Živnostníkovi (v Česku OSVČ) banka počíta príjem zo základu dane v daňovom priznaní, nie z obratu: rovnaký obrat 1,5 mil. Kč dá strop hypotéky od 2,6 do 3,8 mil. Kč podľa výdavkov. Regulačné podmienky má rovnaké ako zamestnanec, teda úver najviac do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, alebo do 90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov. Banka zoberie čiastkový základ dane z posledného jedného alebo dvoch priznaní, odpočíta daň a vydelí dvanástimi.
O výške hypotéky teda rozhoduje hlavne spôsob, akým vykazujete výdavky. Grafička s príjmami 1 500 000 Kč ročne dosiahne s paušálom 60 % zhruba na 3,8 mil. Kč, so skutočnými výdavkami 1 100 000 Kč len na 2,6 mil. Kč. Počítame so sadzbou 5,00 %, splatnosťou 30 rokov a obvyklou internou hranicou bánk 45 % čistého príjmu na splátky; celý výpočet nájdete nižšie.
Z čoho banka živnostníkovi počíta príjem?
Východiskovým číslom je čiastkový základ dane z podnikania podľa § 7 českého zákona o daniach z príjmov, teda príjmy mínus výdavky. Väčšina bánk od neho odpočíta daň uvedenú v priznaní a výsledok rozpočíta na mesiace. Časť bánk odpočítava aj zaplatené sociálne a zdravotné poistenie. Iné naopak pripočítajú späť odpisy, lebo nejde o peniaze, ktoré by z podnikania naozaj odišli. Medzi metodikami tak pri tom istom priznaní vzniká rozdiel v státisícoch korún úveru.
Koľko priznaní chcú, sa medzi bankami líši. Niektorým stačí jedno za celý kalendárny rok, väčšina radšej vidí dve. Pri dvoch rokoch obvykle počítajú priemer, a ak druhý rok výrazne klesol, zoberú len nižšie číslo. Rastúci trend je pre banku znakom stability, prepad o tretinu otázkou, ktorú budete vysvetľovať.
K tomu patrí bezdlžnosť. Nedoplatok na dani, sociálnom alebo zdravotnom poistení znamená vo väčšine bánk zamietnutie bez ohľadu na výšku príjmu. Niektoré si preto potvrdenie od finančného úradu a poisťovní vyžiadajú rovno.
Paušál, skutočné výdavky, alebo paušálna daň: čo banka uvidí?
| Režim | Čo banka vezme ako príjem | Príklad z obratu 1,5 mil. Kč |
|---|---|---|
| Paušál 80 % (remeselné živnosti, poľnohospodárstvo; výdavky najviac 1 600 000 Kč) | základ dane, teda príjmy mínus paušál, po odpočítaní dane delený 12 | základ 300 000 Kč, pre banku 23 820 Kč mesačne, strop ≈ 2,0 mil. Kč |
| Paušál 60 % (ostatné živnosti; výdavky najviac 1 200 000 Kč) | rovnaký výpočet | základ 600 000 Kč, 45 070 Kč mesačne, strop ≈ 3,78 mil. Kč |
| Paušál 40 % (iná samostatná činnosť, napr. slobodné povolania; výdavky najviac 800 000 Kč) | rovnaký výpočet | základ 900 000 Kč, 66 320 Kč mesačne, strop ≈ 5,56 mil. Kč |
| Paušál 30 % (prenájom majetku v obchodnom majetku; výdavky najviac 600 000 Kč) | rovnaký výpočet | základ 1 050 000 Kč, 76 945 Kč mesačne, strop ≈ 6,45 mil. Kč |
| Skutočné výdavky (daňová evidencia, účtovníctvo) | základ dane po všetkých nákladoch, po odpočítaní dane delený 12; kúpa auta alebo techniky v poslednom roku ho zrazí | pri výdavkoch 1 100 000 Kč základ 400 000 Kč, 30 903 Kč mesačne, strop ≈ 2,59 mil. Kč |
| Paušálna daň (paušální daň) | priznanie sa nepodáva; časť bánk odvodí príjem z obratu na účte vlastným koeficientom, iné paušalistov neprijímajú | pri modelových 30 % obratu 37 500 Kč mesačne, strop ≈ 3,14 mil. Kč |
Stropy platia pre hypotéku na 30 rokov pri 5,00 %, obvyklú internú hranicu bánk 45 % príjmu na splátky a daň 15 % po zľave na daňovníka 30 840 Kč, bez ďalších úverov. Percentá a stropy paušálu určuje § 7 ods. 7 českého zákona o daniach z príjmov a paušál sa volí podľa druhu činnosti. Kto má živnosť popri zamestnaní, tomu banka sčíta mzdu z výplatných pások a základ dane z podnikania, podnikanie však až s podaným priznaním.
Ktorý režim vyjde lepšie, závisí od vašich nákladov. Pri službách s malými nákladmi, napríklad u programátora alebo prekladateľky, zníži paušál základ dane viac ako skutočné výdavky, a pre banku tak vyzeráte chudobnejší, než ste. Pri remesle s drahým materiálom to býva naopak. Banke je jedno, ako ste k číslu prišli, vidí len výsledok.
Paušálna daň je osobitný prípad. Priznanie sa nepodáva, takže banka nemá z čoho vychádzať. Tie, ktoré paušalistov prijímajú, si príjem vypočítajú z obratu doloženého výpismi z účtu a vlastným koeficientom.
