Хто має право надати небанківську іпотеку і скільки вона коштує порівняно з банком

Небанківська іпотека означає кредит під заставу нерухомості, який вам надає не банк, а інша компанія. Споживачеві його може надати лише небанківський кредитор із дозволом ČNB (Чеського національного банку), внесений до реєстру ČNB (§ 7 і 9 закону № 257/2016 Sb.). Для нього діють ті самі правила, що й для банків, зокрема ліміт LTV 80 %, або 90 % до 36 років. Різниться ціна: порівнювати її треба із середньою ставкою нових банківських іпотек, яка в серпні 2026 року становила 5,00 % (ČBA).

Якщо ви шукаєте небанківський кредит, бо банк відмовив через запис у реєстрі боржників, спершу прочитайте, коли іпотеку схвалять навіть із записом у реєстрі. Коли йдеться про дохід, який не можете підтвердити, варіанти розбирає стаття іпотека без підтвердження доходу. Тут мова про самого кредитора: хто має право позичати, як його перевірити, скільки це коштує і коли краще не підписувати.

Хто має право надати небанківську іпотеку?

Надавати споживчий кредит як підприємець може лише банк, кредитна спілка (spořitelní a úvěrní družstvo), платіжна установа, установа електронних грошей і небанківський надавач споживчого кредиту (§ 7 закону про споживчий кредит). Небанківський надавач має бути акціонерним товариством, європейським товариством або s.r.o. із зареєстрованим офісом у Чехії, мати початковий капітал щонайменше 20 000 000 Kč і дозвіл ČNB (§ 9, 10 і 14). Дозвіл виникає із внесенням до реєстру ČNB, а через п’ять років його треба продовжити.

Захист закону ви маєте лише тоді, коли позичаєте як споживач у того, хто має на це дозвіл. Найчастіше його втрачають через кредит «на IČO» (на ідентифікаційний номер підприємця) для приватних цілей: ČNB попереджає, що такий кредит не має законодавчо обмежених витрат на дострокове погашення і санкцій, а застава може бути непропорційною до боргу.

Чи діє ліміт LTV і для небанківської іпотеки?

Діє. Закон про ČNB покладає ліміт на кожного, хто має право надавати споживчий кредит, а не лише на банки (§ 45a ч. 1). Отже, кредит під заставу житлової нерухомості й у небанківської компанії не може перевищувати 80 % вартості застави, або 90 %, якщо хоча б одному із заявників менше 36 років і йдеться про власне житло. Понад ліміт кредитор може піти лише для 5 % обсягу кредитів за квартал.

LTV рахують з усіх споживчих кредитів, забезпечених тією самою нерухомістю (§ 45a ч. 5). Друга застава після банківської іпотеки ліміт не обійде: на квартиру за 4 000 000 Kč з іпотекою 3 000 000 Kč наступний забезпечений кредит може становити щонайбільше 200 000 Kč, якщо кредитор не використає виняток.

Діють і всі інші правила закону про споживчий кредит. Кредитор мусить:

• Оцінити вашу кредитоспроможність. Якщо він цього не зробить, договір недійсний, і ви повертаєте лише основну суму в строк, що відповідає вашим можливостям (§ 86 і 87).
• Дати вам 14 днів на роздуми, протягом яких він не може змінити чи відкликати проєкт договору (§ 111).
• Дотриматися законної стелі комісії за дострокове погашення (§ 117), цифри наводимо нижче, у розділі про рефінансування.
• Обмежити санкції: договірний штраф щонайбільше 0,1 % на день, усі штрафи разом не більше половини кредиту і 200 000 Kč; після 90 днів прострочення відсотки не вищі за репо-ставку ČNB плюс 8 в. п., тобто в другому півріччі 2026 року 11,75 % (§ 122).
• Перш ніж вимагати дострокового погашення всього кредиту, надіслати вам вимогу і дати щонайменше 30 днів. Продати заставу він може не раніше ніж через 6 місяців після того, як повідомив вас про початок звернення стягнення на неї (§ 123 і 124).

Скільки коштує небанківська іпотека порівняно з банком

Ціна складається зі ставки, комісії за надання, оцінки нерухомості і, можливо, винагороди посередникові. Зведеної статистики ставок небанківських іпотек ми не знайшли, тому порівнюйте RPSN (повну вартість кредиту) і загальну суму до сплати з переддоговірної інформації, яку зобов’язаний надати кожен кредитор.

