IRR, внутренняя норма доходности (vnitřní výnosové procento)
IRRInternal Rate of Return, годовая ставка, при которой приведённая стоимость всех денежных потоков инвестиции равна нулю. В расчёт идут собственное вложение в начале, текущий cash flow и выручка от продажи в конце. Поскольку IRR учитывает, когда именно приходят и уходят деньги, по нему недвижимость можно сравнить с другими вложениями или со стоимостью ипотеки. Считают его итерациями, в электронных таблицах для этого есть функция IRR (ВСД).
Пример
Квартиру купили без кредита за 4 600 000 Kč с учётом расходов. Она приносит 162 000 Kč чистыми в год, а через 10 лет её продают за 5 500 000 Kč: IRR ≈ 5,1 %. С ипотекой 3 150 000 Kč под 5,00 % IRR собственных денег поднимается лишь примерно до 5,3 %. Кредит стоит дороже, чем чистая доходность 3,5 %, и результат держится в основном на росте цены.
На практике
IRR хорош ровно настолько, насколько верны допущения об аренде, расходах и цене продажи, поэтому посчитайте и пессимистичный вариант без роста цен. Если продаёте раньше, чем пройден временной тест, вычтите подоходный налог. Посчитать IRR можно в калькуляторе ROI и IRR. С валовой доходностью из объявления его сравнивать бессмысленно.
Чем отличается
ROI показывает просто отношение всей прибыли к вложению и время не учитывает, IRR пересчитывает тот же результат в годовую ставку. Cap rate описывает один год эксплуатации, IRR весь срок владения, включая финансовый рычаг и продажу.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.