Jeden obrat a tri rôzne stropy
Jana, grafička na voľnej živnosti (príjmy z podnikania 1 500 000 Kč za rok 2025; hypotéka na 30 rokov pri 5,00 %, anuitná splátka 5 368 Kč na každý milión; banka pustí na splátky najviac 45 % započítaného príjmu; iné úvery Jana nemá):
- Paušál 60 %: výdavky 900 000 Kč, základ dane 600 000 Kč, daň po zľave na daňovníka 30 840 Kč vyjde 59 160 Kč. Banka započíta (600 000 − 59 160) / 12 = 45 070 Kč mesačne, na splátku 20 282 Kč, úver najviac ≈ 3,78 mil. Kč.
- Skutočné výdavky 1 100 000 Kč, lebo Jana kúpila auto a zariadila si ateliér: základ 400 000 Kč, daň 29 160 Kč, započítaný príjem 30 903 Kč, splátka 13 906 Kč, úver najviac ≈ 2,59 mil. Kč.
- Paušálna daň: priznanie nepodáva. Predpokladajme banku, ktorá uzná 30 % obratu, teda 37 500 Kč mesačne. Splátka 16 875 Kč, úver najviac ≈ 3,14 mil. Kč.
Skutočnými výdavkami ušetrila Jana na dani 30 000 Kč. Strop hypotéky jej tým klesol o 1,19 mil. Kč. Podiel 30 % pri paušálnej dani je modelový, každá banka má koeficient iný a niektoré paušálnu daň neberú vôbec.
Od týchto čísel banka ešte odpočíta splátky iných úverov a životné minimum domácnosti. Ako sa strop počíta krok za krokom, ukazuje článok Koľko si môžem požičať na hypotéku.
Keď podnikáte krátko
Bez jediného podaného priznania vás väčšina bánk ako živnostníka neposúdi. Kto začal podnikať v priebehu roka, čaká obvykle na prvé priznanie za celý kalendárny rok, a to sa podáva až na jar nasledujúceho roka. Od založenia živnosti tak môže uplynúť vyše roka a pol, kým sa podnikanie pre banku stane príjmom.
Výnimky existujú. Niektoré banky prijmú kratšiu históriu, ak ste predtým robili rovnakú prácu ako zamestnanec a prechod bol plynulý, iné posúdia obraty na podnikateľskom účte. Podmienky sú však prísnejšie a suma menšia. Ak odchod zo zamestnania ešte len zvažujete, prečítajte si najprv článok Zamestnanec, alebo živnostník. Hypotéka vybavená pred zmenou býva výrazne vyššia.
Podnikáte cez s.r.o., a nie na živnostenský list? Potom banka hľadí na mzdu, odmenu konateľa a podiely na zisku. Tieto pravidlá opisuje článok Hypotéka pre konateľa s.r.o.
Slovák so živnosťou v Česku je na tom rovnako ako Čech: banka číta české daňové priznanie a z neho základ dane. Ak však podnikáte na Slovensku ako SZČO, česká banka berie tento príjem ako príjem zo zahraničia, prepočíta ho kurzom a často zníži o zrážku na kurzové riziko. Či a ako uzná slovenské daňové priznanie, si overte priamo v banke, metodiky sa líšia.
Čo okrem priznania banka chce
- daňové priznania za posledné 1–2 roky s dokladom o podaní, pri elektronickom podaní stačí potvrdenie o doručení;
- výpisy z podnikateľského aj osobného účtu za niekoľko posledných mesiacov, z ktorých vidno platby od odberateľov;
- v časti bánk potvrdenie o bezdlžnosti od finančného úradu, ČSSZ a zdravotnej poisťovne;
- pri platiteľoch DPH niekedy aj priznania k DPH, lebo z nich vidno obrat v roku, keď žiadate;
- doklady k nehnuteľnosti a totožnosti, rovnaké ako pri každom žiadateľovi.
Úplný prehľad podľa typu príjmu nájdete v článku Dokumenty k hypotéke. Zmiešaný osobný a firemný účet žiadosť nezhodí, rozbor výpisov však potrvá dlhšie.
Posledný rok pred žiadosťou
- Spočítajte si s účtovníčkou, aký príjem pre banku vám vyjde s paušálom a aký so skutočnými výdavkami. Daň ušetrená optimalizáciou býva v desiatkach tisíc, strop úveru sa mení o státisíce až milióny.
- Veľké nákupy do podnikania v roku, ktorého priznanie banke predložíte, plánujte s ohľadom na hypotéku. Auto na úver zníži strop dvakrát: nižším základom dane aj splátkou.
- Podajte priznanie čo najskôr po skončení roka. Banka chce to najčerstvejšie a vyšší základ vám pomôže hneď.
- Vyrovnajte nedoplatky a zrušte nepoužívané kreditné karty a povolené prečerpania, s ich limitmi banka počíta aj pri nulovom čerpaní.
- Zvážte spolužiadateľa so zamestnaneckým príjmom. Stabilná mzda vyrovná výkyvy v podnikaní a príjmy sa sčítajú.
- Dajte si hypotéku predschváliť v dvoch bankách s odlišnou metodikou. Prvý odhad vám dá kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 7 (príjmy zo samostatnej činnosti, paušálne výdavky), § 35ba (zľava na daňovníka 30 840 Kč)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posúdenie úverovej spôsobilosti spotrebiteľa)
- ČNB – horná hranica LTV, deaktivácia DSTI a DTI