Hypotéku vyberajte v pevnom poradí: najprv splátka, ktorú zvládnete aj po skončení fixácie, potom parametre úveru a až nakoniec banka. Ponuky porovnávajte v korunách za celú dobu fixácie, nie podľa sadzby v titulku. Najnižšia sadzba vyhráva menej často, než by ste čakali.
Priemerná sadzba skutočne podpísaných hypoték bola v auguste 2026 5,00 % (ČBA Hypomonitor) a ponuky bánk v októbri 2026 podľa Swiss Life Hypoindexu v priemere 5,79 %. Individuálne ponuky sa pohybujú medzi 4,7 a 5,8 %. Pri hypotéke 4 000 000 Kč na 25 rokov je to rozdiel medzi splátkou 22 690 a 25 285 Kč a zhruba 217 000 Kč na úrokoch za päť rokov. Toľko môže stáť ľahkovážny výber.
Akú splátku zvládnete aj po fixácii?
Banka vám požičia podľa dvoch stropov. Záväzný je len jeden: limit ČNB pre LTV, teda úver najviac do 80 % hodnoty nehnuteľnosti (90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov). Druhý strop si určuje banka sama. Obvyklá interná hranica bánk je, že splátky všetkých úverov neprekročia 45 % čistého príjmu (50 % do 36 rokov); zákonný limit to nie je. Ostatné podmienky hypotéky na rok 2026, od vlastných zdrojov po doklady a vek, zhŕňa sprievodca prvou hypotékou.
Vlastný strop si nastavte prísnejšie ako banka. Splátku si spočítajte pri dnešnej sadzbe a potom pri sadzbe o 1 p. b. vyššej, pretože o tri alebo päť rokov budete sadzbu dohadovať znova. Pri 4 000 000 Kč na 25 rokov je to 23 384 Kč pri 5,00 % a 25 772 Kč pri 6,00 %. S hranicou 45 % zodpovedajú tieto splátky čistému príjmu zhruba 52 000 a 57 300 Kč. Ak by ste vyššiu splátku nepokryli z príjmu ani z rezervy, úver je na hrane a žiadna sadzba to nezachráni.
Koľko vám banky reálne požičajú, ukáže kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku. Potom si dajte hypotéku predschváliť. Trvá to pár dní a až s predschválením má zmysel podpisovať rezerváciu.
Čo musia mať všetky ponuky rovnaké
Ponuky sa dajú porovnať, len keď sa líšia iba bankou. Vypýtajte si 2–3 písomné ponuky s rovnakým zadaním:
| Parameter | Prečo na ňom záleží | Na čo sa opýtať |
|---|---|---|
| Výška úveru a LTV | banky majú cenové pásma podľa LTV, do 80 % býva úver lacnejší | aké pásmo platí pre moju sumu a odhad |
| Dĺžka fixácie | v októbri 2026 sa sadzby podľa fixácie líšia o desatiny p. b. | sadzbu pre 1, 3 a 5 rokov vedľa seba |
| Splatnosť | dlhšia splatnosť znižuje splátku, nie cenu | splátku a úroky pre 25 aj 30 rokov |
| Podmienky zľavy | sadzba „od“ často platí len s účtom a poistením | o koľko sadzba stúpne, keď podmienku prestanem plniť |
| Poplatky | spracovanie, odhad a vedenie úveru sa premietajú do RPMN (v Česku RPSN) | RPMN a zoznam všetkých poplatkov |
| Zmluvná pružnosť | mimoriadne splátky nad zákonné minimum, lehota na čerpanie | koľko môžem splatiť zadarmo a dokedy musím čerpať |
Keď sa niektorá ponuka líši povedzme dĺžkou fixácie alebo poistením, porovnanie prestáva byť férové. Zadanie preto držte rovnaké a zmeny skúšajte až vo vybranej banke.
Ako porovnať ponuky v korunách?
