Na byt na prenájom v Česku ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV najviac 70 % a DTI 7; je to odporúčanie, nie zákon. V praxi teda potrebujete aspoň 30 % ceny z vlastných peňazí a príjem, pri ktorom vaše dlhy neprekročia sedemnásobok čistého ročného príjmu. Pri vlastnom bývaní zostáva jediným záväzným limitom LTV 80 % (90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov).
Druhá požiadavka zaskočí viac ľudí ako prvá. DTI sčítava všetky vaše dlhy vrátane hypotéky na byt, v ktorom bývate. Rodina, ktorá spláca ešte 3 000 000 Kč za vlastný byt a chce si požičať 3 500 000 Kč na investičný, potrebuje čistý príjem aspoň 77 381 Kč mesačne.
Kedy je hypotéka investičná?
Podľa ČNB ide o investičnú hypotéku v dvoch prípadoch: kupujete tretiu a ďalšiu obytnú nehnuteľnosť, alebo kupujete nehnuteľnosť na prenájom, hoci by bola len druhá. Odporúčanie sa týka úverov poskytnutých od 1. 4. 2026, na staršie hypotéky nedopadá.
Ako sa nehnuteľnosti počítajú, spresňujú pravidlá jednotlivých bánk. Komerční banka napríklad započítava aj družstevné byty a nehnuteľnosti v zahraničí a za vašu považuje každú, ktorú vlastníte aspoň z 50 %. Medzi obytné nehnuteľnosti radí aj celoročne obývateľnú rekreačnú stavbu napojenú na siete.
Účel sa schovať nedá. Ak chcete, aby banka do bonity započítala budúci nájom, bude hypotéku brať ako investičnú. A kto deklaruje vlastné bývanie a byt potom prenajme, porušuje zmluvu. Dôsledky rozoberá článok Hypotéka a krátkodobý prenájom cez Airbnb.
DTI 7 sčítava všetky dlhy
Potrebný príjem nezávisí od ceny investičného bytu, ale od súčtu všetkých dlhov po jeho kúpe. Tabuľka ukazuje minimálny čistý príjem domácnosti pri DTI 7 a na porovnanie pri DTI 9, ktoré banky obvykle interne používajú pri vlastnom bývaní.
| Dlhy spolu po kúpe | Čistý príjem ročne pri DTI 7 | Mesačne pri DTI 7 | Mesačne pri DTI 9 |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 428 571 Kč | 35 714 Kč | 27 778 Kč |
| 4 000 000 Kč | 571 429 Kč | 47 619 Kč | 37 037 Kč |
| 5 000 000 Kč | 714 286 Kč | 59 524 Kč | 46 296 Kč |
| 6 500 000 Kč | 928 571 Kč | 77 381 Kč | 60 185 Kč |
| 8 000 000 Kč | 1 142 857 Kč | 95 238 Kč | 74 074 Kč |
DTI však nie je jediná brzda. Banka naďalej stráži aj podiel splátok na príjme (DSTI) podľa svojej internej hranice, obvykle 45 % čistého príjmu. Pri sadzbách okolo 5 % vychádza DSTI často prísnejšie ako DTI, ako ukazuje príklad nižšie. Rozdiel medzi oboma ukazovateľmi vysvetľuje článok DSTI, DTI a LTV.
Horákovci kupujú druhý byt na prenájom
Modelový výpočet: 2+kk za 5 000 000 Kč (predpokladajme starší byt mimo centra Prahy, nájom 20 000 Kč mesačne, jeden mesiac v roku prázdny, prevádzkové náklady na fond opráv, poistenie a daň z nehnuteľností 20 000 Kč ročne; investičná hypotéka 3 500 000 Kč na 30 rokov pri 5,00 %; Horákovci navyše doplácajú 3 000 000 Kč za vlastný byt so splátkou 17 538 Kč, 25 rokov pri 5,00 %):
- Vlastné zdroje: 1 500 000 Kč (LTV 70 %) plus odhad a vklad záložného práva.
- Splátka investičnej hypotéky: 18 789 Kč mesačne, 225 465 Kč ročne.
- DTI 7: dlhy spolu 6 500 000 Kč, potrebný čistý príjem aspoň 928 571 Kč ročne, teda 77 381 Kč mesačne.
- DSTI 45 %: splátky spolu 36 327 Kč, takže bez započítania nájmu potrebujú čistý príjem aspoň 80 725 Kč mesačne.
- Cash flow: nájom za 11 mesiacov 220 000 Kč mínus náklady 20 000 Kč dáva 200 000 Kč, teda 4,0 % z ceny. Po splátke zostane −25 465 Kč ročne, zhruba −2 122 Kč mesačne.
