Ak v byte plánujete bývať aspoň päť až desať rokov a máte naň, kupujte, keď ho nájdete. Na trh nečakajte. Rok čakania v nájme stojí v Prahe zhruba toľko ako prvý rok vlastníctva na úrokoch a prevádzke, takže čakaním nič neušetríte. Vyhrať môžete, len ak za ten rok zároveň klesnú sadzby a ceny sa nepohnú.
V októbri 2026 to na taký vývoj nevyzerá. Sadzby hypoték rastú piaty mesiac po sebe, z marcových 4,43 % na 5,00 % v auguste (ČBA Hypomonitor), a ceny starších bytov boli v 2. štvrťroku 2026 medziročne o 14 % vyššie. Čo bude o rok, však nevie nikto. Preto nižšie počítame scenáre, nie predpoveď.
Koľko stojí rok čakania?
Jana a Tomáš bývajú v Prahe v nájomnom byte 2+kk za 22 000 Kč mesačne. Vyhliadli si byt za 5 000 000 Kč, majú 1 000 000 Kč vlastných zdrojov a na zvyšok by si vzali hypotéku 4 000 000 Kč na 25 rokov za 5,00 % so splátkou 23 384 Kč. Zvažujú, či rok nepočkať, keby sadzby spadli.
| Náklady jedného roka | Nájom | Vlastný byt |
|---|---|---|
| Nájomné | 264 000 Kč | 0 Kč |
| Úroky z hypotéky v 1. roku | 0 Kč | 198 100 Kč |
| Fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľnosti (predpoklad 3 000 Kč mesačne) | 0 Kč | 36 000 Kč |
| Ušlý výnos z 1 000 000 Kč vlastných zdrojov (predpoklad 3 % ročne) | 0 Kč | 30 000 Kč |
| Spolu | 264 000 Kč | 264 100 Kč |
Zo splátok za prvý rok ide navyše 82 500 Kč na istinu. To nie je náklad, ale úspora uložená v byte. Rok čakania teda sám osebe nič neprinesie. Rozhoduje, čo sa medzitým stane so sadzbami a s cenou bytu.
Tri scenáre o dvanásť mesiacov
Jana a Tomáš kupujú o rok neskôr (úver 80 % ceny, splatnosť 25 rokov, anuitná splátka; dnes by platili 23 384 Kč):
- Ceny +5 %, sadzba klesne na 4,50 %: byt za 5 250 000 Kč, úver 4 200 000 Kč, splátka 23 345 Kč. Splátka vyjde rovnako, ale potrebujú o 50 000 Kč viac vlastných zdrojov a dlžia o 200 000 Kč viac.
- Ceny bez zmeny, sadzba 4,50 %: úver 4 000 000 Kč, splátka 22 233 Kč, teda o 1 151 Kč mesačne menej. Jediný scenár, v ktorom čakanie vyhrá.
- Ceny +5 %, sadzba 5,50 %: úver 4 200 000 Kč, splátka 25 792 Kč, o 2 408 Kč viac ako dnes.
Päťpercentný rast cien je ilustratívny predpoklad, nie prognóza. Pre porovnanie: staršie byty podľa ČBA v 2. štvrťroku 2026 medziročne zdraželi o 14 %, pražské o 11 %.
Asymetria je zrejmá. Pokles sadzby o pol bodu ušetrí na splátke zhruba toľko, koľko zoberie päťpercentný rast ceny. Sadzbu si navyše pri ďalšej fixácii môžete dohodnúť znova, kým vyššiu kúpnu cenu už nezmeníte.
Čo čakať od trhu na konci roka 2026?
Repo sadzba ČNB je od júna 2026 na 3,75 % a banková rada do konca roka zasadne ešte dvakrát, 5. novembra a 17. decembra. Zvýšenie na 4,00 % je možné, nie isté.
Ponuky bánk však už rastú: Swiss Life Hypoindex ukazuje v októbri 2026 priemer 5,79 % oproti 5,42 % v auguste. Dopyt pritom neochabuje, v auguste banky poskytli 5 825 nových hypoték a priemerná hypotéka dosiahla rekordných 4,59 mil. Kč.
Staršie byty boli podľa ČBA v 2. štvrťroku 2026 medziročne drahšie o 14 %, byty v Prahe o 11 %. Nič z toho neznamená, že ceny porastú ďalej. Vyplýva z toho však, že stávka na rýchly pokles sadzieb nemá v dátach oporu. Podrobnosti nájdete v prehľade Hypotéky v októbri 2026.
Osobné termíny vážia viac než trh
Na načasovaní trhu sa dá prehrať aj vyhrať. Na osobných termínoch sa dá len prehrať, ak ich prehliadnete:
- Hranica 36 rokov. Kým má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov, banka smie na vlastné bývanie požičať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti namiesto 80 %. Pri byte za 5 000 000 Kč je to rozdiel 500 000 Kč vlastných zdrojov.
- Skúšobná doba. Väčšina bánk príjem v skúšobnej dobe neuzná, takže zmena práce môže kúpu odsunúť o mesiace.
- Rodičovská dovolenka. Hypotéku s ňou získať možno, banka však uzná nižší príjem. Často je lepšie žiadať skôr.
- Rezerva. Po zaplatení vlastných zdrojov a poplatkov by vám mala zostať rezerva aspoň na niekoľko splátok.
- Horizont. Ak čakáte sťahovanie do 3–5 rokov, nájom je zvyčajne lacnejšia cesta. Dlhodobé porovnanie ukazuje článok Hypotéka, alebo nájom.
Keď kúpite a sadzby potom klesnú
Tomu sa dá prispôsobiť dĺžka fixácie. Kratšia fixácia vám skôr otvorí okno, keď môžete hypotéku bez poplatku splatiť alebo prejsť do lacnejšej banky. Aj uprostred fixácie smie banka za predčasné splatenie účtovať najviac 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie, spolu max. 1 %. Na 4 000 000 Kč je to nanajvýš 40 000 Kč, a to rozdiel jedného percentuálneho bodu v sadzbe vráti zhruba za rok a pol.
Kúpa v čase vyšších sadzieb teda nie je rozhodnutie na 25 rokov. Sadzbu meníte s každou fixáciou, cenu bytu nikdy. Ako zvoliť dĺžku fixácie, rozoberá článok Akú fixáciu hypotéky zvoliť.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – sadzby, objem hypoték a ceny nehnuteľností, 2026
- Swiss Life Hypoindex – ponukové sadzby, október 2026
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 rokov)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (predčasné splatenie)