Finanční páka (leverage)
Využití cizího kapitálu, typicky hypotéky, ke koupi nemovitosti s menším vlastním vkladem. Páka násobí výnos i ztrátu vlastních peněz: kladně působí, když celkový výnos nemovitosti (nájem plus růst ceny) převyšuje úrok z úvěru, záporně, když je nižší. U investičních hypoték ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje (nezávazně) LTV nejvýše 70 % a DTI 7.
Příklad
Byt za 4 500 000 Kč vynese čistě 157 500 Kč a zdraží o 5 % (225 000 Kč). Hotově je to 8,5 % ročně. S hypotékou 3 150 000 Kč za 5,00 % (úroky v 1. roce asi 156 000 Kč) a vkladem 1 350 000 Kč vychází 16,8 % z vlastních peněz. Když ale cena o 5 % klesne, je výsledek −1,5 % bez úvěru proti −16,6 % s úvěrem.
V praxi
Při sazbách kolem 5 % a čistých výnosech pražských bytů pod touto hranicí funguje páka jen díky růstu cen, a ten zaručený není. Banky u investičních úvěrů často drží LTV 70 % podle doporučení ČNB a chtějí doložit, že splátky utáhnete i bez nájmu. Bez rezervy na neobsazenost a na vyšší sazbu po fixaci s pákou nepočítejte.
Čím se liší
LTV je měřítko výše úvěru vůči hodnotě zástavy, páka popisuje její dopad na výnos vlastního kapitálu. Investiční hypotéka je produkt, kterým se páka u nemovitostí obvykle vytváří; sama o sobě o výnosnosti nic neříká.
Související pojmy
Hloubkový průvodce
Spočítejte si vlastní situaci
Místo abstraktních definic — zadejte své vlastní parametry a uvidíte výsledek na své koži. Bez registrace, bez formuláře, bez prodejců.