Ставка капіталізації, cap rate (kapitalizační míra)
Cap rate співвідносить річний чистий операційний дохід (NOI, тобто оренду мінус операційні витрати без платежів за кредитом) з актуальною ринковою вартістю нерухомості. Ним користуються переважно для комерційних і прибуткових будинків, а також у дохідному методі оцінки, де вартість = NOI / cap rate. Що вищий cap rate, то вища дохідність, але й нижча ціна за той самий дохід.
Приклад
Квартира приносить 162 000 Kč чистого операційного доходу на рік. Якщо ринок оцінює подібні квартири за cap rate 3,5 %, її вартість становить приблизно 4 630 000 Kč. Коли ставки іпотек зростуть до 5,00 % і інвестори вимагатимуть 4 %, дохідна вартість впаде до 4 050 000 Kč, тобто на 580 000 Kč за тієї самої оренди.
На практиці
Банківські оцінювачі застосовують дохідний метод переважно до прибуткових багатоквартирних будинків і комерційної нерухомості, а окремі квартири оцінюють здебільшого порівняльним методом. Інвесторові cap rate дає швидкий тест, чи відповідає ціна доходу. Якщо підставити в розрахунок валову оренду замість чистого операційного доходу, вартість вийде завищеною.
Чим відрізняється
Знаменник тут інший, ніж у чистої дохідності: та зазвичай рахується від вашої ціни придбання, cap rate від актуальної ринкової вартості й служить для оцінки. IRR охоплює весь період володіння, разом зі зростанням ціни та продажем, тоді як cap rate є знімком одного року.
Пов'язані терміни
Детальний посібник
Порахуйте свою ситуацію
Замість абстрактних визначень — введіть свої параметри і побачите результат на власному досвіді. Без реєстрації, без форми, без продавців.