Pri refinancovaní vám nová banka poskytne hypotéku, z ktorej splatí tú doterajšiu. Od podania žiadosti po splatenie starej hypotéky to zvyčajne trvá 4–6 týždňov a začať by ste mali najneskôr 3 mesiace pred koncom fixácie. Na konci fixácie, prípadne do 3 mesiacov od oznámenia novej sadzby, neplatíte doterajšej banke za splatenie nič. Zaplatíte len odhad (3 000–6 000 Kč, mnohé banky ho preplácajú), vklad nového záložného práva a výmaz starého, každý za 2 000 Kč.
Tento článok opisuje postup. Úsporu a dobu návratnosti spočíta kalkulačka refinancovania hypotéky. Či prejsť, alebo zostať a vyjednať lepšiu sadzbu, rozoberá článok Refixácia, alebo refinancovanie.
Časová os na jednej strane
| Kedy | Čo urobiť | Kto |
|---|---|---|
| 6 mesiacov pred koncom fixácie | zistiť dátum konca fixácie, zostatok a podmienky v zmluve | vy |
| 4–3 mesiace vopred | získať 2–3 písomné ponuky; príde list s novou sadzbou | vy, banky |
| 3 mesiace vopred | podať žiadosť v novej banke, objednať odhad | vy, nová banka |
| 2–4 týždne po žiadosti | schválenie úveru | nová banka |
| 1–2 mesiace vopred | vyčíslenie zostatku, podpis zmlúv, návrh na vklad záložného práva | stará banka, vy, nová banka |
| Deň konca fixácie | čerpanie: nová banka pošle peniaze starej | nová banka |
| Do niekoľkých týždňov po splatení | kvitancia a výmaz starého záložného práva z katastra | stará banka, vy |
Časovú rezervu potrebujete hlavne kvôli katastru (katastr nemovitostí). Vklad záložného práva kataster povolí najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka o plombe (v auguste a septembri 2026 trval vklad v priemere 22 dní) a banka zvyčajne nečerpá, kým nemá podaný návrh na vklad.
Ako refinancovať hypotéku v ôsmich krokoch?
- Zistite východiskové čísla. Dátum konca fixácie, zostatok k tomuto dňu, zostávajúcu splatnosť a prípadné podmienky zľavy, ktoré vás držia v banke.
- Oslovte 2–3 banky alebo poradcu. Pýtajte si písomnú ponuku s rovnakou dĺžkou fixácie, splatnosťou a poistením, inak ponuky neporovnáte.
- Podajte žiadosť a doklady. Nová banka posudzuje príjem a záväzky znova, ako pri novej hypotéke.
- Odhad nehnuteľnosti objedná nová banka. Pri bytoch často online a lacno, pri domoch s obhliadkou. Od odhadu závisí LTV.
- Schválenie trvá zvyčajne 2–4 týždne od kompletných podkladov.
- Požiadajte starú banku o vyčíslenie zostatku ku dňu splatenia. Nová banka potrebuje presnú sumu a číslo účtu.
- Podpíšete úverovú a záložnú zmluvu a podáte návrh na vklad. Nové záložné právo sa do katastra zapíše za doterajšie a na prvé miesto sa posunie po výmaze starého.
- Po splatení si postrážte výmaz. Stará banka vydá kvitanciu a súhlas s výmazom, návrh do katastra podávate zvyčajne vy alebo nová banka. Správny poplatok je 2 000 Kč.
Nezabudnite previesť aj vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti na novú banku a zrušiť trvalý príkaz na starú splátku, keď bude úver splatený.
Doklady, ktoré chce nová banka
- dva doklady totožnosti,
- doklad o príjme: pri zamestnancoch potvrdenie o príjme alebo výplatné pásky, pri živnostníkoch, teda SZČO (OSVČ), 1–2 daňové priznania,
- úverová zmluva k súčasnej hypotéke a výpis z úverového účtu alebo potvrdenie o zostatku,
- list vlastníctva (list vlastnictví, banka si ho často stiahne sama),
- poistná zmluva k nehnuteľnosti, ktorú potom vinkulujete v prospech novej banky.
Niektoré banky chcú aj výpisy z bežného účtu, z ktorého ste splácali. Pravidelná a včasná splátka je pre ne najlepší doklad, že úver zvládate. Úplný zoznam podľa typu príjmu nájdete v článku Dokumenty k hypotéke.
Dá sa refinancovať uprostred fixácie?
Mimo konca fixácie a ďalších bezplatných okien smie stará banka účtovať náhradu nákladov najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu max. 1 %. Nikdy nie viac, než koľko na úrokoch skutočne stratí. Ak je rozdiel sadzieb veľký, prechod sa oplatí aj tak.
Spočítané na 3 000 000 Kč (zostáva 18 rokov, súčasná sadzba 6,00 %, do konca fixácie 18 mesiacov, ponuka inej banky 5,00 %; anuitná splátka):
- Náhrada starej banke: 2 začaté roky × 0,25 % = 0,50 %, teda najviac 15 000 Kč.
- Odhad, vklad a výmaz: okolo 9 000 Kč. Náklady spolu zhruba 24 000 Kč.
- Splátka klesne z 22 745 na 21 091 Kč, o 1 654 Kč mesačne.
- Za 18 mesiacov do pôvodného konca fixácie ušetríte na úrokoch 44 500 Kč. Náklady sa vrátia zhruba za 15 mesiacov.
Keby bol rozdiel sadzieb len 0,3 p. b., prechod by sa do konca fixácie nevrátil a lepšie je počkať. Ako sa náhrada počíta a kedy sa ju oplatí zaplatiť, rozoberá článok Predčasné splatenie hypotéky.
Navýšenie a zmena dlžníkov
Refinancovanie je jediná chvíľa, keď môžete hypotéku od základu prerobiť bez súhlasu starej banky. Najčastejšie sú dve zmeny:
- Navýšenie. Nová banka splatí starú hypotéku a požičia niečo navyše, napríklad na rekonštrukciu alebo na splatenie drahších pôžičiek. Celý úver musí splniť limit LTV 80 % (90 % do 36 rokov). Úroky z časti, ktorá nejde na bývanie, si od dane neodpočítate. Kedy sa oplatí preniesť pôžičky do hypotéky, rozoberá článok Konsolidácia pôžičiek do hypotéky.
- Odchod spoludlžníka. Po rozchode alebo rozvode môže nová hypotéka znieť len na jedného z vás. Banka však počíta len jeho príjem, takže musí sám prejsť testom bonity.
Kde sa refinancovanie najčastejšie zasekne
- Neskorý štart. Kto podá žiadosť mesiac pred koncom fixácie, nestihne vklad a automaticky pokračuje so sadzbou súčasnej banky.
- Odhad nižší, než ste čakali. LTV sa počíta z novej odhadnej ceny, nie z kúpnej ceny spred rokov.
- Nižší príjem než pri prvej hypotéke. Rodičovská dovolenka, skúšobná doba alebo nové podnikanie môžu nové schválenie zablokovať.
- Pomalé vyčíslenie zostatku od starej banky. Požiadajte oň hneď po schválení.
- Zabudnutý výmaz. Staré záložné právo v katastri prekáža pri ďalšom predaji alebo úvere.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024, § 117 (predčasné splatenie a náhrada nákladov)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (vklad a výmaz záložného práva)
- zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích (poplatok za návrh na vklad 2 000 Kč)
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % do 36 rokov)