Кто вправе выдать небанковскую ипотеку и сколько она стоит по сравнению с банком

Небанковская ипотека — это кредит под залог недвижимости, который выдаёт не банк, а другая компания. Потребителю его вправе дать только небанковский кредитор с разрешением ČNB, внесённый в её реестр (§ 7 и 9 закона № 257/2016 Sb.). Для него действуют те же правила, что и для банков, включая лимит LTV 80 % или 90 % до 36 лет. Отличается цена: сравнивать её нужно со средней ставкой по новым банковским ипотекам, которая в августе 2026 года составила 5,00 % (ČBA).

Если вы ищете небанковский кредит потому, что банк отказал из-за записи в реестре должников, сначала прочитайте, когда одобрят ипотеку с записью в реестре. Если дело в доходе, который вы не можете подтвердить, варианты разбирает статья ипотека без подтверждения дохода. Здесь речь о самом кредиторе: кто вправе давать в долг, как его проверить, сколько это стоит и когда лучше не подписывать.

Кто вправе выдавать небанковскую ипотеку?

Предоставлять потребительский кредит как предприниматель могут только банк, сберегательно-кредитный кооператив, платёжное учреждение, учреждение электронных денег и небанковский кредитор, выдающий потребительские кредиты (§ 7 закона о потребительском кредите). Небанковский кредитор должен быть акционерным обществом, европейской компанией или s.r.o. с местонахождением в Чехии, иметь начальный капитал не меньше 20 000 000 Kč и разрешение ČNB (§ 9, 10 и 14). Разрешение возникает с записью в реестр ČNB, и через пять лет его нужно продлить.

Защита закона есть только тогда, когда вы берёте в долг как потребитель у того, у кого есть на это разрешение. Чаще всего её теряют, оформляя кредит «на IČO», то есть на номер предпринимателя, ради личных целей: ČNB предупреждает, что у такого кредита стоимость досрочного погашения и штрафы законом не ограничены, а залог может быть несоразмерен долгу.

Действует ли лимит LTV для небанковской ипотеки?

Действует. Закон о ČNB устанавливает лимит для всех, кто вправе выдавать потребительские кредиты, а не только для банков (§ 45a, ч. 1). Кредит под залог жилой недвижимости и у небанковской компании не может превышать 80 % стоимости обеспечения, или 90 %, если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет и речь идёт о покупке собственного жилья. Выйти за лимит кредитор может только в пределах 5 % объёма кредитов за квартал.

LTV считают по всем потребительским кредитам, обеспеченным одной и той же недвижимостью (§ 45a, ч. 5). Второй залог после банковской ипотеки лимит не обходит: под квартиру за 4 000 000 Kč с ипотекой 3 000 000 Kč следующий обеспеченный кредит может составить не больше 200 000 Kč, если кредитор не воспользуется исключением.

Действуют и остальные правила закона о потребительском кредите. Кредитор обязан:

• Оценить вашу кредитоспособность. Если он этого не сделает, договор недействителен, и вы возвращаете только основной долг в срок, соответствующий вашим возможностям (§ 86 и 87).
• Дать вам 14 дней на размышление, в течение которых он не может изменить или отозвать проект договора (§ 111).
• Соблюдать законный потолок комиссии за досрочное погашение (§ 117); цифры приводим ниже, в разделе о рефинансировании.
• Ограничить санкции: договорный штраф не больше 0,1 % в день, все штрафы вместе не больше половины кредита и 200 000 Kč; после 90 дней просрочки проценты не выше репо-ставки ČNB плюс 8 п. п., во втором полугодии 2026 года это 11,75 % (§ 122).
• Прежде чем досрочно истребовать кредит, предупредить вас и дать не меньше 30 дней. Продать залог он может не раньше чем через 6 месяцев после того, как уведомил вас о начале обращения взыскания на залог (§ 123 и 124).

Сколько стоит небанковская ипотека по сравнению с банком

Цена складывается из ставки, комиссии за выдачу, оценки недвижимости и иногда вознаграждения посреднику. Сводной статистики ставок по небанковским ипотекам мы не нашли, поэтому сравнивайте RPSN и общую сумму к выплате из преддоговорной информации, которую обязан выдать каждый кредитор.

