Грошовий потік від нерухомості (cash flow)
Cash flow, або грошовий потік, є різницею між фактичними доходами від оренди та всіма видатками власника за місяць чи рік. До видатків належать повний платіж за іпотекою (відсотки й основна сума), операційні витрати та податок з доходів. Показник відповідає на просте питання: інвестиція приносить гроші чи власник доплачує зі своїх. Додатний cash flow ще не робить інвестицію доброю, а від’ємний не робить її поганою.
Приклад
Квартиру за 4 500 000 Kč куплено з іпотекою 3 150 000 Kč (LTV 70 %, 5,00 %, 25 років) і платежем 18 415 Kč. Оренда приносить 18 000 Kč, витрати власника становлять 4 500 Kč на місяць. Cash flow виходить −4 915 Kč на місяць. Водночас приблизно 5 300 Kč із платежу йде на погашення основної суми, тож частка власника у квартирі зростає.
На практиці
Розглядаючи заявку на інвестиційну іпотеку, банк зараховує лише частину орендної плати й перевіряє, чи покриєте ви від’ємний cash flow із зарплати. Довший строк кредиту поліпшить щомісячний cash flow, але загальні відсотки зростуть. Тримайте резерв хоча б на кілька платежів на випадок, якщо орендар з’їде. Рахувати cash flow лише з відсотків помилково, бо платіж містить і основну суму.
Чим відрізняється
На відміну від чистої дохідності, cash flow враховує фінансування разом із повним платежем. Бухгалтерський прибуток для податку з доходів містить амортизацію й лише відсотки, без основної суми. Тому прибуток може бути нульовим при від’ємному cash flow, або навпаки.
Пов'язані терміни
Детальний посібник
Порахуйте свою ситуацію
Замість абстрактних визначень — введіть свої параметри і побачите результат на власному досвіді. Без реєстрації, без форми, без продавців.