Hypotéku na pozemok dostanete, ak ide o stavebný pozemok: územný plán ho určuje na zástavbu a vedie k nemu prístup. Na samotný pozemok bez stavby však banky požičiavajú menej ochotne a často nižší podiel z hodnoty, než dovoľuje limit ČNB 80 % (90 % do 36 rokov). Výhodnejšia býva jedna hypotéka na pozemok aj stavbu domu, kde sa pozemok započíta do vlastných zdrojov.
Úroky z hypotéky na pozemok si odpočítate od daní, len ak na ňom do 4 rokov od nadobudnutia začnete stavať dom alebo byt na bývanie (§ 4b českého zákona o daniach z príjmov). Inak už odpočítané úroky dodaníte. Kým podpíšete rezerváciu a zložíte zálohu, prejdite si sedem kontrol nižšie.
Čo preveriť pred rezerváciou pozemku?
- Územný plán obce. Leží pozemok v zastaviteľnej ploche a aké sú regulatívy, napríklad výška domu alebo podiel zastavanej plochy? Územný plán nájdete na webe obce, záväznú informáciu vydá úrad územného plánovania.
- List vlastníctva. Kto je vlastník a čo je v časti C a D: záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, poznámky o exekúcii alebo spore. Zadarmo si ho zobrazíte v aplikácii Nahlížení do katastru od ČÚZK.
- Druh pozemku. Orná pôda, záhrada alebo trvalý trávny porast patria do poľnohospodárskeho pôdneho fondu (ZPF). Pred stavbou ich musíte zo ZPF vyňať a zvyčajne za to zaplatiť odvod.
- Prístup z verejnej cesty. Buď pozemok k ceste priamo prilieha, alebo vedie prístup cez cudzí pozemok po vecnom bremene (služebnost) zapísanom v katastri.
- Siete. Voda, kanalizácia, elektrina, prípadne plyn. Vyžiadajte si vyjadrenie správcov sietí, koľko budú prípojky stáť a či majú kapacitu.
- Riziká terénu. Záplavové územie, svah, únosnosť podložia, radón. Mapy povodňového rizika sú verejné, geológiu rieši prieskum.
- Podmienky obce. Stavebná uzávera, povinná územná štúdia alebo plánovacia zmluva, v ktorej obec chce príspevok na infraštruktúru.
Každý z týchto bodov môže znamenať, že pozemok kúpite, ale postaviť naň nebude možné, alebo len za výrazne viac peňazí. Banka niektoré z nich preverí sama pri odhade, za vás však nie všetky.
Pozemok zvlášť, alebo rovno so stavbou?
| Hypotéka len na pozemok | Pozemok a stavba v jednej hypotéke | |
|---|---|---|
| Z čoho sa počíta LTV | z hodnoty pozemku | z budúcej hodnoty domu vrátane pozemku |
| Čerpanie | naraz na kúpnu cenu | pozemok hneď, stavba postupne podľa faktúr |
| Čo banka chce navyše | odhad pozemku, často opis zámeru stavby | projekt, položkový rozpočet a povolenie stavby |
| Koľko banka požičia | často menej než 80 % hodnoty, podľa interných pravidiel | až 80 % (90 % do 36 rokov) budúcej hodnoty |
| Kedy dáva zmysel | pozemok kupujete skôr, než máte projekt | projekt máte a stavať chcete do roka či dvoch |
Ak kupujete pozemok dnes a stavať budete o niekoľko rokov, na stavbu si neskôr vezmete druhý úver. Najľahšie v tej istej banke, pretože pozemok už má v zálohu. Ako sa stavebná hypotéka čerpá a ako sa hodnota pozemku ráta do vlastných zdrojov, opisuje článok Hypotéka na stavbu domu.
Koľko to stojí pri pozemku za 2 milióny
Modelový pozemok za 2 000 000 Kč (sadzba 5,00 %, splatnosť 25 rokov, anuitná splátka; podiel, ktorý banka požičia, je ilustračný):
- Banka požičia 70 %: úver 1 400 000 Kč, vlastné zdroje 600 000 Kč, splátka 8 184 Kč.
- Banka požičia 60 %: úver 1 200 000 Kč, vlastné zdroje 800 000 Kč, splátka 7 015 Kč.
- Úroky za prvý rok pri úvere 1 400 000 Kč: 69 344 Kč. Pri sadzbe dane 15 % vám odpočet vráti 10 402 Kč, ak do 4 rokov začnete stavať.
Splátku platíte od prvého mesiaca, aj keď na pozemku zatiaľ nič nestojí. Ak medzitým bývate v nájme, rozpočet musí utiahnuť oboje.
K cene pripočítajte odhad (zvyčajne 3 000–6 000 Kč), správny poplatok 2 000 Kč za vklad vlastníckeho práva a 2 000 Kč za vklad záložného práva. Daň z nadobudnutia nehnuteľností bola v Česku v roku 2020 zrušená.
Nestavebný pozemok a ďalšie slepé uličky
Na pozemok, ktorý územný plán na zástavbu neurčuje, účelovú hypotéku nedostanete. Zmena územného plánu trvá roky a nikto vám ju nezaručí. Taký pozemok zaplatíte z vlastných peňazí, alebo dáte do zálohu nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte. Ak peniaze nejdú na bytovú potrebu, ide o americkú hypotéku s vyššou sadzbou a bez odpočtu úrokov.
Opatrní buďte aj pri pozemku s predkupným právom alebo vecným bremenom, napríklad s vedením sietí cez záhradu. Ktoré bremená banka prijme, rozoberá článok Vecné bremeno a hypotéka.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b odst. 1 písm. b) (pozemok, začatie výstavby do 4 rokov), § 15 (odpočet úrokov)
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (územný plán, povolenie stavby)
- zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu (vyňatie zo ZPF, odvody)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 rokov)