Variabilná úroková sadzba sa skladá z trojmesačného PRIBORu, ktorý je v októbri 2026 okolo 3,9 %, a z marže banky. Pre väčšinu ľudí je preto horšou voľbou ako fixná: pri marži 1,5 p. b. vychádza zhruba na 5,40 %, kým priemerná sadzba nových hypoték s fixáciou bola v auguste 2026 5,00 % (ČBA Hypomonitor). Variabilná sadzba je dnes drahšia a k tomu neistá.
Výhodu má jedinú, zato skutočnú: úver s variabilnou sadzbou môžete kedykoľvek splatiť bez poplatku. Hodí sa preto hlavne tomu, kto vie, že čoskoro splatí veľkú časť dlhu. Pre ostatných je rozhodnutie skôr o dĺžke fixácie než o jej type.
Rozdiel v jednej tabuľke
| Fixná sadzba | Variabilná sadzba | |
|---|---|---|
| Ako vzniká | banka ju určí na celú dobu fixácie (1–10 rokov) | PRIBOR plus pevná marža banky zo zmluvy |
| Ako často sa mení splátka | až na konci fixácie | podľa zmluvy, zvyčajne raz za 1–3 mesiace |
| Predčasné splatenie | zadarmo v mesiaci pred výročím (25 % ročne), na konci fixácie a v ďalších zákonných situáciách; inak najviac 1 % | kedykoľvek a v akejkoľvek výške zadarmo |
| Kto nesie riziko rastu sadzieb | banka, do konca fixácie | vy, priebežne |
| Cena v októbri 2026 | priemer nových zmlúv 5,00 % (august), ročná fixácia od 4,59 % | okolo 5,40 % pri marži 1,5 p. b. (ilustratívne) |
| Ponuka bánk | všetky banky | len niektoré, často na požiadanie |
Posledný riadok je v praxi podstatný. Variabilnú sadzbu si v Česku dohodne malá menšina klientov a banky ju v porovnávačoch často ani neuvádzajú. Kto o ňu stojí, musí sa opýtať.
Ako sa variabilná úroková sadzba počíta?
Základom je PRIBOR, medzibanková sadzba, za ktorú si banky navzájom požičiavajú peniaze na určitú dobu. Hypotéky sa najčastejšie viažu na trojmesačný PRIBOR. Banka k nemu pripočíta maržu, ktorá je v zmluve pevná počas celého úveru. Pri každom precenení, typicky raz za tri mesiace, vezme aktuálny PRIBOR a prepočíta splátku na zostávajúcu dobu splatnosti.
PRIBOR sleduje repo sadzbu ČNB, ktorá je od 19. 6. 2026 na 3,75 %. To, že je trojmesačný PRIBOR o kúsok vyššie, odráža očakávania trhu: ČNB zasadá 5. 11. 2026 a zvýšenie na 4,00 % je možné, nie isté.
Keby k nemu došlo, variabilné sadzby by zdraželi v priebehu niekoľkých týždňov. Fixnú sadzbu by to do konca fixácie nezmenilo.
Čo to urobí so splátkou
Spočítané na 4 000 000 Kč a 25 rokov (anuitná splátka; variabilná sadzba = PRIBOR 3,90 % + predpokladaná marža 1,50 p. b.):
- Fixná sadzba 5,00 %: splátka 23 384 Kč, rovnaká až do konca fixácie.
- Variabilná sadzba 5,40 %: splátka 24 325 Kč, teda o 941 Kč viac hneď na štarte.
- PRIBOR po roku o 1 p. b. vyššie (6,40 %): splátka na zvyšných 24 rokov stúpne na 26 686 Kč.
- PRIBOR po roku o 1 p. b. nižšie (4,40 %): splátka klesne na 22 075 Kč.
Variabilná sadzba by tu porazila fixnú 5,00 % až vtedy, keby PRIBOR klesol o viac než 0,4 p. b. Proti ročnej fixácii od 4,59 % by potrebovala ešte väčší pokles.
Pre rodinný rozpočet znamená rozptyl viac než východisková cena. Medzi dobrým a zlým scenárom je po roku rozdiel vyše 4 600 Kč mesačne a prichádza bez možnosti sadzbu „zamknúť“.
Kedy zvoliť fixnú sadzbu?
- Splátka tvorí veľkú časť príjmu a rast o 2–3 tisíc Kč by rozpočet rozhodil.
- Nemáte rezervu aspoň na niekoľko mesačných splátok.
- V najbližších rokoch nečakáte žiadnu veľkú sumu, ktorú by ste chceli poslať do hypotéky.
- Chcete plánovať dopredu: rodičovská dovolenka, štúdium detí, obdobie s jedným príjmom.
Dĺžku fixácie potom vyberajte podľa rovnakej logiky. V októbri 2026 je najlacnejšia ročná fixácia, nesie však podobné riziko ako variabilná sadzba, len s ročným oneskorením. Scenáre rozoberá článok Akú fixáciu hypotéky zvoliť.
Kedy dáva zmysel variabilná
Variabilná sadzba je nástroj na konkrétne situácie, nie na stávku na pokles sadzieb. Zmysel dáva, keď:
- Čakáte veľkú sumu v horizonte mesiacov. Predaj iného bytu, dedičstvo alebo vyplatenie podielu, keď chcete dlh splatiť hneď, nie až k výročiu alebo ku koncu fixácie.
- Predáte nehnuteľnosť skôr než 24 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. Dovtedy zákon predaj od poplatku za splatenie neoslobodzuje.
- Zostáva vám malý zostatok, ktorý budete rýchlo umorovať mimoriadnymi splátkami.
- Máte rezervu, ktorá pokryje aj splátku o niekoľko tisíc vyššiu, a veríte, že sadzby pôjdu dole. To je však špekulácia a tak s ňou aj zaobchádzajte.
Výhoda variabilnej sadzby sa po novele českého zákona o spotrebiteľskom úvere od 1. 9. 2024 zmenšila. Pri fixnej sadzbe dnes za splatenie mimo bezplatných okien zaplatíte najviac 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie a spolu max. 1 %, na 1 000 000 Kč teda nanajvýš 10 000 Kč. Kedy sa splácanie oplatí, rozoberá článok Predčasné splatenie hypotéky.
Zdroje
- ČNB – menovopolitické rozhodnutia, repo sadzba 3,75 % od 19. 6. 2026
- ČNB – fixing PRIBOR
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték, august 2026
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (predčasné splatenie, úver s pohyblivou sadzbou)