Rozhoduje súčet úrokov a všetkých ďalších nákladov za dobu fixácie. Po jej skončení sa sadzba aj tak zmení, takže počítať so zľavou na 25 rokov dopredu nemá zmysel. RPMN je dobrý prvý filter, predpokladá však rovnakú sadzbu počas celého splácania, a to pri hypotéke s fixáciou neplatí. Rozdiel medzi oboma číslami vysvetľuje článok RPMN verzus úroková sadzba.
Tri modelové ponuky na 4 000 000 Kč (splatnosť 25 rokov, fixácia 5 rokov, úroky spočítané anuitným vzorcom za prvých 60 mesiacov):
- Banka A: 5,19 %, bez podmienok a poplatkov. Splátka 23 829 Kč, úroky za fixáciu 983 600 Kč.
- Banka B: 4,89 %, ale len so životným poistením v banke za 800 Kč mesačne. Splátka 23 128 Kč, úroky 924 600 Kč, poistné 48 000 Kč, spolu 972 600 Kč.
- Banka C: 4,99 %, poplatok za spracovanie 15 000 Kč. Splátka 23 360 Kč, úroky 944 300 Kč, spolu 959 300 Kč.
Najnižšia sadzba (B) skončila druhá, o 13 300 Kč za C. Ak by ste však životné poistenie uzavreli aj bez hypotéky, poistné nie je náklad navyše a poradie sa otočí. Rátajte preto s tým, čo by ste platili tak či tak.
Dve ponuky vedľa seba spočíta kalkulačka Porovnanie dvoch hypoték. S písomnými ponukami v ruke potom môžete ísť vyjednávať; postup opisuje článok Ako vyjednať nižšiu sadzbu hypotéky.
Fixáciu vyberajte podľa toho, čo unesiete
V októbri 2026 je najlacnejšia ročná fixácia, pretože banky od leta zdražujú hlavne fixácie na 5 a viac rokov. Lacnejšia sadzba dnes však neznamená lacnejšiu hypotéku o päť rokov. Krátku fixáciu berte, len ak rozpočet znesie rast sadzby o 2 p. b. Pri 4 000 000 Kč na 25 rokov je to skok z 23 384 na 28 272 Kč mesačne. Inak je rozumnejšia päťročná fixácia, aj keď stojí viac.
Variabilnú sadzbu si v Česku dohodne málokto a v októbri 2026 lacnejšia nie je. Podrobné scenáre nájdete v článkoch Akú fixáciu zvoliť a Fixná, alebo variabilná sadzba.
Skôr než podpíšete
- Využite 14 dní na rozmyslenie. Pred podpisom úverovej zmluvy na bývanie vám banka musí dať čas na rozmyslenie, počas ktorého nesmie ponuku zmeniť ani stiahnuť (§ 111 českého zákona o spotrebiteľskom úvere). Po podpise už od hypotekárnej zmluvy len tak neodídete.
- Prečítajte si podmienky zľavy zo sadzby. Hľadajte, o koľko a odkedy sa sadzba zvýši, keď zmeníte zamestnávateľa či banku, kam vám chodí výplata, alebo zrušíte poistenie.
- Skontrolujte lehotu a podmienky čerpania. Čo musíte doložiť pred uvoľnením peňazí a dokedy, aby ponuka nepropadla.
- Overte si mimoriadne splátky. Zákon dáva minimum: raz ročne až 25 % pôvodnej výšky úveru zadarmo, v mesiaci pred výročím zmluvy. Niektoré banky ponúkajú viac.
Čo sa pri výbere pokazí najčastejšie a koľko to stojí, zhŕňa článok 15 najčastejších chýb pri hypotéke.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték, august 2026
- Swiss Life Hypoindex – ponukové sadzby, október 2026
- ČNB – horná hranica LTV, deaktivácia DSTI a DTI
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 111 (doba na rozmyslenie), § 117 (predčasné splatenie), § 133–134 (RPSN)