Refinancovanie hypotéky v Česku

Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku?

Refinancovanie hypotéky, teda splatenie úveru novým úverom v inej banke, sa oplatí, keď úspora na splátkach do konca fixácie prevýši náklady prechodu. Tie sú 7 000 až 10 000 Kč: odhad 3 000 až 6 000 Kč, vklad nového záložného práva 2 000 Kč a výmaz starého 2 000 Kč, pri elektronickom podaní po 1 600 Kč. Na konci fixácie starej banke nič neplatíte, takže stačí aj rozdiel sadzieb pod 0,5 p. b.; uprostred fixácie je potrebný väčší.

Do poľa „Súčasná sadzba p. a.“ v kalkulačke zadajte ponuku vašej banky na ďalšiu fixáciu, nie sadzbu, ktorú platíte dnes. List s ňou vám banka musí poslať najneskôr 3 mesiace pred koncom fixácie. Len tak porovnáte dve ponuky na rovnaké obdobie, pretože sadzba z minulej fixácie už nič nehovorí. Do poľa „Náklady na refinancovanie“ patrí 7 000 až 10 000 Kč, alebo menej, ak nová banka odhad zaplatí.

Príklad: zostatok 3,5 mil. Kč, zostáva 20 rokov

Predpokladajme, že súčasná banka ponúkla na ďalšiu fixáciu 5,40 % a iná banka 5,00 %. Splátku počítame anuitným vzorcom M = P · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), kde P je zostatok, i mesačná sadzba (ročná sadzba delená 12) a n počet zostávajúcich mesiacov, tu 240. Pri 5,40 % vychádza splátka 23 879 Kč, pri 5,00 % 23 098 Kč. Úspora je asi 780 Kč mesačne, za päťročnú fixáciu 46 800 Kč a po odpočítaní nákladov 36 800 až 39 800 Kč.

Každých 0,2 p. b. pridá pri tomto zostatku asi 390 Kč mesačne. Kalkulačka vyššie počíta to isté s vašimi číslami a v grafe ukazuje bod návratnosti.

Aký veľký rozdiel sadzieb stačí?

Často citované pravidlo „aspoň 0,5 p. b.“ platí zhruba pre prechod dva až štyri roky pred koncom fixácie. Uprostred fixácie totiž platíte starej banke poplatok, ktorý sa musí vrátiť z úspory do konca fixácie. Tabuľka ukazuje potrebný rozdiel pre ten istý príklad: zostatok 3,5 mil. Kč, 20 rokov, súčasná sadzba 5,40 %, náklady prechodu 7 000–10 000 Kč. Počíta s najvyšším poplatkom, ktorý smie banka podľa novej úpravy účtovať.

Rok pred koncom fixácie potrebujete rozdiel 0,7 až 0,8 p. b., pol roka pred koncom už 1,4 až 1,7 p. b., a ak banka účtuje hornú hranicu poplatku, oplatí sa počkať. Na konci fixácie stačí zlomok bodu. Rozdiel 0,1 p. b. sa síce vráti, ale čistý zisk za päť rokov je len asi 1 800 až 4 800 Kč, čo väčšinou nestojí za papierovanie, ak vaša banka sadzbu dorovná.

Kalkulačka vyššie pri rozdiele pod 0,3 p. b. vždy hlási „Refinancovanie sa neoplatí“. Berte to ako rýchle varovanie a riaďte sa bodom návratnosti v grafe.

Koľko stojí refinancovanie hypotéky?

Na konci fixácie vyjde refinancovanie zhruba na 7 000 až 10 000 Kč. Najväčšiu položku, odhad nehnuteľnosti, časť bánk hradí alebo ju nahradí pôvodným odhadom.

Kedy starej banke nezaplatíte nič

• Do 3 mesiacov od chvíle, keď vám banka oznámila novú sadzbu, a v období bez dohodnutej pevnej sadzby (§ 117 ods. 3 písm. c) a d)). Banka musí novú sadzbu oznámiť najneskôr 3 mesiace pred koncom fixácie, takže okno zvyčajne končí posledným dňom fixácie.
• Každý rok až 25 % pôvodnej výšky úveru, ak splátku pošlete počas mesiaca pred výročím zmluvy.

Inokedy smie banka účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu 1 %, a nikdy viac ako účelne vynaložené náklady: najviac 1 000 Kč administratívnych nákladov plus kladný rozdiel medzi úrokom podľa zmluvy a úrokom pri priemernej sadzbe zverejnenej ČNB do konca fixácie (§ 117a). Pri zostatku 3,5 mil. Kč je strop 8 750 Kč, keď do konca fixácie zostáva najviac rok, a 35 000 Kč, keď zostávajú viac ako tri roky. Skutočný poplatok býva nižší, bez úrokového rozdielu len do 1 000 Kč. Začatý rok sa počíta celý: pri 13 mesiacoch do konca fixácie sa účtujú dva roky.

