Investícia do nehnuteľnosti
Cash flow, IRR a ROI vašej investície v Česku — s hypotékou, daňami a výstupom po N rokoch.
Parametre investície
Cena, hypotéka, prenájom, horizont — výsledky sa aktualizujú okamžite.
15 % štandard pre FO — z rozdielu nájom mínus odpočítateľné výdavky. 0 % pri špecifických oslobodeniach. 21 % pre s. r. o.
Výsledky
Cash flow po rokoch
Príjmy, náklady a čistý cash flow rok po roku. Hodnota nehnuteľnosti a vaše vlastné imanie.
| Rok | Príjem | Náklady | Cash flow | Hodnota | Vlastné imanie |
|---|
Investícia do českej nehnuteľnosti — kompletný rozbor
Tento kalkulátor simuluje vašu buy-to-let investíciu rok po roku a počíta metriky dôležité pre rozhodnutie: IRR, ROI, ročný cash flow a čistý výnos pri výstupe.
Čo je IRR a prečo je dôležité
IRR je ročná výnosnosť vloženého kapitálu po zohľadnení všetkých peňažných tokov v čase. Ak IRR > sadzba hypotéky, leverage pracuje pre vás — požičané peniaze zarábajú viac, ako stoja. Ak IRR > 7–8 %, je to silná investícia v súčasnom Česku.
Čo zahŕňa cash flow
- Príjmy: nájom (s ročným rastom) mínus vakancia (5 %)
- Prevádzkové náklady: SVJ/údržba (váš vstup), daň z nehnuteľnosti (0,5 %/rok), údržbová rezerva (1 %/rok)
- Hypotéka: úroky a istina, mesačne
- Daň z príjmu: 15 % z (nájom − náklady − úroky hypotéky)
- Pri výstupe: cena predaja − 3 % poplatky − daň z predaja (ak sa uplatní) − doplatenie hypotéky
Daň z predaja — kedy je 0 %
V Česku je predaj oslobodený od dane ak:
- Bývali ste tam minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom, alebo
- Vlastnili minimálne 10 rokov (od 2021; predtým 5 rokov), alebo
- Použijete výnos na vlastné bývanie do 1 roka
Inak rozdiel (predaj − kúpa) zdanený 15 % pre FO.
Čo ľudí najčastejšie zaujíma
Aká je dobrá IRR pre investíciu v Česku?
V súčasnom Česku 6–8 % dobré, 8 %+ výborné. Ak IRR < 5 %, investícia nepobíja akciový trh (S&P 500 dá ~8 %). Ak IRR > sadzba hypotéky (~4,4 %), leverage pracuje pre vás.
Ako banky vidia investičnú hypotéku?
Investičná hypotéka v Česku zvyčajne má +0,3–0,5 % k sadzbe a vyžaduje viac vlastných zdrojov (zvyčajne 30 %, niekedy 20 %). Banka započíta 60–80 % očakávaného nájmu do DSTI/DTI. Niektoré banky (Hypoteční banka, mBank) sú priateľskejšie; KB býva prísnejšia.
Čo je vakancia a prečo zahŕňať?
Vakancia = čas, keď byt stojí prázdny. Realisticky 5–10 % roka. Bez započítania bude reálny výnos o toľko nižší.
Čo ak ceny klesnú po 5 rokoch?
Pri predaji v poklese stratíte zhodnotenie (kalkulátor predpokladá konštantný rast). Cash flow z nájmu pokračuje, čiastočne kompenzuje. Pre kontrolu citlivosti nastavte „0 % zhodnotenie".
Možno odpočítať úroky hypotéky od dane?
Pri prenájme (§ 9 ZDP) áno — úroky sú výdavok. Znižujú daňový základ. Kalkulátor to započítava automaticky.
Čo je lepšie — paušál, reálne výdavky, alebo s.r.o.?
Pri prenájme: 30 % paušál (jednoduchý, ale bez úrokov hypotéky) alebo reálne výdavky. S vysokým úrokom hypotéky reálne zvyčajne vyhrávajú. Pre väčšie portfólio s.r.o. s 21 % daňou môže ušetriť.
Aké realistické je 3 % ročné zhodnotenie?
Dlhodobý priemer ČR 3–4 %. Praha a Brno historicky 4–6 %. Menšie mestá 2–3 %. Krátkodobo varíruje — 2008–2013 ploché, 2020–2022 +30 %. Pre dlhodobé plánovanie 3 % konzervatívne.
Plánujete predaj?
Spočítajte si čistý výnos z predaja — dane, poplatky, doplatenie hypotéky.
Predaj nehnuteľnosti →