Hneď ako viete, že ďalšiu splátku nezaplatíte, volajte banke ešte pred jej dátumom. Kým omeškanie nenastalo, banky ponúkajú odklad splátok, predĺženie splatnosti alebo dočasne nižšiu splátku. Po niekoľkých zmeškaných splátkach už riešia vymáhanie a záznam v bankovom registri vám zostane 4 roky od vyrovnania dlhu.
Zákon vám dáva čas, nie však neobmedzený. Skôr než banka vyhlási predčasnú splatnosť úveru, musí vás vyzvať na zaplatenie dlžnej sumy a dať vám lehotu aspoň 30 dní (§ 124 českého zákona o spotrebiteľskom úvere). Založený byt smie predať najskôr 6 mesiacov po tom, čo vám oznámi začatie výkonu záložného práva, a počas tejto doby vám nesmie brániť, aby ste ho predali sami (§ 123).
Čo sa stane, keď splátka hypotéky nepríde?
- Po splatnosti príde upomienka a začne bežať úrok z omeškania, prípadne zmluvná pokuta podľa zmluvy. Zákon ju obmedzuje: najviac 0,1 % dlžnej sumy denne a všetky pokuty spolu najviac polovica celkovej výšky úveru, maximálne 200 000 Kč (§ 122).
- Banka omeškanie nahlási do registra BRKI. Záznam tam zostane 4 roky od chvíle, keď dlh vyrovnáte, a uvidí ho každá ďalšia banka.
- Pred vyhlásením predčasnej splatnosti vás banka písomne vyzve na zaplatenie a dá vám najmenej 30 dní. Koľko zmeškaných splátok k tomu vedie, určuje zmluva.
- Pri omeškaní dlhšom ako 90 dní smie banka požadovať už len úrok z omeškania vo výške repo sadzby ČNB plus 8 p. b. V 2. polroku 2026 je to 11,75 % ročne.
- Vyhlásením predčasnej splatnosti sa stane splatnou celá nesplatená istina. Budúce úroky banka požadovať nesmie.
- Ak dlh neuhradíte, banka vám oznámi začatie výkonu záložného práva. Najskôr o 6 mesiacov môže byt predať, obvykle v dražbe. Čo sa deje v exekúcii alebo insolvencii, opisuje článok Hypotéka a exekúcia či insolvencia.
Od prvého dňa omeškania po predaj bytu tak obvykle uplynie mnoho mesiacov. Čím skôr sa však ozvete, tým viac možností vám banka ponúkne.
Prvý týždeň: koľko mesiacov vydržíte
Skôr než zavoláte do banky, spíšte si splátku hypotéky, nový príjem domácnosti, nevyhnutné výdavky a rezervu na účte. Z toho vyjde, na koľko mesiacov vám peniaze vystačia a akú splátku zvládnete natrvalo.
Rozhoduje, či je výpadok dočasný, alebo trvalý. Chorobu, rodičovskú dovolenku či niekoľko mesiacov bez práce rieši odklad. Rozvod, trvalo nižší príjem alebo invalidita si žiadajú natrvalo nižšiu splátku, prípadne predaj.
V tom istom týždni otvorte poistné zmluvy. Poistenie schopnosti splácať obvykle kryje stratu zamestnania a pracovnú neschopnosť po uplynutí čakacej doby, ktorú určuje zmluva. Rizikové životné poistenie môže kryť invaliditu. Poistnú udalosť hláste hneď, lehoty bývajú krátke.
Čo vám banka môže ponúknuť?