Тому, кого банк не одобрил из-за дохода, более высокий платёж дастся ещё тяжелее. Поэтому небанковский кредит под залог имеет смысл в основном как мост на короткий срок, с планом, как погасить его продажей или перевести в банк. Предложения сравнит калькулятор сравнения двух ипотек, а разницу между ставкой и RPSN объясняет статья RPSN или процентная ставка.

Как проверить кредитора в реестре ČNB

1. Откройте перечни регулируемых и зарегистрированных субъектов финансового рынка ČNB (приложение JERRS на jerrs.cnb.cz). Перед поиском приложение попросит ввести проверочный код.
2. Выберите прямой поиск и введите название компании или её идентификационный номер (IČO) из договора либо с сайта.
3. В карточке субъекта проверьте его тип (банк или небанковский кредитор, выдающий потребительские кредиты), а среди разрешённых видов деятельности пункт о предоставлении потребительского кредита на жильё.
4. Сравните идентификационный номер и юридический адрес с данными в договоре. Похожего названия недостаточно, решает номер.
5. Если от имени кредитора действует посредник, проверьте и его запись. Ещё до заключения договора он обязан сообщить, самостоятельный он посредник или связанный представитель и в каком реестре это можно проверить (§ 93).

Компанию, которой нет в реестре, обходите стороной. Выдавать потребительские кредиты она не вправе.

Тревожные сигналы перед подписанием

• Просит деньги вперёд. До заключения договора ни кредитор, ни посредник не вправе брать никаких платежей, кроме налогов, административных сборов и расходов на оценку залога (§ 83).
• Предлагает кредит «на IČO», хотя деньги вам нужны на личные цели.
• Хочет, чтобы вы подписали вексель. В потребительском кредите вексель запрещён (§ 112).
• Вместо залога хочет переписать квартиру на себя, например договором купли-продажи с обратным выкупом. В потребительском кредите недвижимость может обеспечивать долг только залоговым правом, а другие обеспечительные договорённости не учитываются (§ 113, ч. 2). Соглашение о том, что кредитор оставит залог себе, если вы перестанете платить, запрещает и Гражданский кодекс (§ 1315).
• В договоре есть арбитражная оговорка. Споры из договоров, которые предприниматель заключает с потребителем, с 1 декабря 2016 года арбитры решать не вправе (§ 2 закона № 216/1994 Sb.). Их решает суд или бесплатно финансовый арбитр.
• Обещает кредит «без реестров и без дохода». Лицензированный кредитор обязан оценить кредитоспособность, а тот, кто этот шаг пропускает, рассчитывает на продажу залога.
• Требует исполнения, грубо несоразмерного тому, что вы получаете, и пользуется вашим тяжёлым положением. Такой договор недействителен как ростовщический (§ 1796 Гражданского кодекса), а ростовщичество к тому же уголовное преступление (§ 218 Уголовного кодекса).
• В залог идёт единственное жильё ради небольшого займа. При нецелевом кредите обеспечение не может быть явно несоразмерно долгу (§ 113, ч. 1). Но даже если договор это условие выполняет, при потере дохода вы рискуете домом.

ČNB советует требовать каждое предложение письменно и считать отказ выдать документы тревожным знаком.

Как рефинансировать небанковскую ипотеку в банке?

Лучший финал небанковской ипотеки — её погашение банковской ипотекой. Банк пойдёт на это, когда исчезнет причина, по которой он отказал: запись в реестре устареет, вы подтвердите полный год предпринимательства или появится созаёмщик с доходом. Рефинансирование без увеличения основного долга, обеспеченное той же недвижимостью, из лимита LTV исключено (§ 45a, ч. 3 закона о ČNB); стоимость банк всё равно проверит собственной оценкой.

Комиссия за уход ограничена законом. У нецелевого кредита под залог недвижимости это не больше 1 % досрочно погашенной суммы (0,5 %, если до конца кредита остаётся не больше года), у целевой ипотеки 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, но в сумме не больше 1 %. При досрочном погашении 1 500 000 Kč это максимум 15 000 Kč, малая доля того, что вы сэкономите на процентах. Если кроме залогового кредита у вас есть и другие дорогие займы, их объединение разбирает статья консолидация займов в ипотеку.