Hypotéku na chatu alebo chalupu dostanete, banka ju však posudzuje prísnejšie než úver na byt, v ktorom bývate. Rozhoduje zápis v katastri (katastr). Chalupa vedená ako rodinný dom je pre banku obytná nehnuteľnosť, chata zapísaná ako stavba pre rodinnú rekreáciu (stavba pro rodinnou rekreaci) je rekreačný objekt.
Pri rekreačnej nehnuteľnosti rátajte s vyššími vlastnými zdrojmi: výnimka LTV 90 % pre žiadateľov do 36 rokov sa týka vlastného bývania, takže strop je 80 % a banky podľa svojich pravidiel často požičajú menej. Úroky si od daní zvyčajne neodpočítate. Pri chalupe za 3 000 000 Kč robí rozdiel medzi 80 a 70 % celých 300 000 Kč vlastných zdrojov. Často pomôže, keď k zálohu pridáte byt, ktorý už vlastníte.
Ako zistíte, čo banka uvidí?
Pozrite sa na list vlastníctva (list vlastnictví). Zadarmo ho nájdete v aplikácii Nahlížení do katastru nemovitostí od ČÚZK. Pri stavbe je uvedený spôsob využitia, typicky „rodinný dům“, „stavba pro rodinnou rekreaci“ alebo „rodinná rekreace“. Podľa neho banka nehnuteľnosť zaradí, aj keď v nej v skutočnosti bývate celý rok.
Zápis sa dá zmeniť len cez stavebný úrad, ktorý musí zmenu užívania stavby povoliť. Rekreačná stavba pritom musí spĺňať technické požiadavky na stavbu na bývanie, napríklad vykurovanie, izoláciu alebo odpady. Ak to plánujete, urobte to pred žiadosťou o hypotéku, nie po nej.
Koľko vlastných zdrojov budete potrebovať?
Chalupa za 3 000 000 Kč (sadzba 5,00 %, splatnosť 25 rokov, anuitná splátka; podiel, ktorý banka požičia, je ilustračný a pri rekreačných objektoch sa líši banka od banky):
- Banka požičia 80 %: úver 2 400 000 Kč, vlastné zdroje 600 000 Kč, splátka 14 030 Kč.
- Banka požičia 70 %: úver 2 100 000 Kč, vlastné zdroje 900 000 Kč, splátka 12 276 Kč.
- K zálohu pridáte svoj byt v hodnote 5 000 000 Kč, na ktorom zostáva 2 000 000 Kč hypotéky: úver 2 700 000 Kč, vlastné zdroje 300 000 Kč, splátka 15 784 Kč. Dlh na oboch nehnuteľnostiach je 4 700 000 Kč oproti hodnote 8 000 000 Kč, teda LTV 59 %.
Rekreačné objekty mávajú v časti bánk aj vyššiu sadzbu, takže skutočná splátka môže vyjsť vyššie. K splátke sa navyše pripočíta hypotéka na byt a banka obe porovná s vaším príjmom.
Záloh bytu, v ktorom bývate, má jednu nevýhodu: keby ste prestali splácať chalupu, ide o strechu nad hlavou. Ako dozabezpečenie inou nehnuteľnosťou funguje a ako sa z neho neskôr vyviazať, rozoberá článok Dozabezpečenie hypotéky.
Pre chatu za 2 500 000 Kč s vlastnými zdrojmi 750 000 Kč (30 %) si môžete rovno vypočítať hypotéku na chatu na 20 rokov. Sadzbu 5 % v kalkulačke prepíšte podľa ponuky banky.
Na čo sa odhadca pri chate pozerá?
- Prístup. Vedie k chate spevnená cesta a je prístup právne zabezpečený? Ak vedie cez cudzí pozemok, potrebujete vecné bremeno cesty (služebnost) zapísané v katastri. Ako banky pristupujú k bremenám, opisuje článok Vecné bremeno a hypotéka.
