Pred podpisom hypotekárnej zmluvy máte podľa českého zákona 14 dní na rozmyslenie (doba na rozmyšlenou). Hneď ako vám banka predloží návrh zmluvných podmienok, nesmie ho dva týždne zmeniť ani odvolať, iba ak by vyšlo najavo niečo nové o vašej úverovej spôsobilosti. Keď návrh v tejto lehote prijmete, musí s vami zmluvu uzavrieť (§ 111 zákona o spotrebiteľskom úvere).
Po podpise je to naopak. Pri úvere na bývanie zákon nedáva právo od zmluvy bez udania dôvodu odísť, takže čas na kontrolu máte len pred podpisom. Využite ho na desať miest v zmluve, ktoré rozhodujú o peniazoch, a odpovede banky si nechajte dať písomne.
Od návrhu k podpisu deň po dni
- Deň 0: banka odovzdá návrh zmluvy a predzmluvné informácie vo formulári ESIS (Európsky štandardizovaný informačný prehľad). Zapíšte si dátum, od neho beží 14 dní.
- Dni 1–5: porovnajte ESIS s ponukou, ktorú ste dostali skôr. Sadzbu, RPMN (RPSN), splátku, poplatky a podmienky zliav. Každý rozdiel si nechajte vysvetliť.
- Dni 5–10: pošlite banke návrh kúpnej zmluvy a zmluvy o úschove, aby sedeli na podmienky čerpania. Ako má kúpna zmluva vyzerať, opisuje článok Kúpna zmluva a advokátska úschova. Poistenie nehnuteľnosti uzavrite tak, aby sa dalo vinkulovať v prospech banky.
- Dni 10–14: vyjasnite posledné body a dohodnite termín podpisu. Podpisy na záložnej zmluve bývajú kvôli katastru úradne overené, spýtajte sa, či to banka zariadi na pobočke.
- Podpis: úverová zmluva, záložná zmluva a návrh na vklad záložného práva. Potom nasleduje čerpanie, ktoré opisuje článok Čerpanie hypotéky.
Celú lehotu vyčerpať nemusíte. Ak tlačí termín kúpnej zmluvy, môžete návrh prijať skôr.
Čo skontrolovať v hypotekárnej zmluve?
| Čo | Kde to nájdete | Na čo sa opýtať |
|---|---|---|
| Sadzba a dĺžka fixácie | úverová zmluva, ESIS | platí sadzba ku dňu podpisu, alebo ku dňu čerpania? |
| Podmienky zľavy zo sadzby | zmluva, sadzobník | o koľko sadzba stúpne, keď podmienku prestanem plniť, a odkedy |
| RPMN a poplatky | ESIS | sú v RPMN všetky produkty, ktoré musím mať? |
| Podmienky a lehota čerpania | článok o čerpaní | stihnem ich v termínoch kúpnej zmluvy? |
| Nevyčerpaná časť úveru | sadzobník, zmluva | platím poplatok, keď časť úveru nevyčerpám? |
| Mimoriadne splátky | zmluva, obchodné podmienky | len zákonné minimum 25 % ročne vo výročí, alebo viac? |
| Poistenie | zmluva | musím ho mať v banke, alebo len vinkulované v jej prospech? |
| Koniec fixácie | zmluva, obchodné podmienky | ako mi banka oznámi novú sadzbu (najmenej 3 mesiace vopred)? |
| Zosplatnenie a sankcie | obchodné podmienky | za čo môže banka chcieť celý dlh naraz a aké sú zmluvné pokuty? |
| Záložná zmluva | samostatná listina | čo presne dávam do zálohu a je tam zákaz scudzenia a zaťaženia? |
Všeobecné ustanovenia typu „banka môže úver zosplatniť pri zhoršení vašej finančnej situácie“ si nechajte vysvetliť na konkrétnych príkladoch. Čo presne znamená záložné právo a zákaz scudzenia, rozoberá článok Záložné právo k nehnuteľnosti.
Koľko stojí zľava, o ktorú prídete
V korunách: hypotéka 4 000 000 Kč na 25 rokov, fixácia 5 rokov, sadzba 5,00 % po zľave 0,5 p. b. za poistenie a príjem na účet v banke. Splátka 23 384 Kč.
- Po dvoch rokoch zmeníte zamestnávateľa a výplata začne chodiť inam. Banka podľa zmluvy zvýši sadzbu na 5,50 % do konca fixácie. Zo zostávajúcich 3 830 828 Kč vyjde nová splátka 24 490 Kč, o 1 106 Kč viac.
- Keby zľava neplatila vôbec, splátka by bola 24 563 Kč. Za päť rokov fixácie by ste na úrokoch zaplatili o 98 447 Kč viac: 1 044 671 Kč namiesto 946 224 Kč.
Pri každej podmienke zľavy si preto overte, ako často ju banka kontroluje, či máte lehotu na nápravu a či sa sadzba po náprave vráti. Výpočet vychádza z anuitného vzorca s rovnakou sadzbou počas celej fixácie.
Čo od vás banka chcieť nesmie
- Zmenku. Na splatenie alebo zabezpečenie spotrebiteľského úveru ju zákon zakazuje (§ 112). Výnimkou je len úver na bývanie, ktorý dočasne nemožno zabezpečiť záložným právom, a aj vtedy smie ísť len o zmenku, ktorú banka po zápise zálohu vráti.
- Poistenie v konkrétnej poisťovni. Keď je poistenie podmienkou úveru, banka vás nesmie obmedzovať vo výbere poisťovne (§ 115 odst. 2). Zľavu zo sadzby však viazať na svoj produkt smie. Či sa zľava za životné poistenie oplatí, počíta článok Životné poistenie k hypotéke.
- Zabezpečenie nehnuteľnosťou inak než záložným právom, napríklad prevodom vlastníctva na banku. Na také dojednanie sa neprihliada (§ 113 odst. 2).
- Uzavrieť zmluvu bez posúdenia vašej úverovej spôsobilosti. Banka ju musí preveriť, inak riskuje neplatnosť zmluvy.
Môžete od zmluvy o hypotéke po podpise odstúpiť?
Bez udania dôvodu nie. Pri úvere na bývanie český zákon právo odstúpiť po podpise nedáva (§ 118 platí len pre iné spotrebiteľské úvery), čas na rozmyslenie máte pred podpisom (§ 111). Po podpise už zmluvu jednostranne nezmeníte. Zostávajú vám zákonné práva z § 117: raz ročne mimoriadna splátka do 25 % pôvodnej výšky úveru zadarmo, ak ju pošlete v mesiaci pred výročím zmluvy, splatenie bez poplatku na konci fixácie a pri predaji nehnuteľnosti, ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Mimo týchto okien smie banka účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu max. 1 %.
Kópie všetkých podpísaných listín si uložte spolu s ESIS. Budete ich potrebovať pri refixácii, pri refinancovaní aj pri odpočte úrokov z daní.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 111 (lehota na rozmyslenie), § 112 (zákaz zmenky), § 113 (zabezpečenie), § 115 (poistenie), § 117 (predčasné splatenie), § 118 (odstúpenie len pri úveroch iných než na bývanie)
- ČNB – zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (text zákona)
- ČNB – ochrana spotrebiteľa na finančnom trhu