Rozdiel medzi RPMN a úrokovou sadzbou: sadzba určuje splátku, RPMN (ročná percentuálna miera nákladov, v Česku RPSN) k nej pridáva povinné poplatky a poistenie; hypotéka za 5,00 % bez poplatkov má RPMN 5,12 %. RPMN vyjadruje celok ako jedno ročné percento a je vždy vyššia ako sadzba, aj keby banka nechcela na poplatkoch ani korunu.
Tých 0,12 p. b. pri úvere bez poplatkov robí mesačné splácanie: úrok sa pripisuje dvanásťkrát ročne a RPMN ho prepočítava na ročnú efektívnu sadzbu. S bežnými nákladmi na odhad a vklad záložného práva vychádza pri 4 000 000 Kč na 25 rokov RPMN zhruba 5,13 %.
Aký je rozdiel medzi RPMN a úrokovou sadzbou?
| Úroková sadzba | RPMN | |
|---|---|---|
| Na čo odpovedá | koľko stoja požičané peniaze | koľko stojí úver so všetkým, čo k nemu musíte mať |
| Čo z nej vyplýva | výška anuitnej splátky | nič, slúži len na porovnanie ponúk |
| Obsahuje poplatky | nie | áno, povinné |
| Kde ju nájdete | v ponuke, cenníku a zmluve | v predzmluvných informáciách (formulár ESIS) a v zmluve |
| Na aké obdobie platí | do konca fixácie | počíta sa, akoby podmienky platili celú splatnosť |
Splátku teda z RPMN nespočítate. Keď banka uvedie sadzbu 5,00 % a RPMN 5,13 %, splátku platíte podľa 5,00 % a poplatky zvlášť. RPMN je meradlo na porovnanie, nie cena, ktorú uvidíte na výpise.
Čo v RPMN je a čo v nej chýba?
Čo do RPMN patrí, určuje § 133 českého zákona o spotrebiteľskom úvere. Zjednodušene: patrí tam všetko, čo musíte zaplatiť, aby ste úver za ponúknutých podmienok dostali:
- úroky,
- poplatok za spracovanie a za vedenie úveru,
- odhad nehnuteľnosti, ak ho banka vyžaduje,
- poistenie a účet, ak sú podmienkou úveru alebo ponúknutej sadzby.
Do RPMN naopak nepatria náklady, ktoré vzniknú, keď neplníte zmluvu (zmluvné pokuty, úrok z omeškania), ani poplatky, ktoré by ste platili aj bez úveru. Typicky správny poplatok za vklad vlastníckeho práva do katastra (katastr). Vynechané býva aj dobrovoľné poistenie, ktorého cena je v zmluve uvedená zvlášť.
Z toho vyplýva praktická pasca. Ak vám banka dá zľavu zo sadzby za poistenie, ktoré formálne nie je povinné, jeho cena sa v RPMN objaviť nemusí. Ponuka potom podľa RPMN vyzerá lacnejšie, než koľko budete skutočne platiť. Ako sa zľavy za poistenie počítajú, rozoberá článok Ako vyjednať nižšiu sadzbu hypotéky.
Stručnú definíciu nájdete v slovníku: čo je RPMN.
Slabé miesto RPMN je celá splatnosť
Zákon (§ 134) predpisuje počítať RPMN, akoby úver bežal celú dobu splatnosti a sadzba sa po fixácii nezmenila. Jednorazový poplatok sa tak rozpustí do 25 alebo 30 rokov. Lenže po piatich rokoch fixácie budete sadzbu dohadovať znova a možno refinancovať inde. Poplatok ste pritom zaplatili celý.
Pri fixácii na 5 a viac rokov preto banka v ESIS uvádza aj doplnkovú ilustratívnu RPMN, ktorá počíta len s dobou fixácie a predpokladá, že na jej konci zvyšok dlhu splatíte (§ 134 ods. 3). Ak ju v ponuke nevidíte, opýtajte sa na ňu. Na porovnanie ponúk s rôznymi poplatkami je presnejšia ako hlavná RPMN.
Ako RPMN prehodí poradie (4 000 000 Kč, splatnosť 25 rokov, fixácia 5 rokov; odhad a vklad záložného práva v oboch bankách 7 000 Kč):
- Banka X: sadzba 4,89 %, poplatok za spracovanie 25 000 Kč, splátka 23 128 Kč. RPMN na 25 rokov 5,09 %, za dobu fixácie 5,20 %.
- Banka Y: sadzba 5,00 %, bez poplatku za spracovanie, splátka 23 384 Kč. RPMN na 25 rokov 5,13 %, za dobu fixácie 5,16 %.
Podľa hlavnej RPMN vyhráva X. Za päť rokov však pri X zaplatíte na úrokoch a poplatkoch 956 600 Kč, pri Y 953 200 Kč. Kto po fixácii odíde, na X prerobí. Výpočet vychádza z anuitného vzorca a rovnakých predpokladov pri oboch ponukách.
Rozdiel v korunách tu nie je veľký. Ukazuje však princíp: čím vyššie jednorazové poplatky a čím kratšie v banke zostanete, tým viac hlavná RPMN ponuku prikrášľuje.
Ako RPMN použiť pri výbere
- Pýtajte si RPMN ku každej ponuke, spočítanú pre rovnakú sumu, splatnosť a fixáciu. Iné zadanie dá iné číslo.
- Zistite, ktoré poistenie a aký účet sú v RPMN započítané. Čo v nej chýba a platiť to budete aj tak, pripočítajte sami.
- Pri fixácii na 5 a viac rokov porovnávajte aj doplnkovú RPMN za dobu fixácie.
- Rozdiely do zhruba 0,05 p. b. berte ako zhodu. O výbere potom rozhoduje pružnosť zmluvy: mimoriadne splátky, podmienky zľavy, lehota na čerpanie.
- Konečné porovnanie urobte v korunách za dobu fixácie. Jednotlivé poplatky prehľadne zhŕňa článok Poplatky za hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 133 (náklady zahrnuté do RPSN), § 134 (predpoklady výpočtu), príloha č. 1 (vzorec)
- Zákon o spotřebitelském úvěru, časť deviata – ročná percentuálna miera nákladov (znenie od 1. 9. 2024)
- ČNB – ochrana spotrebiteľa na finančnom trhu