Cap rate (kapitalizačná miera)
Pomer ročného čistého prevádzkového príjmu (NOI, teda nájomné mínus prevádzkové náklady bez splátok úveru) k aktuálnej trhovej hodnote nehnuteľnosti. Používa sa hlavne pri komerčných a nájomných domoch a vo výnosovej metóde oceňovania, kde hodnota = NOI / cap rate. Vyšší cap rate znamená vyšší výnos, ale aj nižšiu cenu za rovnaký príjem.
Príklad
Byt prináša čistý prevádzkový príjem 162 000 Kč ročne. Ak trh oceňuje podobné byty cap ratom 3,5 %, hodnota je zhruba 4 630 000 Kč. Keď s rastom sadzieb hypoték na 5,00 % investori žiadajú 4 %, výnosová hodnota klesne na 4 050 000 Kč, pri rovnakom nájme teda o 580 000 Kč.
V praxi
Výnosovú metódu používajú odhadcovia bánk hlavne pri nájomných domoch a komerčných nehnuteľnostiach, pri jednotlivých bytoch prevažuje porovnávacia metóda. Investorovi poslúži cap rate ako rýchly test, či cena zodpovedá príjmu. Do výpočtu však patrí čistý prevádzkový príjem, nie hrubé nájomné, inak vyjde hodnota nadsadená.
Čím sa líši
Čistý výnos sa obvykle vzťahuje k vašej obstarávacej cene, cap rate k aktuálnej trhovej hodnote a slúži na ocenenie. IRR zahŕňa celé obdobie držby vrátane rastu ceny a predaja, cap rate je snímka jedného roka.
Súvisiace pojmy
Hĺbkový sprievodca
Spočítajte si vlastnú situáciu
Namiesto abstraktných definícií — zadajte svoje vlastné parametre a uvidíte výsledok na vlastnej koži. Bez registrácie, bez formulára, bez predajcov.