Cash flow z nehnuteľnosti
Rozdiel medzi skutočnými príjmami z prenájmu a všetkými výdavkami vlastníka za mesiac alebo rok, vrátane celej splátky hypotéky (úrok aj istina), prevádzkových nákladov a dane z príjmov. Ukazuje, či investícia peniaze prináša, alebo či ju vlastník dopláca zo svojho. Kladné cash flow ešte neznamená dobrú investíciu a záporné zlú.
Príklad
Byt za 4 500 000 Kč s hypotékou 3 150 000 Kč (LTV 70 %, 5,00 %, 25 rokov) má splátku 18 415 Kč. Nájom je 18 000 Kč, náklady vlastníka 4 500 Kč mesačne. Cash flow je −4 915 Kč mesačne. Zo splátky však zhruba 5 300 Kč ide na istinu, takže vlastný podiel na byte rastie.
V praxi
Pri žiadosti o investičnú hypotéku banka započíta len časť nájomného a overuje, či záporné cash flow utiahnete zo mzdy. Dlhšia splatnosť mesačné cash flow zlepší, zvýši však celkové úroky. Majte rezervu aspoň na niekoľko splátok pre prípad, že nájomca odíde. Cash flow počítané len z úroku vyjde lepšie, než v skutočnosti bude, lebo splátka obsahuje aj istinu.
Čím sa líši
Čistý výnos financovanie nezohľadňuje, cash flow áno, vrátane splátky. Účtovný zisk pre daň z príjmov zahŕňa odpisy a len úroky, nie istinu. Preto môže byť zisk nulový a cash flow záporné, alebo naopak.
Súvisiace pojmy
Hĺbkový sprievodca
Spočítajte si vlastnú situáciu
Namiesto abstraktných definícií — zadajte svoje vlastné parametre a uvidíte výsledok na vlastnej koži. Bez registrácie, bez formulára, bez predajcov.