Záporné cash flow ešte neznamená stratu. Zo splátok prvého roka ide 51 638 Kč na istinu, takže majetok Horákovcov rastie aj bez rastu ceny bytu. Čistý výnos 4,0 % je však nižší ako sadzba, a každá požičaná koruna tak výnos z vlastných peňazí znižuje. Pri sadzbe 6,00 % by splátka toho istého úveru bola 20 984 Kč a cash flow by kleslo zhruba na −4 318 Kč mesačne.
Vlastné čísla si spočítajte v kalkulačke Investícia do nehnuteľnosti. Hrubý výnos tohto bytu je 4,8 %; ako sa líši od čistého a prečo na tom záleží, vysvetľujú heslá v slovníku.
Započíta banka budúci nájom do príjmu?
Príjem z nájmu banky započítavajú opatrne a každá inak. Pri prenájme, ktorý už beží, obvykle chcú daňové priznanie s príjmami podľa § 9 a nájomnú zmluvu. Aj vtedy uznajú len časť, lebo rátajú s prázdnymi mesiacmi a opravami. Nájom z bytu, ktorý ešte len kupujete, započíta len časť bánk, typicky podľa uzavretej nájomnej zmluvy alebo odhadu trhového nájomného a so zrážkou.
Plánujte preto tak, aby obe splátky uniesol váš ostatný príjem. Keď sa nájomník odsťahuje, banka chce splátku ďalej.
Ak vám chýbajú vlastné zdroje, namiesto časti hotovosti sa dá založiť ďalšia nehnuteľnosť, napríklad vlastný byt bez hypotéky alebo dom rodičov. Ako dozabezpečenie funguje a čo riskuje ten, kto ručí, opisuje článok Ručenie nehnuteľnosťou rodičov.
Úroky pri prenájme patria do výdavkov
Príjem z dlhodobého nájmu sa v Česku zdaňuje podľa § 9 zákona o daniach z príjmov. Odpočet úrokov podľa § 15 (až 150 000 Kč ročne) sa na prenajímaný byt nevzťahuje. Úroky však môžete uplatniť ako výdavok, ak zvolíte skutočné výdavky. Druhou možnosťou je paušál 30 % z príjmov (najviac 600 000 Kč), pri ktorom už úroky ani iné náklady osobitne neuplatníte.
U Horákovcov robia úroky v prvom roku 173 827 Kč. So skutočnými výdavkami vyjde základ dane 220 000 − 173 827 − 20 000 = 26 173 Kč, a to ešte bez odpisov bytu. S paušálom by základ dosiahol 154 000 Kč. Pri sadzbe dane 15 % je to 3 926 Kč oproti 23 100 Kč ročne.
Odpisy bytu základ dane znížia ešte viac. Ako sa počítajú a kedy je výhodnejší paušál, ukazuje článok o dani z prenájmu bytu.
Úroky so splácaním klesajú, takže výhoda skutočných výdavkov sa časom zmenšuje. Pri predaji je zisk oslobodený, ak byt vlastníte aspoň 10 rokov; oslobodenie po 2 rokoch bývania sa na byt, v ktorom ste nebývali, nevzťahuje. Súvislosti rozoberá článok Hypotéka a dane.
Skôr než podpíšete rezerváciu
- Máte 30 % ceny a k tomu náklady na odhad, vklad a prípadnú províziu, alebo nehnuteľnosť na dozabezpečenie.
- Súčet všetkých dlhov po novej hypotéke neprekročí sedemnásobok čistého ročného príjmu domácnosti.
- Obe splátky unesiete aj bez nájmu, aspoň počas obdobia, keď bude byt prázdny.
- Cash flow ste spočítali aj pri sadzbe o 1 p. b. vyššej, lebo po fixácii budete sadzbu dojednávať znova.
- Viete, či kupujete na seba, alebo do s.r.o. Úver pre firmu je podnikateľský a banka ho posudzuje podľa hospodárenia firmy.
- V nákladoch máte fond opráv, poistenie a daň z nehnuteľností, ktorá sa od roku 2024 zdvojnásobila.
Zdroje
- ČNB – odporúčanie LTV 70 % a DTI 7 pre investičné hypotéky od 1. 4. 2026
- Komerční banka – nové pravidlá ČNB pre investičné hypotéky (započítavanie nehnuteľností)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 (oslobodenie príjmu z predaja), § 9 (príjmy z nájmu, paušál 30 %), § 15 (odpočet úrokov)