Parametre porovnania
Ľavá časť — hypotéka, pravá — nájom.
Kúpiť, alebo prenajímať v Česku?
„Nájom sú vyhodené peniaze“, počuje každý, kto zvažuje kúpu. Pravda je zložitejšia. V Prahe ročný nájom zodpovedá asi 3–4 % ceny bytu: 2+kk za 8 mil. Kč sa prenajíma za 20–26 tisíc Kč mesačne. Pri takom pomere môže nájom vyjsť lacnejšie aj na 10 rokov. Podrobný prepočet nájdete v článku hypotéka, alebo nájom: porovnanie na 10 rokov.
Pravidlo 5 %
Často citované orientačné pravidlo: ak je ročný nájom pod 5 % hodnoty nehnuteľnosti, nájom ekonomicky vyhráva, nad 5 % skôr kúpa. Praha je s 3–4 % pod touto hranicou. Je to len hrubé sito; presnejší výsledok dá kalkulačka s vašimi číslami.
Skryté náklady vlastníctva
Okrem splátky hypotéky platí majiteľ daň z nehnuteľnosti, poistenie, príspevky do SVJ a údržbu. Orientačne, ako predpoklad: daň 1–4 tisíc Kč ročne, poistenie 5–15 tisíc Kč ročne, SVJ 2–5 tisíc Kč mesačne a údržba 1 % hodnoty ročne. Pri byte za 5 mil. Kč to je 50–100 tisíc Kč ročne navyše k hypotéke. Nájomca nič z toho neplatí.
Časté otázky
Aký horizont má zmysel pre porovnanie?
Minimálne 10 rokov. Pod 5 rokov nájom takmer vždy vyhráva, pretože ste sotva splatili istinu. Nad 15 rokov obvykle vyhráva kúpa. Bod prieniku závisí od miestnych pomerov nájom/cena.
Ako rýchlo rastú nájmy v Česku?
Tempo sa líši podľa mesta aj roka. Pre rok 2026 sú orientačné úrovne v Prahe 16–20 tisíc Kč mesačne za 1+kk a 20–26 tisíc Kč za 2+kk. Kalkulačka predvolene počíta s rastom nájmu 3 % ročne; zadajte vlastný predpoklad a vyskúšajte aj vyšší.
Aké zhodnotenie nehnuteľnosti je reálne?
Za posledný rok ceny rástli rýchlo: staršie byty podľa ČBA o 14 % medziročne, pražské byty o 11 % (2. štvrťrok 2026). Také tempo však nemožno rátať na desať rokov dopredu, preto kalkulačka predvolene počíta so zhodnotením 3 % ročne. Vyskúšajte aj horší scenár.
Mám sa nechať ovplyvniť „nájom sú vyhodené peniaze"?
Nie, je to zjednodušenie. Úroky z hypotéky sú tiež „vyhodené peniaze“ a v prvých rokoch tvoria väčšinu splátky: pri 4 mil. Kč na 25 rokov pri 5,00 % zaplatíte za prvých 5 rokov asi 946 tisíc Kč na úrokoch a istinu znížite len o 457 tisíc Kč. Vlastníctvom si budujete majetok, ten rozdiel sa však prejaví až po rokoch.
Rozhodli ste sa pre hypotéku?
Spočítajte si konkrétnu mesačnú splátku a podmienky.