Predčasné splatenie hypotéky sa oplatí, keď máte rezervu, nemáte drahšie dlhy a sadzba hypotéky je vyššia, než koľko vám peniaze inde bezpečne vynesú po zdanení. Pri sadzbe okolo 5,00 % to v októbri 2026 platí pre väčšinu nových hypoték. Pri hypotékach, ktoré majú ešte pár rokov fixáciu okolo 2 %, sa ponáhľať neoplatí.
Výpočet menia dve veci viac, než ľudia čakajú: odpočet úrokov od dane, ktorý pri menších hypotékach znižuje skutočnú sadzbu, a blízky koniec fixácie, keď splatíte ľubovoľnú sumu zadarmo a navyše už poznáte novú sadzbu. Technický postup opisuje článok o tom, ako poslať mimoriadnu splátku. Tu riešime, či to vôbec urobiť.
Rozhodovacia tabuľka
| Vaša situácia | Čo urobiť s voľnými peniazmi |
|---|---|
| Rezerva menšia ako niekoľko mesačných výdavkov | najprv rezerva, splácať až potom |
| Máte spotrebiteľský úver alebo kreditnú kartu | najprv splatiť drahší dlh |
| Sadzba hypotéky okolo 5 %, peniaze ležia na účte | poslať v mesiaci pred výročím zmluvy (až 25 % pôvodnej výšky úveru zadarmo) |
| Koniec fixácie do roka | počkať a rozhodnúť sa podľa novej sadzby |
| Fixácia okolo 2 % ešte na niekoľko rokov | sporiť bezpečne inde, splatiť až na konci fixácie |
| Predaj bytu v najbližších rokoch | nesplácať, dlh splatí kúpna cena |
Poradie riadkov nie je náhodné. Rezerva a drahšie dlhy majú prednosť vždy. Peniaze poslané do hypotéky už späť nedostanete, ani keď prídete o príjem.
Istý výnos, ktorý znižujú dane
Každá koruna poslaná do hypotéky za 5,00 % vám ušetrí 5 % ročne na úrokoch. Je to výnos bez rizika a bez dane, takže oproti sporiacemu účtu so zdanením 15 % zodpovedá hrubému výnosu 5,88 %. Takú latku musí bezpečná alternatíva preskočiť.
Úroky z hypotéky na vlastné bývanie si však odpočítate od základu dane, pri úveroch od roku 2021 až 150 000 Kč ročne. Ak platíte menej úrokov, než je limit, hypotéka vás po odpočte stojí len 4,25 % (5,00 % × 0,85). Mimoriadna splátka potom zarobí menej.
Novákovci a Svobodovci posielajú rovnakých 300 000 Kč (obe hypotéky za 5,00 % na 25 rokov, päť rokov po podpise, sadzba dane 15 %):
- Novákovci si požičali 2 000 000 Kč, dlžia 1 771 600 Kč a ročne zaplatia 87 400 Kč na úrokoch, pod limitom odpočtu. Splátka im v prvom roku ušetrí 15 300 Kč úrokov, ale o 2 300 Kč klesne ich daňová úľava. Skutočný výnos je okolo 4,3 %.
- Svobodovci si požičali 4 000 000 Kč, dlžia 3 543 200 Kč a zaplatia 174 800 Kč na úrokoch. Po splátke 159 400 Kč, stále nad limitom 150 000 Kč. Úľavu nemenia a ušetria celých 15 300 Kč, teda 5 %.
Obom rodinám sa splátka oplatí, ak by peniaze inak ležali na bežnom účte. Rozdiel ukazuje, prečo rovnaká rada nesedí každému.
Pri lacnej fixácii z minulých rokov sa neponáhľajte
Ak vám ešte niekoľko rokov beží fixácia okolo 2 %, splácanie je najmenej výhodné použitie voľných peňazí. Splatením hypotéky za 1,99 % získate výnos 1,99 %, a ak uplatňujete odpočet úrokov, ešte menej. Peniaze uložené bezpečne inde môžu do konca fixácie zarobiť viac.
Na konci fixácie sa situácia otočí. Nová sadzba bude vyššia a práve vtedy môžete poslať ľubovoľnú sumu bez poplatku. Kto si dovtedy nasporí, zníži zostatok presne v čase, keď hypotéka drahne. Aký veľký býva skok v splátke, ukazuje článok Koniec fixácie hypotéky.
Zaplatiť poplatok, alebo počkať na výročie?
Mimo bezplatných okien smie banka účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu max. 1 %. Nikdy však viac, než koľko na úrokoch skutočne stratí. Pri sadzbe 5,00 % stojí každý začatý rok do konca fixácie zhruba 18 dní úrokov z danej sumy.
| Situácia | Poplatok | Podmienka |
|---|---|---|
| Koniec fixácie | 0 Kč | splatíte na konci fixácie alebo do 3 mesiacov od oznámenia novej sadzby |
| Splátka pred výročím zmluvy | 0 Kč | až 25 % pôvodnej výšky úveru ročne, zaplatené v mesiaci pred výročím |
| Predaj nehnuteľnosti | 0 Kč | od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov |
| Inokedy počas fixácie | najviac 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie, spolu max. 1 % | nikdy viac, než koľko banka na úrokoch skutočne stratí |
Pravidlo z toho vychádza jednoduché. Ak je výročie zmluvy blízko, počkajte. Ak je ďaleko, poplatok sa zvyčajne oplatí zaplatiť. Príklad: 300 000 Kč, do výročia 10 mesiacov a do konca fixácie necelé 3 roky. Čakanie stojí na úrokoch 12 500 Kč, poplatok najviac 2 250 Kč.
Skrátiť splatnosť, alebo znížiť splátku
Čisto finančne vyhráva skrátenie doby splácania. Pri hypotéke 4 000 000 Kč za 5,00 % ušetrí 300 000 Kč poslaných po piatich rokoch asi 460 000 Kč na úrokoch a hypotéka skončí o 2 roky a 8 mesiacov skôr. Zníženie splátky ušetrí asi 175 000 Kč.
Nižšia splátka je však poistka. Ak čakáte rodičovskú dovolenku, zmenu práce alebo koniec lacnej fixácie, nižšia povinná splátka vám dá priestor v rozpočte. Vyššiu sumu potom môžete posielať dobrovoľne pri ďalšom výročí.
Splatiť celú hypotéku naraz?
Zmysel to dáva na konci fixácie alebo pri predaji bytu. Ten je bez poplatku, ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Pri doplatení z úspor si postrážte tri veci:
- Po splatení vám má zostať rezerva. Byt bez dlhu sa na hotovosť nepremení za týždeň.
- Prídete o odpočet úrokov. Pri veľkých hypotékach je to až 22 500 Kč ročne.
- Po splatení si vyžiadajte kvitanciu a súhlas s výmazom záložného práva a podajte návrh do katastra. Poplatok je 2 000 Kč.
Dopad na vlastných číslach si spočítajte v kalkulačke predčasného splatenia.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024, § 117 (predčasné splatenie, bezplatné okná, náhrada nákladov)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 ods. 3 (odpočet úrokov, limit 150 000 Kč)
- ČNB – ochrana spotrebiteľa: predčasné splatenie úveru na bývanie