Z limitov ČNB na hypotéky je v októbri 2026 záväzný jediný: LTV. Úver na vlastné bývanie smie dosiahnuť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, a ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov, 90 %. DSTI Česká národná banka deaktivovala 1. júla 2023 a DTI 1. januára 2024; banky si držia vlastné hranice, typicky DSTI 45 % (do 36 rokov 50 %).
Pri DTI banky obvykle pustia dlh do 8- až 9,5-násobku ročného čistého príjmu. ČNB nad DTI 8 len odporúča zvýšenú opatrnosť.
Na Slovensku platia iné pravidlá. Národná banka Slovenska tam záväzne obmedzuje aj DSTI (splátky najviac 60 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima) a DTI (dlh najviac 8-násobok ročného čistého príjmu). Tento článok opisuje české hypotéky.
Ten rozdiel má praktický dosah. Cez LTV vás nepustí žiadna banka, kým hranice DSTI a DTI sa medzi bankami líšia a pri klientovi s vysokým a stabilným príjmom ich banka vie posunúť. Nižšie nájdete každý ukazovateľ s výpočtom a na jednej domácnosti uvidíte, ktorý ju zastaví ako prvý. Ostatné podmienky hypotéky, napríklad doklady, vek alebo pobyt, zhŕňa sprievodca prvou hypotékou.
Tri ukazovatele v jednej tabuľke
| Ukazovateľ | Čo meria | Ako sa počíta | Hranica v októbri 2026 | Kto ju určuje |
|---|---|---|---|---|
| LTV (loan to value) | výšku úveru voči hodnote zálohu | úver ÷ záložná hodnota × 100 | 80 %, do 36 rokov 90 % | ČNB, záväzne |
| DSTI (debt service to income) | koľko z príjmu odchádza na splátky | splátky všetkých úverov ÷ čistý mesačný príjem × 100 | obvykle 45 %, do 36 rokov 50 % (podľa banky 40–50 %) | banka; ČNB limit deaktivovala 1. 7. 2023 |
| DTI (debt to income) | veľkosť všetkých dlhov voči príjmu | zostatky všetkých úverov ÷ čistý ročný príjem | obvykle 8- až 9,5-násobok | banka; ČNB limit deaktivovala 1. 1. 2024, nad DTI 8 odporúča zvýšenú opatrnosť |
| Investičná hypotéka | byt na prenájom, tretia a ďalšia nehnuteľnosť | LTV a DTI ako vyššie | odporúčané LTV 70 % a DTI 7 | ČNB, odporúčanie od 1. 4. 2026 |
Právomoc stanoviť hornú hranicu všetkých troch ukazovateľov má ČNB zo zákona od roku 2022 (§ 45a–45c zákona o ČNB). DSTI a DTI teda môže znova aktivovať, ak usúdi, že sa domácnosti zadlžujú priveľmi. V októbri 2026 platí pevne len LTV, a aj pri ňom zákon bankám dovoľuje malú výnimku: nad 80 % smú ísť najviac pri 5 % objemu nových úverov za štvrťrok.
LTV sa počíta z odhadu, nie z kúpnej ceny
V menovateli LTV nie je cena, na ktorej ste sa dohodli s predávajúcim, ale záložná hodnota, ktorú určí odhad banky. Keď odhad vyjde nižšie ako kúpna cena, banka požičia 80 % z nižšieho čísla a rozdiel doplácate z vlastných zdrojov. Čo robiť, keď sa to stane, opisuje článok Odhad nehnuteľnosti pre hypotéku.
Výnimka do 90 % platí pre žiadateľov mladších ako 36 rokov, ktorí si zaobstarávajú vlastné bývanie. Stačí, ak podmienku splní jeden zo žiadateľov. Na investičný byt sa nevzťahuje. Podrobnosti a to, čo vás výnimka stojí, rozoberá článok Hypotéka pre mladých do 36 rokov.
LTV sa navyše premieta do ceny. Mnohé banky majú najnižšiu cenníkovú sadzbu len pre úvery do 80 % hodnoty. Moneta napríklad ponúkala v septembri 2026 sadzbu od 4,59 % s ročnou fixáciou práve s podmienkou LTV do 80 %. Ak do zálohu pridáte aj druhú nehnuteľnosť, banka počíta LTV zo súčtu oboch odhadov. Na tom stojí dozabezpečenie nehnuteľnosťou rodičov.
Ako sa počíta DSTI?
