Predmanželská zmluva, ktorú český zákon nazýva zmluvou o manželskom majetkovom režime (smlouva o manželském majetkovém režimu), určí, čo bude patriť do spoločného imania a čo len jednému z vás. Článok opisuje české právo (zákon č. 89/2012 Sb., občiansky zákonník). Pri hypotéke zmluva vyrieši, komu patrí byt a ako sa vyporiada pri rozvode. Záväzok voči banke však nezmení: kto podpísal úverovú zmluvu, dlhuje celú sumu bez ohľadu na to, na čom sa manželia dohodli medzi sebou.
Zmluva musí mať formu notárskej zápisnice a uzavrieť ju môžete pred svadbou aj kedykoľvek počas manželstva. Najviac pomôže v dvoch situáciách: keď jeden z vás prichádza do manželstva s bytom na hypotéku a keď jeden podniká a nechce, aby jeho budúce dlhy siahli na spoločné bývanie.
Štyri režimy a čo znamenajú pre byt
| Režim | Byt kúpený počas manželstva | Hypotéka |
|---|---|---|
| Zákonný (bez zmluvy) | patrí obom do spoločného imania | dlh je spoločný; banka spravidla chce oboch manželov ako spoludlžníkov |
| Oddelené imanie | patrí tomu, kto ho kúpil | dlhuje ten, kto podpísal; banka posudzuje jeho príjem |
| Vyhradenie vzniku SJM ku dňu zániku manželstva | počas manželstva tomu, kto ho kúpil; pri rozvode sa vyporiada ako spoločný | počas manželstva ako pri oddelenom imaní |
| Zúženie alebo rozšírenie SJM | podľa zmluvy, napríklad len konkrétny byt mimo spoločného imania | podľa toho, ku ktorému majetku dlh patrí |
Zmluva môže upraviť jednotlivé veci aj budúci majetok a vopred aj to, ako sa majetok rozdelí pri rozvode (§ 717 a 718 českého občianskeho zákonníka). Nesmie však vylúčiť schopnosť manžela zabezpečovať rodinu (§ 719 odst. 1) a na dojednania so spätnou účinnosťou sa neprihliada.
Prečo banka chce podpis manžela?
Bez zmluvy patria do spoločného imania aj dlhy prevzaté počas manželstva. Výnimkou je dlh, ktorý prevzal len jeden z manželov bez súhlasu druhého a nejde o bežné potreby rodiny (§ 710). Hypotéka bežnou potrebou rodiny nie je. Keby druhý manžel s dlhom včas vyjadril nesúhlas, banka by mohla spoločné imanie postihnúť len obmedzene (§ 732). Preto chce, aby bol spoludlžníkom alebo aspoň dal súhlas.
V režime oddeleného imania môže hypotéku podpísať len jeden z manželov a banka počíta iba s jeho príjmom a záväzkami. Bude chcieť vidieť notársku zápisnicu so zmluvou. Niektoré banky napriek tomu žiadajú súhlas druhého manžela so záložným právom, pretože zákon chráni obydlie rodiny (§ 747).
Naopak, zmluva nepomôže zbaviť sa dlhu, ktorý už existuje. Voči banke, ktorá s ňou nesúhlasila, nemá účinky (§ 719 odst. 2). Dlh, ktorý vznikol menej než šesť mesiacov pred zmenou režimu, môže veriteľ vymáhať zo všetkého, čo by inak patrilo do spoločného imania (§ 733).
Patrí byt kúpený pred svadbou do spoločného imania?
Byt, ktorý jeden z vás kúpil pred svadbou, do spoločného imania nepatrí ani bez zmluvy a hypotéka naň je jeho dlhom. Splátky však po svadbe zvyčajne odchádzajú z výplat a tie sú zo zákona spoločné (§ 711). Pri rozvode potom vlastník bytu musí nahradiť, čo zo spoločného majetku išlo na jeho byt, a suma sa prepočíta podľa zmeny hodnoty bytu (§ 742).
