Ставка капитализации, cap rate (kapitalizační míra)
Отношение годового чистого операционного дохода к текущей рыночной стоимости недвижимости. Чистый операционный доход (NOI) считают как аренду минус операционные расходы, без платежей по кредиту. Показатель применяют в основном к коммерческой недвижимости и доходным домам, а ещё в доходном методе оценки: стоимость = NOI / cap rate. Чем выше cap rate, тем выше доходность, но тем ниже цена при том же доходе.
Пример
Квартира приносит 162 000 Kč чистого операционного дохода в год. Если похожие квартиры рынок оценивает по cap rate 3,5 %, её стоимость около 4 630 000 Kč. Если с ростом ставок по ипотекам до 5,00 % инвесторы начнут требовать 4 %, доходная стоимость упадёт до 4 050 000 Kč, то есть при той же аренде на 580 000 Kč меньше.
На практике
Доходным методом оценщики банков пользуются в основном для доходных домов и коммерческой недвижимости, а отдельные квартиры чаще оценивают сравнительным методом. Инвестору cap rate помогает быстро прикинуть, соответствует ли цена доходу. Подставлять в формулу валовую аренду вместо чистого операционного дохода нельзя: стоимость получится завышенной.
Чем отличается
Чистую доходность обычно считают от вашей цены покупки, cap rate от текущей рыночной стоимости, и нужен он для оценки. IRR охватывает весь срок владения вместе с ростом цены и продажей, тогда как cap rate показывает картину одного года.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.