Na rekonštrukciu si môžete vziať bežnú účelovú hypotéku so sadzbou okolo 5,00 % (priemer nových hypoték v auguste 2026 podľa ČBA). Banka požičia až 80 % hodnoty nehnuteľnosti, 90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov. Pri rekonštrukcii ju pritom odhadca môže oceniť v stave po dokončení prác, takže na úver zostane viac, než zodpovedá dnešnému stavu bytu.
Za to banka chce papiere: položkový rozpočet, pri väčších zásahoch doklad zo stavebného úradu a faktúry, podľa ktorých peniaze uvoľňuje. Hotovosť na ruku nedostanete. Najvýhodnejšie je spojiť kúpu a rekonštrukciu do jednej hypotéky, dodatočné financovanie už hotových opráv je zložitejšie.
Koľko banka požičia na byt aj opravu?
Petra a Marek kupujú starší trojizbový byt (3+1) za 4 000 000 Kč. Hneď po kúpe chcú vymeniť rozvody, okná, kúpeľňu a kuchyňu, podľa položkového rozpočtu za 800 000 Kč. Odhadca ocení byt v dnešnom stave na 4 000 000 Kč a po rekonštrukcii na 5 200 000 Kč (ilustračné hodnoty). Potrebujú teda spolu 4 800 000 Kč.
Petra a Marek v číslach (kúpa 4 000 000 Kč, rekonštrukcia 800 000 Kč, splatnosť 30 rokov, sadzba 5,00 %, anuitná splátka):
- Banka ráta s dnešnou hodnotou: úver najviac 3 200 000 Kč (80 % zo 4 000 000 Kč), vlastné zdroje 1 600 000 Kč, splátka 17 178 Kč.
- Banka ráta s hodnotou po rekonštrukcii: úver až 4 160 000 Kč (80 % z 5 200 000 Kč), vlastné zdroje 640 000 Kč, splátka 22 332 Kč.
- Ak má jeden z nich menej ako 36 rokov: úver až 4 680 000 Kč (90 %), vlastné zdroje 120 000 Kč, splátka 25 123 Kč.
Hodnota po rekonštrukcii znížila potrebné vlastné zdroje o 960 000 Kč. Vyšší úver však znamená vyššiu splátku a banka skúma, či ju z príjmu utiahnete.
Nie každá banka hodnotu po rekonštrukcii uzná a niektoré ju berú len pri prácach doložených rozpočtom od stavebnej firmy. Pýtajte sa na to na prvom stretnutí, nie až po odhade. Ako odhad prebieha a čo robiť, keď vyjde nízko, opisuje článok Odhad nehnuteľnosti pre hypotéku.
Rovnako banky postupujú aj pri kúpe staršieho domu s rekonštrukciou. Čo pri dome navyše preveriť a na koľko ho poistiť, rozoberá článok o kúpe domu na hypotéku.
Čo banka ako rekonštrukciu uzná
| Banka zvyčajne uzná | Banka zvyčajne neuzná |
|---|---|
| výmenu okien, dverí, podláh a rozvodov | voľne stojaci nábytok a spotrebiče |
| novú kúpeľňu a kuchynskú linku zabudovanú do bytu | práce bez rozpočtu a bez faktúr |
| zateplenie, strechu, nové kúrenie alebo tepelné čerpadlo | opravy nehnuteľnosti, ktorú nevlastníte a nedáte do zálohu |
| prístavbu, nadstavbu alebo podkrovnú vstavbu s povolením | práce zaplatené skôr z vlastných peňazí (v časti bánk) |
Peniaze z účelovej hypotéky musia ísť na bývanie. Zariadenie preto riešte z vlastných peňazí alebo menším úverom. Úroky z hypotéky na údržbu a zmenu stavby, v ktorej bývate, si odpočítate od daní rovnako ako pri kúpe, do 150 000 Kč ročne (§ 4b a § 15 českého zákona o daniach z príjmov).
Treba na rekonštrukciu dokladať faktúry?
Časť na kúpu banka pošle predávajúcemu alebo do úschovy ako pri každej kúpe. Peniaze na rekonštrukciu uvoľňuje postupne: na faktúry, na zálohy podľa zmlúv s dodávateľmi a niekedy menšiu sumu na materiál bez faktúry. Pri väčších prácach pošle technika, ktorý overí, že stavba zodpovedá rozpočtu. Čo všetko banka k čerpaniu chce, opisuje článok Čerpanie hypotéky.
Kým úver nevyčerpáte celý, platíte zvyčajne len úroky z vyčerpanej sumy. Lehotu na dočerpanie si nechajte nastaviť s rezervou, pretože rekonštrukcie sa naťahujú a po lehote vám banka zvyšok vyplatiť nemusí. Ak sa chystáte čerpať aj dotáciu, postup predfinancovania nájdete v článku Nová zelená úsporám a hypotéka.
Keď byt už vlastníte
- Byt bez hypotéky: nová účelová hypotéka so záložným právom k bytu. Rátajte s odhadom za 3 000–6 000 Kč a vkladom záložného práva do katastra za 2 000 Kč, takže sa oplatí skôr pri vyšších sumách.
- Byt s hypotékou: najjednoduchšie býva navýšenie v súčasnej banke, pretože záloh už má. Iná banka bude zvyčajne chcieť refinancovať celý dlh.
- Menšia oprava za státisíce: úver na rekonštrukciu bez zálohu je rýchlejší a zaobíde sa bez odhadu, ale je drahší. Porovnanie na 1 000 000 Kč nájdete v článku Hypotéka, alebo spotrebiteľský úver.
- Rekonštrukcia už prebehla: časť bánk ju financuje spätne len v obmedzenom čase od faktúr a len proti dokladom. Ak ste ju zaplatili iným úverom, ide o refinancovanie úveru na bývanie.
Jeden právny detail: úver účelovo určený na zmenu stavby, teda stavebné úpravy, prístavbu alebo nadstavbu, je podľa českého zákona úverom na bývanie aj bez zálohu (§ 2 odst. 2 zákona o spotrebiteľskom úvere). Platí preň 14 dní na rozmyslenie pred podpisom a pravidlá predčasného splatenia ako pri hypotéke. Ako banka váš úver zaradila, uvidíte v predzmluvných informáciách.
Doklady, ktoré si pripravte vopred
- Položkový rozpočet od stavebnej firmy alebo rozpočtára. Na ňom stojí odhad hodnoty po rekonštrukcii.
- Doklad zo stavebného úradu, ak ho práce podľa stavebného zákona vyžadujú, typicky pri zásahu do nosných konštrukcií, prístavbe alebo nadstavbe.
- Zmluvy o dielo s dodávateľmi a ich platobný kalendár.
- Fotografie súčasného stavu, podľa ktorých odhadca porovná stav pred a po.
- Pri byte v dome so spoločenstvom vlastníkov (SVJ) súhlas spoločenstva, ak zasahujete do spoločných častí, napríklad do stúpačiek alebo okien.
Zdroje
- ČNB – makroprudenciálna politika: limit LTV 80 % (90 % do 36 rokov)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 2 odst. 2 (úver na bývanie vrátane zmeny stavby), § 111 (lehota na rozmyslenie)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b (údržba a zmena stavby ako bytová potreba), § 15 (odpočet úrokov)
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (povoľovanie zmien stavieb)
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték, august 2026