Parametre hypotéky
Posuňte hodnoty alebo napíšte priamo. Výsledok sa aktualizuje okamžite.
Rýchly výpočet s grafom a LTV nájdete v hypotekárnej kalkulačke.
Vývoj istiny a úrokov mesiac po mesiaci
Na začiatku tvoria úroky až 70 % splátky — banka odoberá väčšinu toho, čo platíte. Postupne sa to obracia: ku koncu ide takmer všetko na istinu.
| # | Obdobie | Splátka | Istina | Úroky | Zostatok |
|---|
Máte už hypotéku a hľadáte lepšiu?
Postavte vedľa seba dve ponuky a zistite, kde sa ušetrí viac.
Ako sa počíta splátka českej hypotéky
Keď vám česká banka ponúkne úver 4 milióny Kč na 25 rokov pri 5,00 %, oznámi: mesačná splátka = 23 384 Kč. Odkiaľ to číslo? České hypotéky sa takmer bez výnimky splácajú anuitne: mesačná splátka je rovnaká celú fixáciu a počíta sa z jedného vzorca.
Aký je vzorec anuitnej splátky?
Anuitná splátka hypotéky sa počíta vzorcom: splátka = úver × i / (1 − (1 + i)−n), kde i je mesačná sadzba (ročná sadzba delená 12) a n počet mesiacov. Pre 4 000 000 Kč, 5,00 % a 25 rokov (300 splátok) vychádza 23 384 Kč. V prvej splátke je 16 667 Kč úroku a 6 717 Kč istiny; podiel istiny potom každý mesiac rastie. Princíp vysvetľuje heslo anuita.
Ten istý vzorec v zápise, ktorý používajú banky:
M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)
Kde: M = mesačná splátka, P = istina (úver v Kč), r = mesačná sadzba (ročná ÷ 12, ako desatinné číslo), n = počet mesačných splátok (roky × 12).
Krok za krokom na konkrétnom príklade
Vypočítajme splátku pre hypotéku 4 000 000 Kč pri 5,00 % p. a. na 25 rokov:
- Mesačná sadzba: r = 5,00 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0041667
- Počet splátok: n = 25 × 12 = 300
- (1 + r)n = (1,0041667)300 ≈ 3,48129
- M = 4 000 000 × 0,0041667 × 3,48129 / (3,48129 − 1) = 23 384 Kč
Nominálna sadzba, alebo RPMN: čo naozaj platíte
Pri porovnaní ponúk českých bánk uvidíte dve percentá:
- Nominálna úroková sadzba: to, čo banky inzerujú (napr. „5,00 %“). Z tejto sadzby sa počíta vzorec vyššie.
- RPMN (v Česku RPSN, ročná percentuálna miera nákladov): ročná cena úveru vrátane povinných poplatkov a poistenia. Vždy vyššia ako nominálna sadzba, aj preto, že úroky sa platia mesačne.
Porovnávajte ponuky podľa RPMN, nie podľa nominálnej sadzby.
Hypotéky v Česku v roku 2026
ČNB drží 2T repo sadzbu na 3,75 % od 19. 6. 2026 a priemerná sadzba nových hypoték bola podľa ČBA Hypomonitor v auguste 2026 5,00 %. Konkrétne ponuky bánk sú najčastejšie 4,7–5,8 % podľa profilu, LTV a fixácie; desaťročná fixácia stála v októbri 2026 v priemere 6,35 % (Swiss Life Hypoindex). Vlastné čísla si zadarmo a bez registrácie overíte v kalkulačke na úvodnej stránke.
Časté otázky
Ako presne sa počíta mesačná splátka hypotéky?
Pomocou anuitného vzorca: M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1), kde P je výška úveru, r je mesačná sadzba (ročná ÷ 12) a n je počet mesiacov. Anuita znamená rovnakú sumu každý mesiac — mení sa len pomer istina/úrok.
Čo je anuitná splátka a prečo je v ČR štandardom?
Anuita = pevná mesačná suma počas celej fixácie. Predvídateľné, ľahko plánovateľné. Alternatíva je „rovnomerné splácanie istiny“ (úroky klesajú, celá splátka sa zmenšuje), ale v Česku nie je bežné: české hypotéky sa takmer bez výnimky splácajú anuitne.
Prečo v prvých rokoch platím skoro samé úroky?
Úroky sa počítajú z aktuálneho zostatku. Na začiatku je zostatok vysoký, takže 60–70 % splátky ide na úroky. S klesajúcou istinou klesajú aj úroky v splátke. Ku koncu ide takmer celá splátka na istinu.
Aký je rozdiel medzi sadzbou a RPMN (RPSN)?
Nominálna sadzba (napr. 5,00 %) je to, čo banka používa vo vzorci. RPMN (v Česku RPSN) je ročná cena úveru vrátane povinných poplatkov a poistenia, preto je vždy vyššia: aj hypotéka za 5,00 % úplne bez poplatkov má RPMN asi 5,12 %, lebo úroky sa platia mesačne. Ponuky porovnávajte podľa RPMN; podrobne v článku RPMN vs. úroková sadzba.
Akú dobu splácania zvoliť?
Dlhšia (30 rokov) = nižšia splátka, dramaticky vyššie celkové úroky. Kratšia (15–20 rokov) = vyššia splátka, úspora stoviek tisíc. Praktický kompromis: vziať maximálnu dobu a aktívne využívať mimoriadne splátky na skrátenie.
Čo sa stane so splátkou po skončení fixácie?
Banka prepočíta splátku podľa aktuálnej trhovej sadzby. Anuitný vzorec zostáva, ale s novým r a n (zostávajúce mesiace). Ak bola vaša pôvodná sadzba výrazne pod trhom, nová splátka bude podstatne vyššia. Použite prepínač „+1 %" / „+2 %" v kalkulátore na zobrazenie dopadu.