Pravidlo platí pre zmluvy uzavreté od 1. 9. 2024 a pre staršie zmluvy od prvej novej fixácie, ktorá sa začala po tomto dni (čl. XV bod 2 zákona č. 462/2023 Sb.). Do konca skôr dohodnutej fixácie platí doterajšia úprava a sumy na tejto stránke sa na ňu nevzťahujú, opýtajte sa svojej banky. Všetky výnimky a výpočet nájdete v kalkulačke predčasného splatenia a v článku predčasné splatenie hypotéky.

Kedy začať riešiť refinancovanie?

Začnite 6 až 12 mesiacov pred koncom fixácie. Banka musí novú sadzbu oznámiť najneskôr 3 mesiace vopred a po oznámení máte tri mesiace na splatenie zadarmo.

1. 12 až 6 mesiacov vopred: zistite dátum konca fixácie a zostatok, spočítajte úsporu v kalkulačke a porovnajte sadzby bánk. Raiffeisenbank uvádza, že ponuku vybaví až 24 mesiacov pred koncom fixácie, ČSOB až 12 mesiacov a Komerční banka ponúka dopredné refinancovanie až tri roky vopred. Takú vzdialenú sadzbu berte ako stávku na trh: KB sama upozorňuje, že sadzby o dva až tri roky nemožno odhadnúť.
2. 6 až 4 mesiace vopred: požiadajte vybranú banku o predschválenie a písomnú ponuku. Nová banka znovu posudzuje príjem aj záväzky. Raiffeisenbank uvádza rozhodnutie asi do troch pracovných dní od kompletných podkladov, ostatné banky dobu neuvádzajú. Sadzba z online ponuky platí v Raiffeisenbank a ČSOB 30 dní.
3. 3 mesiace vopred: príde list súčasnej banky s novou sadzbou. Porovnajte ho s ponukou novej banky v kalkulačke a opýtajte sa súčasnej banky, či ponuku dorovná.
4. 2 mesiace až 3 týždne vopred: podpíšte úverovú a záložnú zmluvu a podajte návrh na vklad. Pred podpisom máte 14 dní na rozmyslenie, počas ktorých banka nesmie ponuku odvolať ani zmeniť, iba ak sa zmenia okolnosti dôležité pre posúdenie úverovej spôsobilosti. Kataster povolí vklad najskôr 20 dní po vyrozumení vlastníka o plombe (zápise o podanom návrhu), v auguste a septembri 2026 trval vklad priemerne 22 dní.
5. Deň konca fixácie: nová banka pošle peniaze starej banke a hypotéka sa splatí bez poplatku. Potom si postrážte výmaz starého záložného práva z katastra.

Ak si nepožičiavate viac, než koľko zostáva splatiť, a úver je zabezpečený tou istou nehnuteľnosťou, záväzný limit LTV 80 % (90 % pre žiadateľov mladších ako 36 rokov) sa na refinancovanie nevzťahuje (§ 45a ods. 3 zákona o ČNB). Banka si hodnotu nehnuteľnosti napriek tomu prepočíta, pretože podľa LTV určuje sadzbu. ČNB navyše od 1. 4. 2026 odporúča, aby refinancovanie nepredlžovalo konečnú splatnosť dohodnutú v pôvodnej banke. Doklady a lehoty pre každý krok opisuje článok ako refinancovať hypotéku krok za krokom.

Ktorá banka ponúka najvýhodnejšie refinancovanie?

Banky na svojich stránkach opisujú len samy seba. My porovnávame sadzby bánk na jednom mieste a overujeme ich každý pracovný deň, aktuálne čísla nájdete v prehľade Sadzby hypoték podľa bánk. V októbri 2026 delí najlacnejšiu a najdrahšiu publikovanú sadzbu „od“ na 5 rokov pri desiatich bankách asi 1,5 p. b., čo pri zostatku 3,5 mil. Kč na 20 rokov znamená asi 2 900 Kč mesačne. Najnižšia sadzba pritom platí len za podmienok banky, napríklad pri aktívnom účte a poistení, takže ju berte ako najlepší možný prípad, nie ako ponuku pre seba.

Samostatnú tabuľku sadzieb pre refinancovanie majú k 19. 10. 2026 len Air Bank a Buřinka. Air Bank má samostatnú tabuľku pre prevedenie hypotéky a otočku fixácie s nižšími sadzbami než pre novú hypotéku. Buřinka (Stavební spořitelna České spořitelny) refinancuje úverom bez záložného práva k nehnuteľnosti, ktorého sadzby preto porovnávame osobitne a sú vyššie ako pri hypotékach. MONETA na svojej stránke o refinancovaní propaguje zvýhodnenú sadzbu na 3 roky (LTV do 80 %, úver nad 1 mil. Kč), ktorú však ponúka každému žiadateľovi o hypotéku, nielen refinancujúcim, aktuálne číslo nájdete na stránke banky. Ostatné banky refinancujú za sadzby novej hypotéky, líšia sa poplatkami a podmienkami.