Хто не пройшов перевірку в банку через дохід, вищий платіж витримає ще гірше. Тому небанківський кредит під заставу має сенс передусім як міст на коротший час, із планом, як його погасити продажем або перевести в банк. Пропозиції порівняєте в калькуляторі «Порівняння двох іпотек», а різницю між ставкою і RPSN пояснює стаття RPSN чи процентна ставка.

Як перевірити кредитора в реєстрі ČNB

1. Відкрийте переліки регульованих і зареєстрованих суб’єктів фінансового ринку ČNB (застосунок JERRS на jerrs.cnb.cz). Перед пошуком застосунок попросить переписати контрольний код.
2. Оберіть прямий пошук (Přímé vyhledání) і введіть назву компанії або її ідентифікаційний номер (IČO) з договору чи сайту.
3. У картці суб’єкта перевірте тип суб’єкта (банк чи небанківський надавач споживчого кредиту), а серед дозволених видів діяльності пункт «poskytování spotřebitelského úvěru na bydlení», тобто надання споживчого кредиту на житло.
4. Порівняйте ідентифікаційний номер і адресу з даними в договорі. Схожої назви недостатньо, вирішує номер.
5. Якщо від імені кредитора діє посередник, перевірте і його запис. Ще до укладення договору він мусить сказати вам, чи він самостійний посередник, чи пов’язаний представник, і в якому реєстрі це можна перевірити (§ 93).

Компанію, якої в реєстрі не знайдете, оминайте. Надавати споживчий кредит вона не має права.

Тривожні сигнали перед підписанням

• Вимагає гроші наперед. До укладення договору ні кредитор, ні посередник не мають права на жоден платіж, крім податків, адміністративних зборів і витрат на оцінку застави (§ 83).
• Пропонує кредит «на IČO», хоча гроші вам потрібні на приватні цілі.
• Хоче, щоб ви підписали вексель. Для споживчого кредиту вексель заборонений (§ 112).
• Замість застави хоче переоформити квартиру на себе, наприклад договором купівлі-продажу зі зворотним викупом. Для споживчого кредиту нерухомість може забезпечувати борг лише правом застави, а інші забезпечувальні домовленості до уваги не беруться (§ 113 ч. 2). Домовленість, що кредитор у разі несплати залишить заставу собі, забороняє і Цивільний кодекс (§ 1315).
• Договір містить арбітражне застереження. Спори з договорів, які підприємець укладає зі споживачем, з 1. 12. 2016 третейський суддя розглядати не може (§ 2 закону № 216/1994 Sb.). Вирішує суд або безплатно фінансовий арбітр.
• Обіцяє кредит «без реєстру і без доходу». Ліцензований кредитор мусить оцінити кредитоспроможність, і хто цю перевірку пропускає, розраховує на продаж застави.
• Вимагає плату, яка грубо не відповідає тому, що ви отримуєте, і користується вашим скрутним становищем. Такий договір недійсний як лихварський (§ 1796 Цивільного кодексу), а лихварство ще й кримінальний злочин (§ 218 Кримінального кодексу).
• У заставу має піти єдине житло заради невеликої позики. Для нецільового кредиту забезпечення не може бути в цілком очевидній невідповідності до боргу (§ 113 ч. 1). Навіть якщо договір цю умову виконує, у разі втрати доходу ви ризикуєте домівкою.

ČNB радить вимагати кожну пропозицію письмово, а відмову видати документи сприймати як попередження.

Як рефінансувати небанківську іпотеку в банку?

Найкраще небанківська іпотека закінчується погашенням за рахунок банківської. Банк на це піде, щойно зникне причина, з якої вам відмовили: запис у реєстрі застаріє, ви підтвердите повний рік підприємницької діяльності або з’явиться співпозичальник із доходом. Рефінансування без збільшення основної суми, забезпечене тією самою нерухомістю, виключене з ліміту LTV (§ 45a ч. 3 закону про ČNB); вартість банк однаково перевірить власною оцінкою.

Комісія за дострокове погашення має законну стелю. Для нецільового кредиту, забезпеченого нерухомістю, це щонайбільше 1 % достроково погашеної суми (0,5 %, якщо до кінця кредиту лишається не більше року), для цільової іпотеки 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації ставки, разом не більше 1 %. Якщо ви достроково гасите 1 500 000 Kč, це щонайбільше 15 000 Kč, дрібниця порівняно з тим, що заощадите на відсотках. Коли поряд із кредитом під заставу у вас є й інші дорогі позики, їх об’єднання розбирає стаття консолідація позик в іпотеку.