НДС на новостройку (DPH u novostavby)
Налог на добавленную стоимость, который девелопер включает в цену новой квартиры или дома (закон № 235/2004 Sb.). Сниженная ставка 12 % действует для жилья социального назначения (stavba pro sociální bydlení, § 48a), то есть для квартиры до 120 м² или частного дома до 350 м². Для квартир и домов побольше ставка 21 %. Потребителям цены показывают с НДС, и LTV банк считает тоже от цены с НДС.
Пример
Квартира 70 м² стоит 5 000 000 Kč с НДС 12 %, без налога это 4 464 286 Kč. Будь в ней 130 м², ставка была бы 21 %, и та же база стоила бы 5 401 786 Kč. Разница 401 786 Kč при LTV 80 % означает примерно на 80 000 Kč больше собственных средств и ипотеку на 321 000 Kč больше, чем 4 000 000 Kč (5,00 %).
На практике
НДС платится только при первой продаже новостройки, если она состоялась до конца 23-го календарного месяца после завершения (ввода в эксплуатацию). Более поздние продажи от НДС, как правило, освобождены (§ 56 закона о НДС в редакции с 1 июля 2025 года), а между частными лицами налог не возникает вовсе. Проверьте, что цена в прайс-листе указана с НДС (vč. DPH), и уточните, как облагаются клиентские изменения. Собственные средства считайте от полной цены, а не от цены без НДС, напечатанной мелким шрифтом.
Чем отличается
Налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí, 4 %) отменили в 2020 году, к НДС он отношения не имеет. Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí) собственник платит каждый год, а НДС только один раз, в составе цены от девелопера. Сдача квартир в аренду от НДС освобождена, поэтому инвестор обычно тоже не может вернуть налог из покупной цены.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.