Na odklad ani predĺženie splatnosti nemáte zákonný nárok. Ide o dohodu s bankou, obvykle vo forme dodatku k zmluve, a podmienky sa líšia podľa banky aj podľa toho, ako dlho ste jej klientom.
| Riešenie | Čo sa stane so splátkou | Koľko to stojí | Kedy sa hodí |
|---|---|---|---|
| Odklad splátok | niekoľko mesiacov neplatíte vôbec alebo len časť | úroky za dobu odkladu sa pripočítajú k dlhu | dočasný výpadok príjmu |
| Splácanie len úrokov | klesne na výšku úroku | istina sa neznižuje | krátky výpadok, keď úroky ešte zvládnete |
| Predĺženie splatnosti | trvalo nižšia | výrazne viac úrokov za celú dobu | trvalo nižší príjem; obmedzuje vek |
| Kratšia fixácia alebo zmena banky | podľa novej sadzby | bez sankcie na konci fixácie | blíži sa refixácia |
| Konsolidácia ďalších dlhov | jedna nižšia splátka | odhad, vklad, dlhšie splácanie | popri hypotéke splácate drahé pôžičky |
Prepočítané na zostatok 3 543 000 Kč (pôvodne 4 000 000 Kč na 25 rokov pri 5,00 %, po piatich rokoch zostáva 20 rokov, splátka 23 384 Kč; anuitné splácanie, sadzba bez zmeny):
- Predĺženie na 25 rokov: splátka 20 712 Kč, o 2 672 Kč menej. Na úrokoch zaplatíte o 601 872 Kč viac.
- Predĺženie na 30 rokov: splátka 19 020 Kč, o 4 364 Kč menej. Úroky vzrastú o 1 235 316 Kč.
- Splácanie len úrokov: 14 762 Kč mesačne, dlh sa neznižuje.
- Odklad celých splátok na 6 mesiacov s pripísaním úrokov k dlhu: dlh vzrastie o 89 503 Kč na 3 632 503 Kč a po odklade bude splátka 24 332 Kč.
Dlhšia splatnosť má jedno obmedzenie: banky chcú mať úver splatený do určitého veku, v mBank do 70 rokov. Ak sa blíži koniec fixácie, zvážte aj zmenu banky. Postup opisuje článok Končí vám fixácia, a ak popri hypotéke splácate drahé pôžičky, aj článok Konsolidácia pôžičiek do hypotéky.
Dávky a bezplatná dlhová poradňa
Pri výraznom poklese príjmu sa na úrade práce (Úřad práce ČR) opýtajte na dávku štátnej sociálnej pomoci (dávka státní sociální pomoci). Tá nahradila okrem iného príspevok na bývanie a nárok na ňu závisí od príjmov a majetku celej domácnosti. Pri vlastníkoch bytu s hypotékou rozhoduje konkrétna situácia, preto si ju dajte posúdiť priamo na úrade.
Bezplatné dlhové poradne vám pomôžu zostaviť rozpočet a pripraviť návrh pre banku. Ak chcete byt prenajať a sami sa presťahovať do lacnejšieho bývania, skontrolujte v zmluve, či prenájom nevyžaduje súhlas banky.
Predať skôr, ako predáva banka
Keď nestačí ani nižšia splátka, je predaj pod vašou kontrolou takmer vždy výhodnejší ako dražba. Cenu aj načasovanie určujete sami a z rozdielu medzi kúpnou cenou a zostatkom dlhu vám zostanú vlastné peniaze.
Pri predaji nehnuteľnosti môžete hypotéku splatiť bezplatne, ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Bez poplatku je aj splatenie pre smrť, dlhodobú chorobu alebo invaliditu dlžníka či jeho manžela alebo partnera, ak podstatne zníži schopnosť splácať. Inak si banka počas fixácie smie účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu najviac 1 %.
V praxi si od banky vyžiadate vyčíslenie zostatku a kúpna cena pôjde cez úschovu priamo na splatenie úveru. Po splatení vydá banka potvrdenie o splatení (kvitanciu) a výmaz záložného práva z katastra stojí 2 000 Kč. Podrobnosti nájdete v článku Ako predať byt, na ktorom je hypotéka.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 122 (sankcie pri omeškaní), § 123 (výkon záložného práva), § 124 (predčasná splatnosť)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (predčasné splatenie bez poplatku)
- nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení
- ČNB – menovopolitické rozhodnutia, repo sadzba 3,75 % od 19. 6. 2026