca, aby sa dal zapísať do katastra (vklad stojí 2 000 Kč a kataster ho povolí najskôr 20 dní po tom, čo vlastníkovi odoslal informáciu o plombe) a aby ho pri nesplácaní mohla vymáhať podľa českého práva. Pri nehnuteľnosti v cudzine to nefunguje, lebo platí iný kataster aj iné právo a rozhodoval by cudzí súd. Banky v Česku ju preto ako záloh neprijímajú, a to ani pri účelovej hypotéke.

Platí to aj opačne. Miestna banka v Španielsku alebo v Rakúsku si do zálohu vezme nehnuteľnosť, ktorú u nej kupujete, váš byt v Prahe ju však nezaujíma. Úver tak vždy stojí na nehnuteľnosti v krajine banky, ktorá požičiava.

Čo čakať od banky na Slovensku, v Španielsku, Chorvátsku a Rakúsku?

• Slovensko. Bez jazykovej bariéry, s eurom a reguláciou podobnou českej. Podmienky pre nerezidentov sa líšia banka od banky. Príjem z Česka posudzujú slovenské banky podobne, ako české banky posudzujú príjem zo zahraničia: chcú doklady a niekedy ho uznajú len čiastočne.
• Španielsko. Bez daňového identifikačného čísla cudzinca (NIE) a španielskeho účtu sa nezaobídete. Nerezidentom banky požičiavajú s výrazne nižším LTV než domácim. Kúpnu zmluvu podpisujete u notára; daň z prevodu sa líši podľa regiónu a pri novostavbách sa namiesto nej platí DPH.
• Chorvátsko. Potrebujete osobné identifikačné číslo OIB a zvyčajne aj miestny účet. Miestne banky nerezidentom úvery v eurách dávajú, ale posudzujú ich prísnejšie. Pri starších apartmánoch na pobreží si preverte stav zápisu v katastri a legalizáciu stavieb.
• Rakúsko. Občania EÚ kupujú za rovnakých podmienok ako Rakúšania, niektoré spolkové krajiny však obmedzujú nákup rekreačných „druhých“ bytov v turistických oblastiach. Kupujúci platí daň z nadobudnutia (Grunderwerbsteuer) 3,5 % a za zápis vlastníckeho práva do pozemkovej knihy 1,1 % z kúpnej ceny; zápis záložného práva stojí ďalších 1,2 % z jeho výšky. Česko daň z nadobudnutia nehnuteľností od roku 2020 nemá a za vklad do katastra sa platí len správny poplatok 2 000 Kč.

Konkrétne sadzby a LTV si nechajte potvrdiť písomnou ponukou. Sadzby v eurozóne sa odvíjajú od politiky ECB, nie ČNB, a môžu sa vyvíjať inak ako české hypotéky (v Česku v priemere 5,00 % za august 2026).

Apartmán v Chorvátsku za 200 000 eur

Kurzové riziko sa zmenšuje, ak apartmán prenajímate a nájom dostávate v eurách, pretože príjem aj splátka sú potom v rovnakej mene. Kto ho bude využívať len sám, platí eurá z korún a mal by mať rezervu na nepriaznivý kurz.

Dane a náklady v dvoch krajinách

Pri kúpe platíte podľa práva krajiny, kde nehnuteľnosť leží: daň z prevodu alebo DPH pri novostavbe, notára, zápis do katastra, preklady a často aj miestneho advokáta. Slovensko daň z prevodu nehnuteľností nemá, Španielsko, Chorvátsko aj Rakúsko áno. Kým nehnuteľnosť vlastníte, pribudne miestna daň z nehnuteľnosti, poplatky správcovi domu a pri prenájme miestny účtovník.

V Česku ako daňový rezident priznávate celosvetové príjmy, teda aj nájom z bytu v zahraničí. Dvojitému zdaneniu bránia zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a spôsob (vyňatie, alebo zápočet dane) určuje konkrétna zmluva. Odpočet úrokov podľa § 15 českého zákona o daniach z príjmov (až 150 000 Kč ročne) platí len pre vlastné bývanie. Na rekreačný apartmán ani na byt na prenájom ho neuplatníte.

Ako zahraničný úver zmenší vašu českú hypotéku

Ak kupujete nehnuteľnosť na prenájom, česká banka ju bude posudzovať ako investičnú. Pre investičné hypotéky (tretia a ďalšia nehnuteľnosť alebo byt na prenájom) ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV 70 % a DTI 7. Odporúčanie nie je záväzné, banky ho však premietajú do svojich podmienok.

Zahraničný úver navyše zmenšuje priestor pre budúcu hypotéku v Česku. Do českých registrov sa nemusí dostať, v žiadosti ho však uviesť musíte a banka jeho splátku započíta do internej hranice DSTI (zvyčajne 45 % čistého príjmu). Splátka 18 474 Kč z príkladu vyššie „zoberie“ pri sadzbe 5,00 % a splatnosti 30 rokov zhruba 3,4 mil. Kč z budúcej českej hypotéky.

Ak naopak zarábate v eurách a kupujete v Česku, výpočet nájdete v článku hypotéka s príjmom v eurách.

Pred kúpou si prejdite tento zoznam:

• Majte písomnú ponuku úveru skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu.
• Vybavte si daňové identifikačné číslo, účet a notára v krajine kúpy.
• Vypočítajte si splátku pri kurze o 1,50–2,00 Kč horšom, ako je dnešný.
• Zistite, či a ako môžete úver predčasne splatiť; pravidlá sa líšia od českých.
• Nechajte si od daňového poradcu potvrdiť zdanenie nájmu v oboch krajinách.