Ak má aspoň jeden zo žiadateľov menej ako 36 rokov a kupujete vlastné bývanie, banka vám v Česku smie požičať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti namiesto 80 %. Nejde o samostatný produkt, ale o výnimku ČNB z limitu LTV, ktorá záväzne platí pre všetky banky. Pri byte za 4 800 000 Kč to znamená 480 000 Kč vlastných zdrojov namiesto 960 000 Kč.
Ostatné výhody si banky určujú samy: vyššiu internú hranicu DSTI, typicky 50 % namiesto 45 %, a niektoré aj zľavu zo sadzby. Výnimka vám ušetrí hotovosť, nie peniaze. Menší vklad znamená väčší úver, vyššiu splátku a viac úrokov, a s tým treba počítať vopred.
Čo do 36 rokov dostanete a od koho?
| Parameter | Štandardne | Do 36 rokov | Kto to určuje |
|---|---|---|---|
| Maximálne LTV | 80 % | 90 % | ČNB, záväzne |
| Splátky k čistému príjmu (DSTI) | obvykle 45 % | obvykle 50 % | banka, interná hranica |
| Dlh k ročnému príjmu (DTI) | obvykle 8- až 9,5-násobok | podľa banky | banka, interná hranica |
| Sadzba | podľa cenníka, LTV a fixácie | v niektorých bankách zľava pre mladých | banka |
| Splatnosť | do 30 rokov, veková hranica podľa banky (mBank 70 rokov) | v praxi celých 30 rokov | banka |
Záväzné je teda len LTV, zvyšok je na banke. Ide o bežnú hypotéku, pri ktorej banka smie ísť s LTV vyššie a býva ústretovejšia k pomeru splátok a príjmu. Prečo sú DSTI a DTI len pravidlá bánk, vysvetľuje článok DSTI, DTI a LTV.
Opačný koniec, vekový strop, rieši článok do koľkých rokov banky hypotéku dávajú.
Štátna hypotéka pre mladých v Česku tiež neexistuje. K 10. októbru 2026 Státní fond podpory investic (SFPI) neponúka mladým úver na kúpu vlastného bývania; jeho aktuálne programy financujú opravy bytových domov, nájomné bývanie a obnovu bývania po povodniach v roku 2024. Kto má od fondu starší úver podľa nariadenia vlády č. 616/2004, 136/2018 alebo 1/2021 Sb., môže pri narodení dieťaťa žiadať o dotáciu vo forme zníženia istiny.
Kto na výnimku LTV 90 % dosiahne?
ČNB viaže LTV 90 % na žiadateľov mladších ako 36 rokov, ktorí si zaobstarávajú vlastné bývanie. Z toho vyplývajú tri praktické pravidlá.
- Stačí jeden žiadateľ. Pár, v ktorom má ona 33 a on 38 rokov, výnimku dostane. Obaja sa však stávajú dlžníkmi celej hypotéky, takže starší partner nepridáva len podpis.
- Len na vlastné bývanie. Na byt na prenájom sa výnimka nevzťahuje a pri investičných hypotékach ČNB od 1. 4. 2026 naopak odporúča LTV najviac 70 %.
- Rozhodujúci deň si určuje banka. ČNB nespresňuje, či sa vek posudzuje k žiadosti, k schváleniu alebo k podpisu úverovej zmluvy. Ak sa blížia 36. narodeniny, opýtajte sa vopred.
Nezosobášení partneri by si pred spoločnou hypotékou mali ujasniť, komu bude byt patriť a ako sa vyrovnajú pri rozchode. Postup opisuje článok Spoločná hypotéka s partnerom bez svadby.
Dve cesty Kláry a Ondreja k bytu za 4,8 milióna
Klára (31) a Ondrej (37) majú čistý príjem domácnosti 72 000 Kč a nasporených 750 000 Kč. Kupujú byt za 4 800 000 Kč, odhad vyšiel na rovnakú sumu. Počítame s anuitným splácaním pri 5,00 % na 30 rokov a nákladmi na kúpu 5 % ceny, teda 240 000 Kč.
- S výnimkou do 36 rokov: úver 4 320 000 Kč (LTV 90 %), hotovosť 480 000 + 240 000 = 720 000 Kč. Úspory stačia. Splátka 23 191 Kč, teda 32,2 % príjmu.
- Bez výnimky: úver 3 840 000 Kč (LTV 80 %), hotovosť 960 000 + 240 000 = 1 200 000 Kč. Chýba 450 000 Kč. Splátka 20 614 Kč.
Výnimka im umožní kúpiť hneď. Zaplatia za to o 2 577 Kč mesačne viac a pri nezmenenej sadzbe o 447 628 Kč viac na úrokoch za 30 rokov. Bez nej by chýbajúcich 450 000 Kč sporili dva roky po 18 750 Kč mesačne.
Ktorá cesta vyjde lepšie, závisí aj od toho, čo sa za tie dva roky stane s cenami. Staršie byty v 2. štvrťroku 2026 zdraželi podľa ČBA medziročne o 14 %, minulý rast však nič nesľubuje. Ako čakanie oceniť, rozoberá článok Kúpiť byt teraz, alebo počkať.
Čo vás LTV 90 % stojí navyše
Najlacnejšie cenníkové sadzby bývajú viazané na LTV do 80 %. Moneta napríklad v septembri 2026 ponúkala 4,59 % s ročnou fixáciou práve s touto podmienkou. Pri LTV 90 % preto rátajte s ponukou nad cenníkovým „od“, ak vám banka rozdiel nevyrovná zľavou pre mladých.
Pod 80 % sa pritom nedostanete hneď. Úver Kláry a Ondreja bude mať po piatich rokoch zostatok 3 967 001 Kč, čo je stále 82,6 % ceny bytu, ak sa nezmení. Pod hranicu 80 % klesne až po siedmich rokoch. Urýchliť to môže mimoriadna splátka: zákon dovoľuje bezplatne splatiť až 25 % pôvodnej výšky úveru ročne v mesiaci pred výročím zmluvy.
Vyššia hranica DSTI nie je cieľ. S čistým príjmom 72 000 Kč by vám banka pri 50 % mohla na 30 rokov požičať okolo 6,7 mil. Kč. Splátku si preto spočítajte aj pri vyššej sadzbe, lebo po fixácii budete dojednávať novú: pri 5,80 % by úver 4 320 000 Kč stál 25 348 Kč, pri 6,00 % 25 901 Kč.
Keď sa blížia 36. narodeniny
Termín vás nemá dotlačiť ku kúpe bytu, ktorý nechcete. Ak však budete kupovať tak či tak, pripravte si podklady k príjmu skôr, než nájdete byt, a dajte si hypotéku predschváliť. Predschválenie trvá dni, schválenie obvykle 2–4 týždne od kompletných dokumentov.
Pozor na novostavby. Developer chce zálohy počas výstavby a hypotéku často dojednávate až na doplatok pri odovzdaní bytu, ktoré môže prísť o rok aj o dva. Kto podpisuje zmluvu s developerom v 35 rokoch, mal by zistiť, či banka uzavrie úverovú zmluvu hneď s neskorším čerpaním a akú dlhú lehotu na čerpanie pripustí. Inak môže o výnimku prísť ešte pred prvým čerpaním.
Zdroje
- ČNB – LTV, výnimka pre žiadateľov mladších ako 36 rokov, ktorí si zaobstarávajú vlastné bývanie
- ČNB – stanovenie hornej hranice úverových ukazovateľov LTV, DSTI a DTI
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (mimoriadna splátka 25 % ročne)
- ČBA Hypomonitor a vývoj cien nehnuteľností, 2026