- Pozemok pod stavbou. Chatu na prenajatom alebo cudzom pozemku banky financujú len výnimočne, pretože chcú mať v zálohu stavbu aj pozemok.
- Voda, elektrina a odpad. Studňa, prípojka, žumpa alebo čistička odpadových vôd. Bez elektriny a vody hodnota aj záujem bánk prudko klesajú.
- Stav stavby a celoročné užívanie. Vek, konštrukcia, strecha, vykurovanie. Letná chata bez izolácie dostane nižšie ocenenie.
- Predajnosť. Lokalita, v ktorej sa chaty bežne predávajú, je pre banku bezpečnejší záloh.
Odhad pri chatách trvá dlhšie, pretože odhadca musí ísť na miesto a dohľadáva prístup a siete. Rátajte s tým v termínoch rezervačnej a kúpnej zmluvy.
Dá banka hypotéku na mobilný dom alebo tiny house?
Len keď stojí pevne spojený so zemou a je zapísaný v katastri ako stavba. Mobilný dom (mobilheim) na kolesách alebo podvozku, ktorý sa dá premiestniť, nie je nehnuteľná vec (§ 498 českého občianskeho zákonníka) a do zálohu ho banka nevezme. Česká spořitelna k tomu výslovne uvádza, že na taký mobilný dom klasickú hypotéku nezískate.
Tiny house na pätkách alebo základoch so stavebným povolením, zápisom do katastra a súpisným alebo evidenčným číslom (číslo popisné alebo evidenční) sa už hypotékou spravidla financovať dá. Komerční banka pri chatách všeobecne chce, aby bola nehnuteľnosť evidovaná v katastri so súpisným alebo evidenčným číslom. Inak zostáva spotrebiteľský úver alebo americká hypotéka so zálohom inej nehnuteľnosti.
Platí pre chatu odpočet úrokov a pravidlá ČNB?
Odpočet úrokov podľa § 15 českého zákona o daniach z príjmov platí pre bytové potreby, v ktorých bývate vy alebo vaši blízki. Chata na víkendy medzi ne nepatrí. Ak však v chalupe zapísanej ako rodinný dom trvalo bývate, odpočet uplatníte až do 150 000 Kč ročne. Finančné úrady postupujú formálne, takže bývanie doložte.
Od 1. 4. 2026 ČNB odporúča bankám prísnejšie parametre pre investičné úvery: LTV najviac 70 % a DTI 7. Týka sa to tretej a každej ďalšej obytnej nehnuteľnosti a nehnuteľností kúpených na prenájom.
Ak chcete chatu prenajímať a príjem z nájmu chcete banke započítať, bude ju brať ako investíciu. Či sa vám chata započíta do počtu nehnuteľností, posudzuje banka. Odporúčanie nie je zákon, banky sa ním však riadia.
Hypotéka, alebo menší úver bez zálohu?
Pri lacnej chate za niekoľko stoviek tisíc korún sa hypotéka s odhadom a vkladom do katastra nemusí oplatiť. Spotrebiteľský úver je rýchlejší a bez zálohu, ale drahší a s kratšou splatnosťou. Od akej sumy dáva hypotéka zmysel, rozoberá článok Malá hypotéka do 1 milióna Kč.
Ak kupujete pozemok a chatu ešte len postavíte, pre financovanie pozemku platia iné pravidlá než pre hotovú stavbu. Rekreačná stavba pritom nie je bytová potreba, takže pozor na odpočet úrokov. Podrobnosti nájdete v článku Hypotéka na pozemok.
Zdroje
- ČNB – limit LTV 80 % (90 % pre žiadateľov do 36 rokov pri obstaraní vlastného bývania)
- ČNB – Doporučení k řízení rizik spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník 17/2025 (čl. VII a VIII, od 1. 4. 2026)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b (bytová potreba), § 15 (odpočet úrokov)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí