Денежный поток от недвижимости (cash flow)
Разница между фактическими доходами от аренды и всеми расходами владельца за месяц или год. Сюда входят весь платёж по ипотеке (и проценты, и основной долг), операционные расходы и подоходный налог. Cash flow показывает, приносит ли вложение деньги или владельцу приходится доплачивать из своего кармана. Положительный cash flow ещё не значит, что инвестиция хорошая, а отрицательный не значит, что плохая.
Пример
Квартира за 4 500 000 Kč, ипотека 3 150 000 Kč (LTV 70 %, 5,00 %, 25 лет), платёж 18 415 Kč. Аренда приносит 18 000 Kč, расходы владельца составляют 4 500 Kč в месяц. Cash flow выходит −4 915 Kč в месяц. При этом около 5 300 Kč из платежа гасят основной долг, так что доля владельца в квартире растёт.
На практике
По инвестиционной ипотеке банк засчитывает только часть арендной платы и проверяет, сможете ли вы покрывать минус из зарплаты. Более длинный срок кредита улучшает месячный cash flow, но увеличивает переплату по процентам. Держите резерв хотя бы на несколько платежей на случай, если арендатор съедет. Считать cash flow только по процентам ошибочно: платёж включает и основной долг.
Чем отличается
В отличие от чистой доходности, cash flow учитывает финансирование, включая платёж по кредиту. Бухгалтерская прибыль для подоходного налога включает амортизацию и только проценты, без основного долга. Поэтому прибыль может быть нулевой при отрицательном cash flow, и наоборот.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.