Ponuky porovnávajte pri rovnakom LTV, dĺžke fixácie a poistení, najlepšie podľa RPMN (v Česku RPSN) z príkladu banky. Rozdiel medzi sadzbou a RPMN vysvetľuje článok RPMN vs. úroková sadzba.

Cenníková sadzba pritom býva vyššia ako tá, ktorú klienti nakoniec dojednajú: za august 2026 vychádza priemer ponúk podľa Swiss Life Hypoindexu na 5,42 %, priemer skutočne dojednaných sadzieb nových hypoték podľa ČBA na 5,00 %. Za september 2026 uvádza ČBA 5,10 % pri nových hypotékach a 5,05 % pri refinancovaných. Obe čísla merajú trochu inú vzorku, ale naznačujú priestor na vyjednávanie.

Čo je refinancovanie hypotéky a čím sa líši od refixácie?

Refinancovanie znamená prechod k inej banke: nová banka vám požičia peniaze, ktorými splatíte starý úver, a záložné právo k nehnuteľnosti získa ona. Refixácia je dohoda o novej sadzbe so súčasnou bankou. Zmluva zostáva a neplatíte odhad ani vklad. Kedy zostať a kedy odísť, rozoberá článok refixácia, alebo refinancovanie.

Priemerná sadzba novo dojednaných hypoték sa podľa ČBA v roku 2023 pohybovala medzi 5,65 a 5,93 %, v roku 2021 len medzi 1,95 a 3,00 %. Kto vtedy fixoval na tri roky, rieši koniec fixácie práve teraz, ale úspora nezávisí od roku podpisu: rozhoduje rozdiel medzi ponukou súčasnej banky a najlepšou ponukou inde. Kto fixoval v roku 2021 za dve až tri percentá, zaplatí po konci fixácie viac v každej banke. Refinancovaním splátku neznížite, len si vyberiete najlacnejšiu banku, ako ukazuje článok koniec fixácie hypotéky.

Najprv vyjednávajte so súčasnou bankou

1. Získajte písomnú ponuku inej banky s rovnakou fixáciou, LTV a poistením. Ústny sľub nestačí.
2. Ozvite sa súčasnej banke 2 až 3 mesiace pred koncom fixácie, nie v poslednom týždni, a vyžiadajte si retenčnú ponuku.
3. Nepodpisujte list hneď: podpis refixácie vás viaže na celú novú fixáciu a neskorší odchod je spoplatnený.
4. Ak banka sadzbu nedorovná, prejdite k tej, ktorá ponúkla menej.

Odpočítam si úroky z hypotéky aj po refinancovaní?

Áno. Ide o české daňové právo, ktoré platí pre daňových rezidentov Česka. Čisté refinancovanie režim odpočtu úrokov od základu dane nemení (§ 15 zákona o daniach z príjmov). Rozhoduje deň, keď ste bývanie obstarali, nie deň podpisu novej zmluvy, pri kúpe je to vklad vlastníckeho práva do katastra. Bývanie obstarané pred 1. 1. 2021 si ponecháva limit 300 000 Kč ročne pre domácnosť aj po refinancovaní, bývanie obstarané od 1. 1. 2021 má limit 150 000 Kč.

Ak hypotéku navýšite o peniaze na novú rekonštrukciu od 1. 1. 2021, posudzuje sa pre túto časť limit 150 000 Kč. Odpočet platí len pre úver použitý na vlastné bývanie. Podrobnosti rozoberá článok hypotéka a dane.

Zdroje

• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86, 87, 102, 111, 117 a 117a (zakonyprolidi.cz); zákon č. 462/2023 Sb., čl. XV bod 2 (zakonyprolidi.cz).
• Zákon č. 6/1993 Sb., o ČNB, § 45a ods. 3 (zakonyprolidi.cz); ČNB, Odporúčanie k riadeniu rizík spojených s poskytovaním spotrebiteľských úverov na bývanie z 27. 11. 2025.
• Finanční správa, Informace ke změně výše limitu úhrnné částky úroků; zákon č. 386/2020 Sb., čl. IV bod 3 a 4.
• Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120 a § 9 (zakonyprolidi.cz); zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (zakonyprolidi.cz); ČÚZK, mesačné spravodajstvo za august a september 2026.
• ČBA Hypomonitor (cbamonitor.cz, september 2026) a Swiss Life Hypoindex (hypoindex.cz, 9. 9. 2026).
• Stránky bánk o refinancovaní, overené 14.–19. 10. 2026: MONETA, Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, mBank, Air Bank, Buřinka, Fio banka, Partners Banka.

Redakcia hypoteky.com · overené 19. 10. 2026 · Redakcia a zásady