IRR (vnitřní výnosové procento)
IRRIRR (Internal Rate of Return) je roční úroková míra, při níž je současná hodnota všech peněžních toků investice nulová. Patří k nim vlastní vklad na začátku, průběžné cash flow a výtěžek z prodeje na konci. Protože IRR zohledňuje načasování peněz, dá se jím nemovitost srovnat s jinými investicemi nebo s cenou hypotéky. Počítá se iterativně, v tabulkovém procesoru funkcí IRR.
Příklad
Byt koupený hotově za 4 600 000 Kč včetně nákladů přináší čistě 162 000 Kč ročně a po 10 letech se prodá za 5 500 000 Kč: IRR ≈ 5,1 %. S hypotékou 3 150 000 Kč za 5,00 % vychází IRR vlastních peněz jen asi 5,3 %. Úvěr je totiž dražší než čistý výnos 3,5 % a celý výsledek táhne hlavně růst ceny.
V praxi
IRR je jen tak dobré jako předpoklady o nájmu, nákladech a prodejní ceně, proto si spočítejte i pesimistickou variantu bez růstu cen. Při prodeji před uplynutím časového testu odečtěte daň z příjmů. Spočítat si ho můžete v kalkulačce ROI a IRR. S hrubým výnosem z inzerátu ho ale neporovnávejte.
Čím se liší
ROI je prostý poměr celkového zisku k vkladu bez ohledu na čas; IRR ho přepočítává na roční míru. Cap rate zachycuje jen jeden rok provozu, IRR celé období držby včetně finanční páky a prodeje.
Související pojmy
Hloubkový průvodce
Spočítejte si vlastní situaci
Místo abstraktních definic — zadejte své vlastní parametry a uvidíte výsledek na své koži. Bez registrace, bez formuláře, bez prodejců.