DSTI sčíta všetky mesačné splátky: novú hypotéku, spotrebiteľské úvery, lízing aj časť limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní, a to aj tých, ktoré nečerpáte. Súčet porovná s čistým príjmom, ktorý viete doložiť. Pri obvyklej hranici 45 % smie domácnosť s čistým príjmom 60 000 Kč splácať všetky úvery spolu najviac 27 000 Kč mesačne. Do 36 rokov pustí väčšina bánk až 50 %.
DSTI však nie je jediný test príjmu. Banka zároveň overuje, či domácnosti po zaplatení splátok zostane na životné náklady, a tento prepočet si nastavuje sama podľa počtu dospelých a detí. Rodina s dvoma deťmi preto môže naraziť skôr ako bezdetný pár s rovnakým DSTI. Čo banka z príjmu odpočítava a ako strop zdvihnúť, ukazuje článok 12 krokov k vyššej bonite.
DTI stráži celkový dlh
DTI delí zostatky všetkých úverov ročným čistým príjmom. Pri DTI 8 a čistom príjme 60 000 Kč mesačne, teda 720 000 Kč ročne, smie byť dlh domácnosti najviac 5 760 000 Kč.
Pri dnešných sadzbách zastaví DTI málokoho skôr ako DSTI. Splátka vo výške 45 % príjmu pri 5,00 % na 30 rokov zodpovedá úveru zhruba sedemnásobku ročného čistého príjmu, teda menej, než dovolí DTI 8. Poradie by sa otočilo až pri sadzbe okolo 3,8 %. DTI preto brzdí hlavne tých, čo už majú iný dlh s vysokým zostatkom a nízkou splátkou, a investičné hypotéky, pri ktorých ČNB od 1. 4. 2026 odporúča DTI najviac 7.
Ktorý limit zastaví Novákovcov?
Novákovci v číslach (38 a 40 rokov, čistý príjem domácnosti 70 000 Kč, úver na auto so splátkou 4 000 Kč a zostatkom 150 000 Kč, byt za 5 500 000 Kč s odhadom 5 300 000 Kč; anuitné splácanie, 5,00 %, 30 rokov, interné hranice banky DSTI 45 % a DTI 8):
- LTV: 80 % × 5 300 000 Kč = 4 240 000 Kč.
- DSTI: 45 % × 70 000 Kč = 31 500 Kč, po odpočítaní auta 27 500 Kč na hypotéku. To zodpovedá úveru 5 122 744 Kč.
- DTI: 8 × 840 000 Kč = 6 720 000 Kč, po odpočítaní auta 6 570 000 Kč.
Zastaví ich LTV. Hypotéka 4 240 000 Kč znamená splátku 22 761 Kč, DSTI aj s autom vychádza na 38,2 % a DTI na 5,2. Z vlastného musia Novákovci dať 1 260 000 Kč a k tomu náklady na kúpu. Keby kupovali byt za 7 000 000 Kč s odhadom v rovnakej výške, LTV by dovolilo 5 600 000 Kč a hranicou by sa stalo DSTI s 5,12 mil. Kč.
Skúste si ten istý prepočet so zvýšenou sadzbou. Pri 6,00 % by splátka 4 240 000 Kč na 30 rokov bola 25 421 Kč a DSTI aj s autom 42 %. Zmestili by sa, rezerva by sa však zúžila na pár tisíc korún. Vlastnú kombináciu limitov vám spočíta kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku.
Ako s ukazovateľmi pracovať pred žiadosťou
- LTV počítajte z opatrného odhadu, nie z inzerovanej ceny. Pri starších bytoch, ktoré v 2. štvrťroku 2026 zdraželi medziročne o 14 %, odhad za cenou zaostáva častejšie.
- Pred žiadosťou zrušte nevyužité kreditné karty a povolené prečerpania. Banka s nimi v DSTI počíta, aj keď na nich nič nedlžíte.
- Opýtajte sa, s akou hranicou DSTI a DTI konkrétna banka pracuje. Rozdiel medzi 40 a 50 % DSTI robí pri čistom príjme 60 000 Kč a sadzbe 5,00 % na 30 rokov zhruba 1,1 mil. Kč úveru.
- Strop banky neberte ako cieľ. Vlastnú splátku si spočítajte aj pri sadzbe o 1 p. b. vyššej, lebo po skončení fixácie budete sadzbu dojednávať znova.
Zdroje
- ČNB – stanovenie hornej hranice úverových ukazovateľov LTV, DSTI a DTI
- zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, § 45a–45c
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posúdenie úverovej spôsobilosti)
- ČNB – odporúčanie prísnejších limitov pre investičné hypotéky (LTV 70 %, DTI 7)