IRR (vnútorné výnosové percento)
IRRInternal Rate of Return, teda ročná úroková miera, pri ktorej je súčasná hodnota všetkých peňažných tokov investície nulová. Patrí sem vlastný vklad na začiatku, priebežné cash flow aj výťažok z predaja na konci. IRR zohľadňuje, kedy peniaze prichádzajú, a preto umožňuje porovnať nehnuteľnosť s inými investíciami alebo s cenou hypotéky. Počíta sa iteratívne, v tabuľkovom procesore funkciou IRR.
Príklad
Byt kúpený v hotovosti za 4 600 000 Kč vrátane nákladov prináša čistých 162 000 Kč ročne a po 10 rokoch sa predá za 5 500 000 Kč. IRR vychádza približne 5,1 %. S hypotékou 3 150 000 Kč za 5,00 % je IRR vlastných peňazí len asi 5,3 %. Úver je totiž drahší než čistý výnos 3,5 % a výsledok ťahá hlavne rast ceny.
V praxi
IRR je len také spoľahlivé ako predpoklady o nájme, nákladoch a predajnej cene, preto si prepočítajte aj pesimistickú variantu bez rastu cien. Ak predávate pred uplynutím časového testu, odpočítajte daň z príjmov. Spočítať si ho môžete v kalkulačke ROI a IRR. S hrubým výnosom z inzerátu ho neporovnávajte, každé z čísel meria niečo iné.
Čím sa líši
ROI je prostý pomer celkového zisku k vkladu bez ohľadu na čas; IRR ho prepočítava na ročnú mieru. Cap rate zachytáva len jeden rok prevádzky, IRR celé obdobie držby vrátane finančnej páky a predaja.
Súvisiace pojmy
Hĺbkový sprievodca
Spočítajte si vlastnú situáciu
Namiesto abstraktných definícií — zadajte svoje vlastné parametre a uvidíte výsledok na vlastnej koži. Bez registrácie, bez formulára, bez predajcov.