IRR kalkulačka a ROI nehnuteľnosti
Profesionálne finančné ukazovatele pre investíciu do českej nehnuteľnosti.
Ako sa počíta IRR?
IRR (vnútorná miera výnosnosti) je ročná miera, pri ktorej sa súčasná hodnota všetkých príjmov z investície rovná vloženým peniazom, teda NPV vyjde nula. Kalkulačka ju hľadá z cash flow po rokoch: vlastné zdroje na začiatku, nájom mínus splátky a náklady počas rokov a výťažok z predaja na konci. ROI je jednoduchší: celkový zisk delený vloženými peniazmi.
Cash flow rok po roku s hypotékou a daňami si najprv zostavte v kalkulačke investícia do nehnuteľnosti.
Investičné parametre
Rovnaké vstupy ako v investičnom kalkulátore, ale výstup zameraný na ROI/IRR/NPV.
15 % štandard pre FO — z rozdielu nájom mínus odpočítateľné výdavky. 0 % pri špecifických oslobodeniach. 21 % pre s. r. o.
Finančné ukazovatele
ROI, IRR a NPV: čo znamenajú a ako ich čítať
Pre serióznu investičnú analýzu hrubý výnos nestačí. Táto kalkulačka počíta tri finančné ukazovatele: IRR (vnútorná miera výnosnosti), NPV (čistá súčasná hodnota) a ROI (návratnosť investície).
IRR: vnútorná miera výnosnosti
IRR je ročná výnosnosť projektu po zohľadnení všetkých peňažných tokov v čase. Ak IRR vyjde 8 %, vložené peniaze rastú tempom 8 % ročne.
Porovnajte ju so sadzbou hypotéky (priemer nových hypoték v auguste 2026 bol 5,00 %, ČBA). Ak je IRR nižšia, finančná páka pracuje proti vám.
NPV: čistá súčasná hodnota
NPV diskontuje všetky budúce peňažné toky k dnešku vašou diskontnou sadzbou. Ak je NPV kladná, projekt poráža alternatívu; ak je záporná, lepšia je alternatíva, napríklad akciové portfólio.
Diskontná sadzba má odrážať výnos vašej najlepšej alternatívy s podobným rizikom. Kalkulačka predvolene počíta so 7 %; nastavte vlastné číslo.
ROI: návratnosť investície
Total ROI = (celkový zisk / vložený kapitál) × 100. Annualized ROI je geometrický priemer — koľko projekt dá ročne. Pre 10-ročný horizont je ročný relevantnejší.
Rozhodovacie pravidlo
- IRR > požadovaný výnos + 2 % → atraktívna investícia s rezervou
- IRR ≈ požadovaný výnos → hraničný, dôkladne zvážte riziká
- IRR < požadovaný výnos → vaša alternatíva je lepšia, odmietnite
Čo ľudí najčastejšie zaujíma
Aký je rozdiel medzi IRR a ROI?
ROI je celkový zisk z investície delený vloženými peniazmi, bez ohľadu na to, ako dlho investícia trvala: 50 % za 5 rokov aj za 20 rokov vyzerá rovnako. IRR je ročná miera výnosu, ktorá zohľadňuje, kedy peniaze vkladáte a kedy sa vracajú, takže dlhé čakanie na zisk ju znižuje. Pri investíciách s rôznym horizontom preto rozhoduje IRR.
Akú discount rate použiť?
Výnos, ktorý by ste dosiahli pri najlepšej alternatíve s podobným rizikom. Kalkulačka predvolene používa 7 %; ak by ste peniaze inak nechali v bezpečnejších nástrojoch, zadajte nižšiu sadzbu.
Čo je záporný cash flow a kedy nastáva?
Záporný cash flow znamená, že na byt ročne doplácate viac, než z neho máte, typicky pri nízkom nájme alebo vysokej splátke. Nemusí to byť zlé, ak to vyrovná zhodnotenie, potrebujete však iný príjem, z ktorého rozdiel pokryjete.
Čo je doba návratnosti (payback period)?
Doba, za ktorú súčet cash flow z investície pokryje pôvodne vložené peniaze, bez započítania zhodnotenia. Pri pražskom byte s hrubým výnosom okolo 3–4 % a hypotékou môže byť veľmi dlhá, preto ju kalkulačka ukazuje spolu s IRR.
Môžem výsledky použiť na daňové priznanie?
Nie, je to zjednodušený model pre investičné rozhodovanie. Pre priznanie použite skutočné účtovníctvo a konzultujte s daňovým poradcom.
Prečo sa môj IRR tak mení s rokom výstupu?
Pri nehnuteľnosti prichádza väčšina výnosu až pri predaji. Predaj o rok skôr preto môže IRR výrazne znížiť; vyskúšajte niekoľko scenárov.
Chcete jednoduchší pohľad?
Začnite s rentabilitou prenájmu — iba 4 čísla a uvidíte hrubý a čistý výnos.
Rentabilita prenájmu →