Cap rate (kapitalizační míra)
Poměr ročního čistého provozního příjmu k aktuální tržní hodnotě nemovitosti. Čistý provozní příjem (NOI) je nájemné minus provozní náklady, bez splátek úvěru. Cap rate se používá hlavně u komerčních a nájemních domů a ve výnosové metodě oceňování: hodnota = NOI / cap rate. Vyšší cap rate znamená vyšší výnos, ale také nižší cenu za stejný příjem.
Příklad
Byt přináší čistý provozní příjem 162 000 Kč ročně. Pokud trh oceňuje podobné byty cap ratem 3,5 %, je hodnota zhruba 4 630 000 Kč. Když s růstem sazeb hypoték na 5,00 % investoři žádají 4 %, klesne výnosová hodnota na 4 050 000 Kč. Při stejném nájmu je to o 580 000 Kč méně.
V praxi
Odhadci bank používají výnosovou metodu hlavně u činžovních domů a komerčních nemovitostí, u jednotlivých bytů převažuje porovnávací metoda. Pro investora je cap rate rychlý test, zda cena odpovídá příjmu. Do výpočtu ale nedosazujte hrubé nájemné místo čistého provozního příjmu, hodnota by vyšla nadsazená.
Čím se liší
Čistý výnos se obvykle vztahuje k vaší pořizovací ceně, cap rate k aktuální tržní hodnotě a slouží k ocenění. IRR zahrnuje celé období držby včetně růstu ceny a prodeje, cap rate je snímek jednoho roku.
Související pojmy
Hloubkový průvodce
Spočítejte si vlastní situaci
Místo abstraktních definic — zadejte své vlastní parametry a uvidíte výsledek na své koži. Bez registrace, bez formuláře, bez prodejců.