Investícia do nehnuteľnosti: kalkulačka cash flow a IRR
Cash flow, IRR a ROI vašej investície v Česku: s hypotékou, daňami a výstupom po N rokoch.
Čo je investičný byt?
Investičný byt je byt kúpený na prenájom, nie na vlastné bývanie. Na hypotéku naň ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV najviac 70 % a DTI 7, takže na byt za 5 mil. Kč potrebujete aspoň 1,5 mil. Kč vlastných peňazí. Nájom sa v Česku daní podľa § 9 so skutočnými výdavkami alebo paušálom 30 %.
Ako banky takú hypotéku posudzujú, rozoberá článok investičná hypotéka v Česku.
Parametre investície
Cena, hypotéka, prenájom, horizont — výsledky sa aktualizujú okamžite.
15 % štandard pre FO — z rozdielu nájom mínus odpočítateľné výdavky. 0 % pri špecifických oslobodeniach. 21 % pre s. r. o.
Výsledky
Cash flow po rokoch
Príjmy, náklady a čistý cash flow rok po roku. Hodnota nehnuteľnosti a vaše vlastné imanie.
| Rok | Príjem | Náklady | Cash flow | Hodnota | Vlastné imanie |
|---|
Investícia do českej nehnuteľnosti: čo kalkulačka počíta
Tento kalkulátor simuluje vašu buy-to-let investíciu rok po roku a počíta metriky dôležité pre rozhodnutie: IRR, ROI, ročný cash flow a čistý výnos pri výstupe.
Čo je IRR a prečo je dôležité
IRR je ročná výnosnosť vloženého kapitálu po zohľadnení všetkých peňažných tokov v čase. Ak je IRR vyššia ako sadzba hypotéky, finančná páka pracuje pre vás: požičané peniaze zarábajú viac, ako stoja.
Aký hrubý výnos má pražský 2+kk?
| Mesačný nájom | Ročný nájom | Hrubý výnos |
|---|---|---|
| 20 000 Kč | 240 000 Kč | 3,0 % |
| 23 000 Kč | 276 000 Kč | 3,45 % |
| 26 000 Kč | 312 000 Kč | 3,9 % |
Čistý výnos je nižší o fond opráv, správu, poistenie, prázdne mesiace a daň. Pri sadzbe hypotéky okolo 5 % preto pražský byt na prenájom s vysokým podielom úveru spravidla zarába najmä na raste ceny, nie na nájme.
Čo zahŕňa cash flow
- Príjmy: nájom (s ročným rastom) mínus vakancia (5 %)
- Prevádzkové náklady: SVJ/údržba (váš vstup), daň z nehnuteľnosti (váš vstup v Kč za rok, predvolene 1 150 Kč), údržbová rezerva (1 %/rok)
- Daň z nehnuteľnosti: v Česku sa platí z plochy, nie z ceny bytu (zákon č. 338/1992 Sb.). Predvolených 1 150 Kč ročne zodpovedá bytu 60 m² v pražskom bytovom dome: 60 m² × 1,22 × 3,50 Kč × 4,5, pred inflačným a prípadným miestnym koeficientom. Ak poznáte svoju skutočnú daň, zadajte ju v kalkulačke.
- Hypotéka: úroky a istina, mesačne
- Daň z príjmu: 15 % z (nájom − náklady − úroky hypotéky)
- Pri výstupe: cena predaja − 3 % poplatky − daň z predaja (ak sa uplatní) − doplatenie hypotéky
Daň z predaja — kedy je 0 %
V Česku je predaj oslobodený od dane ak:
- Bývali ste tam minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom, alebo
- Vlastnili minimálne 10 rokov (od 2021; predtým 5 rokov), alebo
- Peniaze z predaja použijete na vlastné bývanie do konca nasledujúceho roka
Inak sa zisk (predaj mínus kúpa a doložené náklady) zdaní 15 %, nad hranicou 23 %. Podrobne v kalkulačke dane z predaja.
Čo ľudí najčastejšie zaujíma
Aká je dobrá IRR pre investíciu v Česku?
Porovnajte ju s alternatívou: s výnosom, ktorý by vám vložené peniaze priniesli inde pri podobnom riziku. Ak je IRR vyššia ako sadzba hypotéky (priemer nových hypoték v auguste 2026 bol 5,00 %), finančná páka pracuje pre vás.
Ako banky vidia investičnú hypotéku?
Prísnejšie ako hypotéku na vlastné bývanie. Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti alebo byte na prenájom ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV najviac 70 % a DTI 7, takže počítajte aspoň s 30 % vlastných zdrojov. Či a koľko z budúceho nájmu započíta do príjmu, určujú pravidlá konkrétnej banky.
Čo je vakancia a prečo zahŕňať?
Vakancia je čas, keď byt stojí prázdny medzi nájomníkmi. Kalkulačka počíta s 5 % roka; ak čakáte dlhšie prestoje, výnos bude o toľko nižší.
Čo ak ceny klesnú po 5 rokoch?
Pri predaji v poklese prídete o zhodnotenie (kalkulačka predpokladá rovnomerný rast). Cash flow z nájmu pokračuje a stratu čiastočne vyrovná. Citlivosť si overíte, keď nastavíte zhodnotenie 0 %.
Možno odpočítať úroky hypotéky od dane?
Odpočet úrokov podľa § 15 ZDP (až 150 000 Kč ročne) platí len pre vlastné bývanie, na prenajímaný byt nie. Úroky z hypotéky na prenajímaný byt si však uplatníte ako výdavok k príjmu z prenájmu (§ 9 a § 24 ZDP), ak počítate so skutočnými výdavkami; paušál 30 % už zahŕňa všetky výdavky vrátane úrokov. Kalkulačka úroky odpočítava automaticky.
Čo je lepšie: paušál, reálne výdavky, alebo s.r.o.?
Pri prenájme si vyberáte medzi paušálom 30 % (najviac 600 000 Kč, jednoduchý, ale úroky hypotéky v ňom už sú) a skutočnými výdavkami. S vysokými úrokmi hypotéky skutočné výdavky zvyčajne vyjdú lepšie. Pri väčšom portfóliu môže ušetriť s.r.o., to si však prepočítajte s daňovým poradcom.
Aké realistické je 3 % ročné zhodnotenie?
Za posledný rok ceny rástli rýchlejšie: staršie byty podľa ČBA o 14 % medziročne, pražské byty o 11 % (2. štvrťrok 2026). Na desať rokov dopredu také tempo rátať nemožno, preto kalkulačka predvolene používa 3 % ročne. Vyskúšajte aj 0 % a pozrite sa, či investícia vydrží.
Plánujete predaj?
Spočítajte si čistý výnos z predaja — dane, poplatky, doplatenie hypotéky.
Predaj nehnuteľnosti →