Parametre hypotéky
Posuňte hodnoty alebo napíšte priamo. Výsledok sa aktualizuje okamžite.
Vývoj istiny a úrokov mesiac po mesiaci
Na začiatku tvoria úroky až 70 % splátky — banka odoberá väčšinu toho, čo platíte. Postupne sa to obracia: ku koncu ide takmer všetko na istinu.
| # | Obdobie | Splátka | Istina | Úroky | Zostatok |
|---|
Máte už hypotéku a hľadáte lepšiu?
Postavte vedľa seba dve ponuky a zistite, kde sa ušetrí viac.
Ako sa počíta splátka českej hypotéky
Keď vám česká banka ponúkne úver 4 milióny Kč na 25 rokov pri 4,43 %, oznámi: mesačná splátka = 22 075 Kč. Odkiaľ to číslo? V Česku je 99 % hypoték anuitných — mesačná splátka je rovnaká celú fixáciu a počíta sa z jedného vzorca. Tu je rozbor.
Anuitný vzorec
Mesačná splátka anuitnej hypotéky:
M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)
Kde: M = mesačná splátka, P = istina (úver v Kč), r = mesačná sadzba (ročná ÷ 12, ako desatinné číslo), n = počet mesačných splátok (roky × 12).
Krok za krokom na konkrétnom príklade
Vypočítajme splátku pre hypotéku 4 000 000 Kč pri 4,43 % p. a. na 25 rokov:
- Mesačná sadzba: r = 4,43 ÷ 100 ÷ 12 = 0,003692
- Počet splátok: n = 25 × 12 = 300
- (1 + r)n = (1,003692)300 ≈ 3,02185
- M = 4 000 000 × 0,003692 × 3,02185 / (3,02185 − 1) = 22 075 Kč
Nominálna sadzba vs RPSN — čo reálne platíte
Pri porovnaní ponúk českých bánk uvidíte dve percentá:
- Nominálna úroková sadzba — to, čo banky inzerujú (napr. „4,43 %"). Z tejto sadzby sa počíta vzorec vyššie.
- RPSN (ročná percentuálna sadzba nákladov) — celkové ročné náklady vrátane poplatkov za vybavenie, správu účtu, povinného poistenia. Vždy vyššia ako nominálna.
Porovnávajte ponuky podľa RPSN, nie podľa nominálnej sadzby.
Hypotéky v Česku v 2026 — kontext
ČNB drží 2T repo sadzbu na 3,50 % a priemerná sadzba nových hypoték podľa ČBA Hypomonitor je okolo 4,43 %. Konkrétne ponuky bánk sú 4,2–4,8 % podľa profilu, LTV a fixácie. Pre rýchly výpočet vlastných čísel použite hypotekárny kalkulátor na hypoteky.com — zdarma, bez registrácie.
Časté otázky
Ako presne sa počíta mesačná splátka hypotéky?
Pomocou anuitného vzorca: M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1), kde P je výška úveru, r je mesačná sadzba (ročná ÷ 12) a n je počet mesiacov. Anuita znamená rovnakú sumu každý mesiac — mení sa len pomer istina/úrok.
Čo je anuitná splátka a prečo je v ČR štandardom?
Anuita = pevná mesačná suma počas celej fixácie. Predvídateľné, ľahko plánovateľné. Alternatíva je „rovnomerné splácanie istiny" (úroky klesajú, celá splátka sa zmenšuje), ale v Česku nie je bežné. 99 % českých hypoték sú anuitné.
Prečo v prvých rokoch platím skoro samé úroky?
Úroky sa počítajú z aktuálneho zostatku. Na začiatku je zostatok vysoký, takže 60–70 % splátky ide na úroky. S klesajúcou istinou klesajú aj úroky v splátke. Ku koncu ide takmer celá splátka na istinu.
Aký je rozdiel medzi sadzbou a RPSN?
Nominálna sadzba (napr. 4,43 %) je to, čo banka používa vo vzorci. RPSN (ročná percentuálna sadzba nákladov) sú celkové ročné náklady vrátane poplatkov, správy, povinného poistenia. RPSN je vždy vyššia ako nominálna, typicky o 0,2–0,5 %. Vždy porovnávajte podľa RPSN.
Akú dobu splácania zvoliť?
Dlhšia (30 rokov) = nižšia splátka, dramaticky vyššie celkové úroky. Kratšia (15–20 rokov) = vyššia splátka, úspora stoviek tisíc. Praktický kompromis: vziať maximálnu dobu a aktívne využívať mimoriadne splátky na skrátenie.
Čo sa stane so splátkou po skončení fixácie?
Banka prepočíta splátku podľa aktuálnej trhovej sadzby. Anuitný vzorec zostáva, ale s novým r a n (zostávajúce mesiace). Ak bola vaša pôvodná sadzba výrazne pod trhom, nová splátka bude podstatne vyššia. Použite prepínač „+1 %" / „+2 %" v kalkulátore na zobrazenie dopadu.