Marek a Lenka po desiatich rokoch (predpoklady: Marek si v roku 2026 pred svadbou kúpi byt s hypotékou 3 000 000 Kč na 25 rokov pri 5,00 %, splátka 17 538 Kč; po svadbe ju 10 rokov platí zo spoločného účtu, kam chodia obe výplaty).
- Za 120 splátok odíde zhruba 2,1 mil. Kč. Podľa anuitného vzorca z toho asi 1 322 000 Kč tvoria úroky a 782 000 Kč splatená istina. Zostatok úveru je približne 2 218 000 Kč.
- Byt zostáva Markov. Lenka však môže pri rozvode chcieť, aby Marek spoločnému imaniu nahradil, čo z neho išlo na jeho byt, a z toho polovicu. Aj keby súd rátal len splatenú istinu, ide o nárok okolo 391 000 Kč ešte pred prepočtom na hodnotu bytu.
- So zmluvou, podľa ktorej Markove príjmy použité na splátky do spoločného imania nepatria, taký nárok nevznikne. Lenka sa tým ale vzdáva časti majetku, a preto by mala vedieť, čo podpisuje.
Či súd započíta celé splátky, alebo len splatenú istinu, závisí od okolností konkrétneho prípadu. Zmluva túto neistotu odstráni pre oboch. Ako vyporiadanie prebieha, keď zmluva chýba, opisuje článok Hypotéka a rozvod.
Ak chce Marek, aby byt patril obom, môže Lenke darovať podiel. Dar medzi manželmi je od dane z príjmov oslobodený (§ 10 odst. 3 písm. c) českého zákona o daniach z príjmov) a podiel sa prevádza darovacou zmluvou s vkladom do katastra za 2 000 Kč. Darovaný podiel bude spravidla Lenkin výlučný majetok, nie súčasť spoločného imania (§ 709 odst. 1 písm. b)). Ak je na byte záložné právo so zákazom scudzenia, potrebujete najprv súhlas banky.
Kedy a ako zmluvu uzavrieť
- Forma: notárska zápisnica, inak zmluva neplatí (§ 716 odst. 2).
- Pred svadbou: zmluva snúbencov nadobúda účinnosť dňom sobáša (§ 720 odst. 1). Hodí sa, keď jeden z vás už byt na hypotéku má.
- Počas manželstva: dá sa to kedykoľvek, zmluva však musí vyriešiť aj majetok, ktorý už v spoločnom imaní je (§ 717 odst. 2).
- Byt v katastri: ak sa zmluva týka existujúcej nehnuteľnosti, voči tretím osobám pôsobí až zápisom do katastra (§ 720 odst. 2).
- Zoznam listín: notár zapíše zmluvu do zoznamu listín o manželskom majetkovom režime (Seznam listin), ak to zmluva určuje alebo o to obaja požiadate (§ 721). Banka a ďalší veritelia si potom režim ľahko overia.
- Cena: odmena notára sa riadi notárskym tarifom a závisí od obsahu zmluvy a hodnoty majetku. Opýtajte sa na ňu vopred.
- Hypotéka v pláne: pošlite návrh zmluvy banke pred podpisom a spýtajte sa, či ho prijme a koho bude chcieť ako spoludlžníka. Koľko vám požičia na jeden príjem, ukáže kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku.
Nezosobášené páry žiadny manželský režim nemajú a podobné otázky riešia dohodou spoluvlastníkov. Pozrite článok Spoločná hypotéka s partnerom bez svadby.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 708–711 (spoločné imanie), § 716–721 (zmluvný režim), § 731–733 (ochrana veriteľov), § 742 (vyporiadanie), § 747 (rodinné obydlie)
- Notářská komora ČR – Seznam listin o manželském majetkovém režimu
- vyhláška č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů (notársky tarif)